Vous venez d’acheter un appartement en copropriété ou vous louez un bien ? La question du paiement des charges de copropriété se pose rapidement. Entre provisions mensuelles, régularisation annuelle et répartition entre propriétaire et locataire, le système peut sembler complexe. Pourtant, comprendre qui paye quoi est essentiel pour éviter les mauvaises surprises. Dans ce guide, vous découvrirez les règles précises de répartition des charges, les exemples de calcul concrets, et les différences selon que vous soyez copropriétaire occupant, bailleur, locataire ou même usufruitier. Nous détaillerons également le fonctionnement des provisions pour charges, le processus de régularisation et vos recours en cas de litige.
Qui est redevable du paiement des charges de copropriété ?
La règle de base est simple : le copropriétaire est toujours responsable du paiement des charges de copropriété. C’est lui qui doit s’acquitter des appels de fonds lancés par le syndic de copropriété. Cette obligation découle directement de la loi du 10 juillet 1965 qui régit les copropriétés en France.
Chaque copropriétaire participe aux charges selon sa quote-part, définie en tantièmes ou en millièmes dans le règlement de copropriété. Cette répartition tient compte de la valeur relative de chaque lot et, pour certaines dépenses, de son utilité réelle.
Mais attention, si le bien est loué, la situation se complique légèrement. Le propriétaire bailleur reste le débiteur face au syndic, mais il peut récupérer une partie des charges auprès de son locataire. On parle alors de charges récupérables ou charges locatives.
Le cas particulier de l’usufruitier et du nu-propriétaire
Lorsqu’un bien fait l’objet d’un démembrement de propriété, la question devient encore plus subtile. L’usufruitier, qui occupe ou loue le bien, doit assumer les charges courantes d’entretien des parties communes et privatives. Cela inclut l’entretien courant, les dépenses liées au chauffage collectif, à l’ascenseur, à l’enlèvement des ordures ménagères ou encore à l’eau froide.
Le nu-propriétaire, quant à lui, supporte les charges exceptionnelles et les grosses réparations votées en assemblée générale. Il s’agit notamment des travaux de ravalement, de réfection de la toiture ou du remplacement de la chaudière collective. Cette distinction correspond à l’article 606 du Code civil.
Dans la pratique, c’est souvent l’usufruitier qui verse l’intégralité des provisions pour charges au syndic, puis se fait rembourser par le nu-propriétaire pour sa part lors de la régularisation annuelle des charges. Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir des modalités différentes.
La répartition des charges de copropriété : qui paye quoi ?
Les charges de copropriété se divisent en deux grandes catégories, chacune obéissant à des règles de répartition spécifiques.
Les charges générales
Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de l’immeuble. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de chaque lot, telle que définie par les tantièmes.
Ces dépenses incluent les honoraires du syndic de copropriété, l’assurance de l’immeuble, les frais d’entretien des espaces verts, le nettoyage des parties communes, ou encore les charges liées au fonctionnement du conseil syndical. Le montant de la provision que chaque copropriétaire verse mensuellement ou trimestriellement est calculé sur la base du budget prévisionnel voté en assemblée générale.
Les charges spéciales
Les charges spéciales correspondent aux services collectifs et aux équipements communs dont seuls certains copropriétaires profitent directement. Leur mode de répartition est différent : elles sont réparties en fonction de l’utilité objective que ces équipements présentent pour chaque lot.
Prenons l’exemple de l’ascenseur. Les appartements du rez-de-chaussée n’en tirent aucun bénéfice, contrairement à ceux des étages supérieurs. Le règlement de copropriété prévoit donc généralement une exonération ou une participation minimale pour les lots du bas, tandis que les copropriétaires des étages élevés supportent une part plus importante. La même logique s’applique au chauffage collectif ou aux compteurs individuels.
Cette distinction entre charges générales et charges spéciales est essentielle. Une nouvelle répartition des charges peut être votée à l’unanimité si la répartition initiale s’avère inadaptée à la réalité de l’immeuble.
Copropriétaire ou locataire : la distinction cruciale
Vous louez votre appartement ? Sachez que vous n’êtes pas redevable de toutes les charges de copropriété. Une répartition claire existe entre ce que doit payer le propriétaire bailleur et ce qui incombe au locataire.
Ce que paye le propriétaire bailleur
Le propriétaire assume toutes les charges dites « non récupérables ». Il s’agit principalement des dépenses qui concernent le gros entretien et les grosses réparations de l’immeuble. Ces charges ne peuvent pas être réclamées au locataire.
Parmi ces dépenses, on trouve les travaux votés en assemblée générale comme le ravalement de façade, le remplacement de la chaudière, les grosses réparations de toiture, ou encore la mise aux normes de l’ascenseur. Le propriétaire doit également s’acquitter de la taxe foncière, qui n’est jamais une charge récupérable auprès du locataire.
Les honoraires exceptionnels du syndic ou les frais de contentieux liés à un copropriétaire défaillant restent également à la charge du bailleur. C’est lui aussi qui supporte les frais de gestion courante non récupérables, comme certains honoraires du syndic.
Ce que paye le locataire
Le locataire participe uniquement aux charges récupérables, listées précisément par le décret du 26 août 1987. Ces charges locatives correspondent aux dépenses d’entretien courant et aux menues réparations dont il bénéficie directement.
Concrètement, le locataire contribue à l’entretien des parties communes (nettoyage, éclairage, fournitures diverses), aux frais d’ascenseurs, à l’enlèvement des ordures ménagères, aux dépenses liées aux espaces verts, au chauffage collectif et à l’eau froide. Il participe aussi aux frais de fonctionnement des équipements de sécurité.
Chaque mois, le locataire verse une provision sur charges au propriétaire, en plus de son loyer. Cette provision est calculée sur la base des charges de l’année précédente. Ensuite, une régularisation intervient, généralement un an après le paiement de la provision, lorsque le propriétaire a reçu le décompte des charges réelles du syndic.
Si les charges réelles sont inférieures aux provisions versées, le locataire bénéficie d’un remboursement du trop-perçu. Dans le cas inverse, il doit régler le complément. Le propriétaire dispose d’un délai d’un an après la régularisation du syndic pour réclamer ce solde. Au-delà, la créance est prescrite selon la loi ALUR.
Les justificatifs obligatoires
Le bailleur doit impérativement transmettre au locataire un décompte individuel des charges, accompagné de pièces justificatives. Le locataire peut contester les charges s’il estime qu’elles sont trop élevées ou qu’elles incluent des dépenses non récupérables.
Depuis la loi ALUR, le propriétaire est tenu de communiquer le décompte des charges dans un délai d’un an suivant la réception de la régularisation annuelle du syndic. À défaut, il perd son droit à exigibilité des sommes dues par le locataire.
Comment sont calculées les charges de copropriété ?
Le montant des charges que vous payez dépend de plusieurs paramètres. Comprendre le calcul vous permet de vérifier que vous ne payez ni trop, ni des dépenses indues.
Le budget prévisionnel, base du calcul
Chaque année, le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel lors de l’assemblée générale. Ce budget estime les dépenses prévisibles pour l’année à venir : frais de syndic, contrats d’entretien, assurance, consommations énergétiques, petits travaux d’entretien de l’immeuble, etc.
Ce budget prévisionnel sert de base pour calculer les provisions pour charges que chaque copropriétaire devra verser. Le syndic adresse ensuite des appels de fonds, généralement chaque trimestre, mais parfois mensuellement selon ce qui a été voté.
Exemple de calcul des charges de copropriété
Prenons un cas concret pour bien comprendre. Imaginons un immeuble de 10 lots dont le budget prévisionnel annuel s’élève à 30 000 euros. Vous possédez un appartement représentant 120 tantièmes sur un total de 1 000 tantièmes.
Pour les charges générales, votre quote-part sera de : (120/1 000) x 30 000 = 3 600 euros par an, soit 900 euros par trimestre si les appels de charges sont trimestriels, ou 300 euros mensuels si le syndic opte pour des appels mensuels.
Maintenant, ajoutons les charges spéciales. Supposons que votre appartement se situe au 3ème étage avec ascenseur. Les charges d’ascenseur s’élèvent à 2 000 euros par an pour l’ensemble de l’immeuble. Selon le règlement de copropriété, votre lot supporte 15 % de ces frais (car vous profitez pleinement de cet équipement commun). Vous devrez donc payer 300 euros de charges d’ascenseur par an.
Au total, votre charge annuelle s’établit à 3 900 euros, soit 325 euros mensuels ou 975 euros par trimestre. Ces sommes correspondent à des provisions qui seront régularisées en fonction des dépenses réelles.
La régularisation annuelle : l’heure de vérité
Une fois par an, après approbation des comptes en assemblée générale, le syndic établit la régularisation des charges. Il compare les provisions versées par chaque copropriétaire aux dépenses réelles engagées durant l’année.
Si les dépenses réelles ont été inférieures aux provisions appelées, le copropriétaire bénéficie d’un remboursement ou d’un avoir sur les prochains appels. Dans le cas contraire, il doit s’acquitter d’un complément. Cette régularisation peut parfois réserver des surprises, surtout si des réparations imprévues ont été nécessaires ou si les consommations de chauffage ont explosé durant un hiver rigoureux.
Le décompte de régularisation doit être accompagné de justificatifs précis : factures, relevés de consommation, décomptes détaillés des prestataires. Vous avez le droit de consulter ces pièces et de demander des explications au syndic si certains postes de charges vous semblent excessifs ou injustifiés.
Provisions pour charges : fonctionnement et pièges à éviter
Le système de provisions permet d’assurer la trésorerie du syndicat des copropriétaires. Mais ce mécanisme comporte quelques subtilités qu’il vaut mieux connaître.
L’appel de fonds trimestriel ou mensuel
Le syndic vous envoie des avis d’échéance qui récapitulent les sommes dues. Ces appels de charges mentionnent la date limite de paiement, le montant de votre provision et la répartition entre les différents postes (charges générales, charges d’ascenseur, chauffage, etc.).
Le paiement doit intervenir aux dates prévues, sous peine de mise en demeure. Un copropriétaire qui ne règle pas ses charges devient rapidement un copropriétaire défaillant. Le syndic peut alors engager une procédure de recouvrement des charges impayées, incluant des frais supplémentaires et, le cas échéant, l’intervention d’un huissier.
Les provisions pour travaux
Au-delà des provisions courantes, le syndicat peut décider de constituer des provisions pour travaux, notamment dans le cadre d’un fonds de roulement ou pour anticiper de grosses dépenses votées. Ces sommes avancées par les copropriétaires restent inscrites au budget de la copropriété jusqu’à ce que les travaux soient réalisés et payés.
Attention : si vous vendez votre bien, ces provisions pour travaux sont généralement transférées à l’acquéreur. Elles peuvent donc faire l’objet de négociation lors de la vente.
Peut-on refuser de payer certaines charges ?
La réponse est nuancée. Vous ne pouvez pas simplement décider de ne pas payer parce que vous trouvez les charges trop élevées ou parce que vous êtes en désaccord avec une décision votée en assemblée.
En revanche, vous avez le droit de contester des charges que vous estimez injustifiées ou mal réparties. Pour cela, vous devez suivre une procédure précise. Vous pouvez demander l’annulation d’une décision de l’assemblée générale devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois si vous considérez qu’elle est contraire à la loi ou au règlement de copropriété.
Vous pouvez également contester la répartition des charges si vous estimez qu’elle ne correspond pas aux règles légales. Cette contestation doit être portée devant le tribunal de grande instance et peut aboutir à une nouvelle répartition des charges.
En cas de litige avec le syndic sur le montant des charges ou sur des pièces justificatives manquantes, privilégiez d’abord la voie amiable en demandant des explications par courrier recommandé avec accusé de réception. Si le désaccord persiste, vous pouvez saisir le tribunal d’instance (devenu le tribunal judiciaire depuis 2020) ou recourir à la médiation.
Les charges récupérables : ce que le propriétaire peut réclamer au locataire
Si vous êtes propriétaire bailleur, vous devez bien connaître la liste des charges récupérables pour ne pas commettre d’erreur lors de la régularisation avec votre locataire. Récupérer des charges non autorisées peut vous exposer à un contentieux et à l’obligation de rembourser les sommes indûment perçues, voire à des dommages et intérêts.
La liste officielle des charges récupérables
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 établit la liste exhaustive des charges que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire. Cette liste est limitative : toute charge qui n’y figure pas reste à la charge du bailleur.
Parmi les principales charges récupérables, on trouve l’entretien des parties communes (nettoyage, éclairage, petites fournitures), les frais d’ascenseur et de monte-charge (électricité, entretien, menues réparations), la taxe ou la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), l’entretien des espaces verts, le chauffage collectif et l’eau froide.
S’ajoutent les frais d’entretien des équipements de sécurité, comme l’interphone ou le digicode, ainsi que certaines dépenses liées aux services collectifs dont le locataire profite.
Les charges non récupérables
À l’inverse, certaines dépenses restent définitivement à la charge du propriétaire. Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil ne peuvent jamais être récupérées : ravalement, réfection de la toiture, remplacement de la chaudière, gros travaux de structure.
Les frais de gestion du syndic, les honoraires du conseil syndical, les frais de procédure en justice, ou encore les primes d’assurance de l’immeuble sont également non récupérables. Les travaux d’amélioration votés en assemblée, comme l’installation d’un ascenseur ou la création d’un local vélos, restent à la charge du copropriétaire.
La taxe foncière, bien qu’elle soit parfois liée à l’enlèvement des ordures ménagères, ne peut jamais être réclamée au locataire. Seule la partie correspondant strictement à l’enlèvement des ordures est récupérable.
Comment effectuer la régularisation avec son locataire
Une fois par an, vous devez établir un récapitulatif des charges locatives correspondant aux dépenses d’entretien courant et services dont le locataire a bénéficié. Vous comparez le total des provisions versées par le locataire avec le montant réel des charges récupérables.
Ce décompte doit être précis et accompagné de justificatifs : copie de la régularisation du syndic, factures des prestataires, relevés de consommation. Le locataire a le droit d’exiger ces documents et peut demander à consulter les pièces complètes auprès du syndic.
Si le total des charges réelles est inférieur aux provisions versées, vous devez rembourser le trop-perçu au locataire. Si les charges réelles sont supérieures, vous pouvez réclamer le complément, mais dans le délai d’un an suivant la régularisation du syndic. Passé ce délai, vous ne pouvez plus exiger ce paiement.
Attention, la loi ALUR a renforcé les obligations des bailleurs. Vous devez transmettre le décompte des charges au locataire dans un délai maximal d’un an après avoir reçu la régularisation du syndic de copropriété. Si vous ne respectez pas ce délai, vous perdez le droit de réclamer les charges correspondantes.
Que faire en cas de charges impayées ou de litige ?
Les situations conflictuelles autour des charges de copropriété ne sont malheureusement pas rares. Que vous soyez confronté à un impayé, à des charges que vous jugez excessives, ou à des erreurs dans les décomptes, des solutions existent.
Le recouvrement des charges impayées par le syndic
Lorsqu’un copropriétaire ne règle pas ses charges, le syndic doit agir rapidement pour protéger les intérêts du syndicat. La procédure commence par une relance amiable, puis par une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le copropriétaire défaillant ne régularise pas sa situation, le syndic peut engager une procédure judiciaire. Selon le montant de la créance, le dossier sera traité devant le tribunal judiciaire. Le syndic peut obtenir une condamnation du copropriétaire au paiement des charges dues, assortie d’intérêts de retard et de dommages et intérêts.
Dans les cas les plus graves, le syndic peut demander la saisie et la vente du lot appartenant au copropriétaire défaillant. Cette procédure reste exceptionnelle et n’intervient qu’après épuisement des autres recours.
Les charges impayées pèsent sur l’ensemble de la copropriété. Elles peuvent dégrader la trésorerie du syndicat et retarder la réalisation de travaux nécessaires. C’est pourquoi la vigilance du syndic dans le recouvrement est essentielle.
Comment contester des charges trop élevées
Vous trouvez vos charges excessives ? Commencez par analyser en détail le décompte fourni par le syndic. Vérifiez que les dépenses correspondent bien aux services et équipements de votre immeuble. Comparez avec les années précédentes pour identifier d’éventuelles hausses anormales.
Si vous identifiez une erreur ou une anomalie, contactez le syndic par écrit. Demandez des explications précises et des justificatifs supplémentaires. Vous avez le droit de consulter les pièces comptables de la copropriété.
Si le désaccord persiste, vous pouvez soulever la question lors de l’assemblée générale suivante. Les copropriétaires peuvent voter le remplacement du syndic s’ils estiment que la gestion n’est pas satisfaisante ou que les honoraires sont trop élevés.
En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour contester la régularisation des charges ou demander une expertise comptable de la copropriété. Cette démarche peut aboutir à la rectification des comptes et au remboursement de sommes indûment payées.
Les recours du locataire face à des charges contestables
Si vous êtes locataire et que vous suspectez que votre propriétaire vous réclame des charges non récupérables, vous disposez de plusieurs leviers. Demandez d’abord à consulter le décompte détaillé et les pièces justificatives. Le bailleur est légalement tenu de vous les fournir.
Vérifiez que les charges correspondent bien à la liste officielle du décret de 1987. Si vous identifiez des charges non récupérables (travaux, frais de gestion, assurance, etc.), contestez-les par écrit auprès de votre propriétaire. Conservez tous les échanges et envoyez vos courriers en recommandé.
Si le propriétaire maintient sa position, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, qui tentera de trouver un accord amiable. En cas d’échec, vous pourrez porter l’affaire devant le tribunal judiciaire. Si vous obtenez gain de cause, le propriétaire devra vous rembourser les charges indues et pourra être condamné à des dommages et intérêts.
Sachez que vous disposez d’un délai de prescription de trois ans pour contester les charges qui vous ont été réclamées. Au-delà, il devient très difficile d’obtenir un remboursement.
FAQ : vos questions sur les charges de copropriété
Si vous louez votre bien, certaines charges de copropriété sont déductibles de vos revenus fonciers. Il s’agit notamment des charges non récupérables auprès du locataire : travaux, frais de gestion, assurance, provisions pour travaux. En revanche, les charges récupérables ne sont pas déductibles puisqu’elles sont remboursées par le locataire. Pour un propriétaire occupant, les charges de copropriété ne sont généralement pas déductibles, sauf exceptions spécifiques dans le cadre de travaux d’amélioration énergétique.
Lorsqu’un locataire quitte le logement avant la régularisation annuelle des charges, deux situations se présentent. Si le contrat de location prévoit une clause de solidarité, le locataire reste redevable des charges jusqu’à la régularisation, même après son départ. Dans le cas contraire, le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie une provision estimée correspondant aux charges dues. La régularisation définitive intervient ensuite, et le solde du dépôt est restitué au locataire dans un délai de deux mois.
Oui, le propriétaire peut ajuster le montant de la provision pour charges si les dépenses réelles des années précédentes justifient cette augmentation. Toutefois, il ne peut pas modifier unilatéralement le montant. L’augmentation doit être proportionnée et justifiée par les décomptes de charges précédents. Le locataire peut contester une hausse excessive ou injustifiée. Dans tous les cas, la régularisation annuelle permet de faire le point entre les provisions versées et les charges réelles.
Lorsqu’un bien est détenu en indivision, chaque indivisaire doit participer aux charges de copropriété proportionnellement à sa quote-part dans l’indivision. Si l’un des indivisaires ne paye pas sa part, les autres peuvent être tenus de régler la totalité vis-à-vis du syndic, puis se retourner contre l’indivisaire défaillant. Dans le cas d’une location, c’est l’ensemble des indivisaires qui est responsable du paiement des charges non récupérables.
Non, les charges de copropriété ne sont jamais comprises dans le loyer. Elles font l’objet d’une ligne distincte dans le contrat de location et sur les quittances. Le locataire verse une provision pour charges en plus du loyer, puis une régularisation intervient chaque année pour ajuster ce montant aux dépenses réelles. Dans certains cas, notamment en location meublée, le propriétaire peut opter pour un forfait de charges, mais cette pratique reste peu courante et doit être clairement mentionnée dans le bail.
Les loyers correspondent à la rémunération du propriétaire pour la mise à disposition du logement. Ils sont fixés librement lors de la signature du bail (en zone non tendue) ou encadrés (en zone tendue). Les charges de copropriété, quant à elles, représentent les dépenses collectives de l’immeuble : entretien, chauffage, ascenseur, etc. Le propriétaire ne fait que répercuter ces frais sur le locataire pour la partie récupérable. Les loyers peuvent être révisés annuellement selon l’indice de référence des loyers, tandis que les charges suivent les dépenses réelles engagées.
Conclusion : anticiper pour mieux gérer
Maîtriser le paiement des charges de copropriété, c’est éviter bien des tracas et préserver votre budget. Que vous soyez copropriétaire occupant, propriétaire bailleur ou locataire, vous savez désormais qui paye quoi, comment sont calculées les provisions, et comment se déroule la régularisation annuelle.
Soyez vigilant sur les décomptes que vous recevez, conservez précieusement tous les justificatifs, et n’hésitez pas à demander des explications en cas de doute. Une bonne compréhension de vos droits et obligations vous permettra de gérer sereinement cette dimension incontournable de la vie en copropriété.
Et si vous envisagez d’acheter un bien en copropriété, pensez à consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales et à vous renseigner sur le montant des charges avant de signer. Un immeuble bien géré, avec des charges maîtrisées, est un atout majeur pour votre investissement immobilier. D’ailleurs, au-delà des charges courantes, avez-vous pensé à analyser la santé financière globale de la copropriété ? Les fonds de travaux, les impayés cumulés ou les projets de rénovation énergétique peuvent avoir un impact considérable sur votre budget futur. Mieux vaut prévoir que subir.
