Vous envisagez de louer un logement meublé pour quelques semaines ou quelques mois ? Ou peut-être souhaitez-vous mettre votre appartement en location meublée courte durée ? Ce mode de location séduit de plus en plus de propriétaires et de locataires pour sa souplesse. Mais attention, le cadre juridique diffère sensiblement de la location vide classique. Entre la loi Alur, les spécificités du bail meublé, la fiscalité du loueur en meublé et les obligations du bailleur, mieux vaut connaître les règles du jeu avant de se lancer. Dans ce guide, vous découvrirez les conditions précises pour louer en courte durée, les durées minimales de bail, vos droits et obligations, ainsi que les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier.
Qu’est-ce qu’une location courte durée en meublé ?
La location courte durée en meublé désigne la mise en location d’un logement meublé pour une période inférieure à un an, généralement de quelques jours à quelques mois. Contrairement à la location meublée classique qui engage le locataire pour au moins un an, la courte durée offre une grande flexibilité. On distingue principalement deux types de locations courtes : la location saisonnière et la location meublée de courte durée hors saison.
La location saisonnière concerne les séjours temporaires, souvent liés au tourisme. Le logement est loué meublé pour l’occasion, généralement à la semaine ou au mois. La durée maximale ne peut excéder 90 jours consécutifs pour un même locataire. Ce type de location relève d’un contrat spécifique, distinct du bail d’habitation classique.
Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit respecter un inventaire minimum défini par la loi. Le décret d’application de la loi Alur impose la présence d’équipements essentiels : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d’entretien ménager. Sans ces éléments, votre bien immobilier ne pourra être qualifié de meublé.
Le cadre juridique de la location meublée courte durée
La loi Alur et ses implications
La loi Alur a profondément modifié les règles concernant la location meublée. Elle encadre notamment les locations meublées de courte durée pour protéger le parc locatif classique. Dans certaines zones tendues, le propriétaire bailleur doit obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie s’il souhaite transformer sa résidence principale en location touristique.
Le texte impose également un numéro d’enregistrement dans certaines communes. Cette démarche administrative vise à contrôler le nombre de locations saisonnières et à préserver l’accès au logement pour les résidents permanents. Les villes les plus touchées par la tension locative ont mis en place un encadrement des loyers, qui s’applique aussi aux locations meublées.
Quel type de bail pour une location courte durée ?
Pour une location courte durée, le contrat de location diffère du bail d’habitation classique. Si le logement loué constitue la résidence principale du locataire, le bail meublé s’applique avec une durée minimale d’un an, renouvelable tacitement. En revanche, pour une location saisonnière, le contrat de location saisonnière prévaut. Ce dernier fixe librement la durée du séjour, sans tacite reconduction.
Le bail de location meublée doit obligatoirement être écrit et comporter certaines mentions : identité des parties, durée de location, montant du loyer et des charges, montant du dépôt de garantie (limité à deux mois de loyer hors charges), et un inventaire précis du mobilier lors de l’état des lieux d’entrée. L’absence de ces éléments peut fragiliser la position du bailleur en cas de litige.
Le bail mobilité représente une alternative intéressante pour les locations de courte et moyenne durée. Conclu pour une durée de un à dix mois non renouvelable, il s’adresse aux étudiants, personnes en formation, en mission temporaire ou en stage. Ce type de contrat ne nécessite pas de dépôt de garantie mais impose au locataire de souscrire une assurance habitation.
Les obligations du propriétaire et du locataire
Le bailleur a des obligations précises. Il doit fournir un logement décent et habitable, réaliser les diagnostics obligatoires (performance énergétique, amiante, plomb, risques naturels), et remettre les clés au locataire dès la signature du bail. L’état des lieux d’entrée doit être établi de manière contradictoire, idéalement par un huissier pour sécuriser la procédure.
Le locataire doit payer le loyer et les charges aux échéances convenues. Il est tenu de souscrire une assurance habitation et de jouir paisiblement du bien immobilier sans le dégrader. En fin de bail, la restitution du logement doit se faire dans l’état initial, hormis l’usure normale. Le propriétaire ou locataire peuvent être amenés à régler des réparations si l’état des lieux de sortie révèle des dégradations.
Préavis et résiliation du bail meublé courte durée
Les règles de préavis diffèrent selon le type de location. Pour un bail meublé classique d’un an, le locataire peut donner congé avec un délai de préavis d’un mois, contre trois mois pour une location vide. Cette souplesse constitue un avantage majeur de la location meublée.
Le bailleur, de son côté, ne peut résilier le bail qu’à son échéance et sous certaines conditions : reprise pour y habiter lui-même ou pour loger un proche, vente du bien, ou motif légitime et sérieux. Il doit respecter un délai de préavis de trois mois et notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier.
Pour une location saisonnière, le contrat prend fin automatiquement à la date prévue. Aucun préavis n’est requis puisque la durée du contrat est fixée dès l’origine. Avant la fin du séjour, locataire et bailleur procèdent à l’état des lieux de sortie et à la restitution des clés.
La fiscalité de la location meublée courte durée
LMNP ou LMP : quel statut choisir ?
Les revenus locatifs issus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Cette différence de régime fiscal ouvre des avantages considérables. Deux statuts s’offrent au loueur : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou le loueur en meublé professionnel (LMP).
Le statut LMNP s’applique lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 euros ou représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. Au-delà de ces seuils, vous basculez en LMP. Ce dernier statut offre des avantages supplémentaires, notamment l’exonération de la taxe d’habitation pour les logements loués et la possibilité d’amortir le bien sur la valeur totale.
Régime micro BIC ou réel ?
En LMNP, vous pouvez opter pour le régime micro BIC si vos recettes locatives n’excèdent pas 77 700 euros par an pour un meublé de tourisme classé, ou 15 000 euros pour les autres locations meublées. Ce régime forfaitaire applique un abattement de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), sans justificatif de charges.
Le régime réel simplifié permet de déduire l’ensemble de vos charges déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion locative, travaux de réparations, assurances, et amortissement du bien et du mobilier. Cette option s’avère souvent plus avantageuse si vos charges sont élevées ou si vous avez contracté un emprunt. Un expert comptable peut vous accompagner pour optimiser votre fiscalité.
Cotisation foncière des entreprises et prélèvements sociaux
Attention, en tant que loueur en meublé, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette taxe locale s’applique dès la première année d’activité, avec toutefois une exonération possible la première année. Son montant varie selon la commune et la surface du logement loué.
Les loyers perçus sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ces prélèvements s’ajoutent à l’impôt sur le revenu et grèvent le rendement locatif. Il convient d’intégrer ces coûts dans votre calcul de rentabilité avant de vous lancer.
Location courte durée : pour qui et dans quelles situations ?
Les avantages de la location meublée courte durée
La location meublée en courte durée présente de nombreux atouts. Pour le propriétaire, elle permet de générer des revenus plus élevés qu’une location classique. Les loyers des locations saisonnières sont souvent supérieurs, surtout dans les zones touristiques ou les grandes métropoles.
La flexibilité constitue un autre avantage majeur. Vous pouvez bloquer des périodes pour votre usage personnel ou pour effectuer des travaux. Cette souplesse est impossible avec un bail de longue durée où le locataire occupe les lieux de manière permanente.
Pour le locataire, la location courte durée répond à des besoins spécifiques : déplacement professionnel, mutation temporaire, recherche d’un logement définitif, ou découverte d’une ville avant un emménagement. L’appartement meublé évite l’investissement dans du mobilier pour un séjour de courte durée.
Les contraintes à ne pas négliger
La gestion locative d’une location courte durée demande du temps et de l’organisation. Vous devez gérer les réservations, accueillir les locataires, assurer le ménage entre chaque séjour, et répondre aux demandes. Cette charge peut vite devenir chronophage, surtout si vous louez votre résidence principale en votre absence.
Le risque d’impayés existe également, même si le délai de préavis réduit limite l’exposition. Les plateformes de location proposent des garanties, mais elles ne couvrent pas tous les cas de figure. Une bonne sélection des locataires et un dépôt de garantie solide restent vos meilleures protections.
Enfin, la règlementation évolue constamment. Les villes renforcent les contraintes pour préserver leur parc locatif traditionnel. Il est crucial de vous tenir informé des évolutions législatives pour rester dans la légalité et éviter les sanctions.
Comment mettre un appartement en location courte durée ?
Les démarches administratives
Avant de louer, vérifiez si votre commune impose un numéro d’enregistrement ou une autorisation de changement d’usage. Cette dernière est obligatoire dans les zones tendues si le logement ne constitue pas votre résidence principale. Les sanctions en cas de location sans autorisation peuvent être lourdes : amende pouvant atteindre 50 000 euros.
Déclarez votre activité de location auprès du centre de formalités des entreprises. Cette étape administrative vous attribue un numéro SIRET et vous permet de facturer légalement. N’oubliez pas de souscrire une assurance propriétaire non occupant couvrant les risques locatifs.
La mise en location du bien
Pour mettent en location leur bien avec succès, soignez la présentation. Un appartement équipé de manière fonctionnelle et esthétique attire davantage de candidats. Investissez dans du mobilier de qualité qui résistera aux rotations fréquentes. La liste des meubles doit être complète et conforme au décret.
Fixez le montant du loyer en fonction du marché local. Dans les zones où s’applique l’encadrement des loyers, respectez les plafonds imposés. Un prix trop élevé vous pénalisera, mais un tarif trop bas diminuera votre rentabilité.
Rédigez un contrat de location clair mentionnant toutes les clauses essentielles. Prévoyez les modalités de paiement du loyer, les conditions d’annulation, et les règles d’usage du logement. Un modèle de bail adapté à la location meublée courte durée évitera bien des désagréments.
Les plateformes de location
Les plateformes en ligne facilitent la mise en relation entre bailleurs et locataires. Elles offrent une visibilité maximale et gèrent une partie des démarches administratives. Toutefois, elles prélèvent une commission sur chaque réservation, ce qui impacte votre rendement net.
Diversifier les canaux de diffusion augmente vos chances de remplissage. Ne vous limitez pas à une seule plateforme. Certains propriétaires préfèrent gérer directement leurs locations pour économiser les frais de commission et garder la maîtrise totale de leur activité.
Location meublée vs location vide en courte durée
La comparaison entre meublé et vide penche clairement en faveur du meublé pour la courte durée. Un logement vide ne se prête pas aux séjours temporaires : quel locataire accepterait d’investir dans des meubles pour quelques semaines ou mois ?
Sur le plan fiscal, la location meublée offre des avantages substantiels. L’amortissement du bien et du mobilier permet de réduire considérablement le revenu imposable. En location vide, vous déclarez vos revenus dans la catégorie des revenus fonciers, avec un régime micro foncier plafonné à 15 000 euros de recettes annuelles et un abattement forfaitaire de seulement 30 %.
Le délai de préavis réduit à un mois pour le locataire d’un meublé constitue un atout pour la courte durée. Cette souplesse permet une rotation plus rapide et une meilleure adaptation à la demande du marché.
FAQ : vos questions sur la location courte durée meublée
Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, la durée minimale du bail est d’un an, ou neuf mois pour un étudiant. Pour une location saisonnière, aucune durée minimale n’est imposée. En revanche, un même locataire ne peut occuper le logement plus de 90 jours consécutifs s’il ne s’agit pas de sa résidence principale.
Oui, vous pouvez louer votre résidence principale en location saisonnière durant votre absence, dans la limite de 120 jours par an. Au-delà, vous devez déclarer un changement d’usage auprès de votre mairie, sauf si vous restez dans cette limite.
Pour une location meublée classique, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Pour un bail mobilité, aucun dépôt de garantie n’est autorisé. Le bailleur peut exiger une caution solidaire pour sécuriser le paiement du loyer.
Les revenus locatifs d’une location meublée se déclarent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Vous devez choisir entre le régime micro BIC avec abattement forfaitaire ou le régime réel qui permet de déduire vos charges et d’amortir le bien. La déclaration s’effectue via le formulaire 2042 C PRO.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et en zone tendue, une autorisation de changement d’usage est nécessaire si vous transformez un logement en location saisonnière de manière permanente. Cette règle ne s’applique pas si vous louez votre résidence principale moins de 120 jours par an.
Louer sans autorisation dans une zone qui l’exige expose à une amende pouvant atteindre 50 000 euros. En copropriété, le règlement peut interdire les locations de courte durée. Vérifiez toujours les clauses restrictives avant de vous lancer pour éviter tout contentieux avec le syndic ou les copropriétaires.
Perspectives : et si vous optiez pour la colocation meublée ?
Au-delà de la location courte durée traditionnelle, la colocation meublée représente une alternative intéressante pour optimiser la rentabilité de votre bien immobilier. En louant chaque chambre meublée séparément, vous augmentez significativement vos revenus par rapport à la location d’un appartement entier.
Ce mode de gestion demande cependant une organisation rigoureuse. Vous devrez gérer plusieurs baux, coordonner les arrivées et départs, et veiller à la bonne entente entre colocataires. Les plateformes spécialisées dans la colocation facilitent ces démarches en proposant des outils de gestion adaptés.
La fiscalité reste la même que pour une location meublée classique, avec les avantages du statut LMNP. Mais attention aux charges : plus de locataires signifie plus d’usure et davantage d’entretien. Un calcul précis de la rentabilité s’impose avant de vous engager dans cette voie. La colocation séduit particulièrement dans les villes étudiantes où la demande est forte et constante. Une piste à explorer si votre logement s’y prête.
