L’année 2026 marque un tournant pour les investisseurs en location meublée non professionnelle. Le projet de loi de finances a bouleversé les règles du jeu, notamment sur le calcul de l’amortissement. Si vous possédez déjà un bien en LMNP ou envisagez d’investir, vous vous demandez certainement quelles seront les conséquences concrètes sur votre fiscalité. Entre plafonnement à 5%, nouvelles modalités de calcul et interrogations sur l’avenir du statut, le sujet mérite qu’on s’y attarde sérieusement. Pas de panique : on vous explique tout ce qui change, ce qui reste, et surtout comment vous adapter à ces nouvelles dispositions pour continuer à optimiser votre investissement locatif.
Les nouvelles règles d’amortissement en LMNP pour 2026
Le PLF 2026 adopté fin 2025 a introduit des modifications substantielles concernant l’amortissement des biens en location meublée. Fini le flou artistique sur les durées et les taux : l’administration fiscale a tranché.
Concrètement, l’amortissement du bâti est désormais plafonné à 5% de la valeur du bien hors part terrain sur une durée de 20 ans. Si on ramène ce pourcentage à la valeur totale du bien (terrain inclus), on arrive à environ 4% par an. Cette réglementation s’applique aux acquisitions réalisées après le 1er janvier 2026.
Qu’est-ce que cela signifie pour vous ? Prenons un exemple concret. Vous achetez un appartement meublé à 200 000 euros, dont 40 000 euros de terrain. La base amortissable sera de 160 000 euros. Avec un taux de 5%, vous pourrez déduire 8 000 euros par an pendant 20 ans. C’est beaucoup moins généreux que les pratiques antérieures où certains propriétaires amortissaient sur des durées plus courtes avec des taux plus élevés.
Les biens acquis avant 2026 conservent leurs règles d’amortissement initiales. Autrement dit, si vous avez déjà commencé à amortir votre bien selon un plan comptable antérieur, vous n’êtes pas concerné par ces nouvelles limitations. Un bon point pour les investisseurs qui ont anticipé.
Pourquoi le gouvernement a-t-il modifié les règles d’amortissement ?
Cette réforme ne sort pas de nulle part. Elle s’inscrit dans une volonté de rationaliser les avantages fiscaux de la location meublée, jugés trop généreux par Bercy.
L’objectif affiché est double. D’abord, harmoniser les pratiques comptables en LMNP. Jusqu’en 2025, les durées et taux d’amortissement variaient considérablement d’un expert-comptable à l’autre. Certains amortissaient le bâti sur 25 ans, d’autres sur 40 ans. Cette disparité créait des inégalités fiscales entre contribuables. Le nouveau cadre fixe donc des règles claires et identiques pour tous.
Ensuite, réduire le coût budgétaire du dispositif LMNP. En plafonnant l’amortissement, l’État limite mécaniquement la déduction fiscale dont bénéficient les propriétaires. Résultat : davantage de revenus locatifs imposables, donc plus de rentrées fiscales. Une logique purement comptable qui fait grincer les dents des investisseurs.
Cette mesure s’accompagne d’autres ajustements sur les meublés touristiques non classés, mais c’est une autre histoire. Pour l’instant, concentrons-nous sur l’essentiel : votre capacité à amortir votre bien.
Comment calculer son amortissement LMNP en 2026 ?
Passons à la pratique. Le calcul de l’amortissement repose sur quelques principes simples, mais qu’il faut maîtriser pour ne pas se tromper.
Première étape : déterminer la valeur du terrain. Cette part n’est jamais amortissable, que ce soit en 2026 ou avant. Pour un bien en copropriété, elle représente généralement entre 15% et 25% du prix d’acquisition selon les zones géographiques. Pour une maison individuelle, ce pourcentage peut grimper jusqu’à 30% ou 40%. Votre notaire ou votre expert-comptable peuvent vous aider à déterminer cette quote-part avec précision.
Deuxième étape : appliquer le taux de 5% sur la valeur du bâti. Si votre bien vaut 250 000 euros avec 50 000 euros de terrain, votre base amortissable sera de 200 000 euros. L’amortissement annuel s’élèvera donc à 10 000 euros (200 000 x 5%).
Troisième étape : ne pas oublier le mobilier et les équipements. Cuisines, salles de bain, électroménager, literie… tous ces éléments s’amortissent séparément selon leur durée de vie propre. Une cuisine équipée s’amortit généralement sur 10 ans, un réfrigérateur sur 7 ans, du mobilier sur 5 à 10 ans. Ces amortissements complémentaires s’ajoutent à celui du bâti et peuvent représenter une belle optimisation fiscale.
Attention toutefois : l’amortissement ne peut jamais créer de déficit. Il vient uniquement réduire votre bénéfice imposable. Si vos charges déductibles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière…) excèdent déjà vos loyers, l’amortissement non utilisé sera reportable sur les années suivantes.
Les biens acquis avant 2026 sont-ils concernés ?
Bonne nouvelle pour les propriétaires déjà installés : les nouvelles règles ne s’appliquent qu’aux acquisitions postérieures au 1er janvier 2026.
Si vous avez acheté votre bien meublé en 2023, 2024 ou 2025, vous continuez d’amortir selon le plan comptable que vous aviez défini avec votre expert-comptable. Que vous ayez choisi d’amortir sur 25, 30 ou 40 ans, rien ne change. Le principe de non-rétroactivité des lois fiscales joue en votre faveur.
C’est d’ailleurs un avantage non négligeable pour ceux qui ont anticipé ces évolutions législatives. Beaucoup d’investisseurs avisés ont accéléré leurs acquisitions fin 2025 pour bénéficier de l’ancien régime. Une stratégie payante qui leur permet de préserver des taux d’amortissement plus avantageux.
En revanche, si vous réalisez des travaux importants sur un bien acquis avant 2026, la question se pose. Les travaux d’amélioration peuvent-ils être amortis selon les anciennes ou les nouvelles règles ? La réponse n’est pas encore totalement tranchée par l’administration fiscale. Dans le doute, mieux vaut consulter un expert-comptable spécialisé qui saura vous orienter selon votre situation particulière.
Le statut LMNP va-t-il disparaître ?
La question revient régulièrement dans les discussions entre investisseurs : le LMNP est-il menacé de disparition ? Rassurez-vous, la réponse est non.
Le statut de loueur en meublé non professionnel ne disparaît pas en 2026. Il reste parfaitement viable et continue d’offrir des avantages fiscaux intéressants, même avec les nouvelles contraintes sur l’amortissement. Les réformes visent essentiellement à encadrer certains abus et à réduire les effets d’aubaine, pas à supprimer le dispositif.
D’ailleurs, les meublés longue durée classiques (locations étudiantes, meublés résidentiels classiques) conservent l’essentiel de leurs atouts. Seuls les meublés touristiques non classés subissent des restrictions plus importantes, notamment en matière de déductibilité des charges.
Le LMNP reste donc une solution pertinente pour diversifier son patrimoine immobilier. Certes, l’optimisation fiscale sera moins poussée qu’auparavant. Mais entre le régime micro-BIC qui permet d’abattre 50% des recettes sans justificatif et le régime réel avec amortissement, vous disposez toujours d’outils pour réduire significativement votre imposition.
L’essentiel est de bien calculer votre rentabilité en intégrant ces nouveaux paramètres. Un investissement LMNP peut encore générer un rendement attractif, à condition de choisir le bon bien, au bon endroit, et de maîtriser vos frais de gestion.
Faut-il encore investir en LMNP après ces changements ?
Question légitime. Ces modifications rendent-elles le LMNP moins attractif ? Tout dépend de votre stratégie et de vos objectifs patrimoniaux.
Pour les investisseurs recherchant un cash-flow positif immédiat, le plafonnement de l’amortissement réduit effectivement l’intérêt du dispositif. Vous paierez mécaniquement plus d’impôts sur vos revenus locatifs. Votre rentabilité nette après fiscalité sera donc inférieure à ce qu’elle aurait été sous l’ancien régime.
En revanche, pour ceux qui visent la constitution d’un patrimoine sur le long terme avec des revenus complémentaires à la retraite, le LMNP conserve tout son sens. L’amortissement reste un levier puissant, même plafonné. Et rappelons que le mobilier s’amortit toujours séparément, ce qui permet d’optimiser davantage.
Quelques conseils pour maximiser votre investissement dans ce nouveau contexte. Privilégiez les biens avec une part de terrain limitée, typiquement des appartements en étage plutôt que des maisons. Investissez dans du mobilier de qualité que vous amortirez rapidement. Pensez aux résidences services (étudiantes, seniors, tourisme classé) qui offrent des garanties de loyers et une gestion déléguée. Et surtout, faites-vous accompagner par un expert-comptable compétent en LMNP pour exploiter toutes les subtilités du dispositif.
Au final, le LMNP reste un outil d’investissement pertinent. Il nécessite simplement une analyse plus fine des rendements et une adaptation de votre stratégie fiscale.
Les alternatives au LMNP pour optimiser sa fiscalité immobilière
Si les nouvelles contraintes du LMNP vous rebutent, d’autres solutions existent pour investir dans l’immobilier locatif tout en maîtrisant votre fiscalité.
La location nue reste l’option la plus simple. Vous louez votre bien vide et déclarez vos revenus fonciers. Le régime micro-foncier offre un abattement de 30% jusqu’à 15 000 euros de loyers annuels. Au-delà, vous basculez au régime réel qui permet de déduire l’ensemble de vos charges, mais sans amortissement du bâti. Moins d’optimisation fiscale, mais aussi moins de complexité comptable.
Le dispositif Pinel, bien que moins avantageux qu’à ses débuts, permet encore de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location sur 6, 9 ou 12 ans. Les taux ont été revus à la baisse (9%, 12% ou 14% selon la durée), mais cela peut convenir si vous visez des zones tendues avec une demande locative forte.
La SCI à l’IS constitue une alternative intéressante pour les gros patrimoines. Elle permet d’amortir le bien et de bénéficier d’un taux d’imposition fixe sur les bénéfices (15% jusqu’à 42 500 euros, puis 25%). En revanche, les plus-values à la revente sont imposées et les dividendes distribués sont soumis à la flat tax. Une solution qui demande réflexion et accompagnement professionnel.
Enfin, ne négligez pas les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) qui vous permettent d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion. Vous percevez des revenus fonciers réguliers, déductibles selon le même régime que la location nue classique. Moins de rendement qu’en direct, mais zéro gestion et une mutualisation des risques.
FAQ
Le taux d’amortissement du bâti est plafonné à 5% de la valeur hors terrain sur 20 ans pour les biens acquis après le 1er janvier 2026. Rapporté à la valeur totale du bien, cela représente environ 4% par an.
Non, les biens acquis avant le 1er janvier 2026 conservent leur plan d’amortissement initial. Seules les nouvelles acquisitions sont soumises au plafonnement à 5%.
Oui, le mobilier et les équipements continuent de s’amortir séparément selon leur durée de vie propre (généralement entre 5 et 10 ans selon les biens). Cette possibilité n’est pas affectée par la réforme.
Non, le statut LMNP est maintenu. Les réformes visent à encadrer les avantages fiscaux, notamment sur les meublés touristiques non classés, mais le dispositif reste en vigueur pour les locations meublées classiques.
Non, l’amortissement ne peut jamais générer de déficit fiscal. Il permet uniquement de réduire votre bénéfice imposable jusqu’à zéro. Les amortissements non utilisés sont reportables sur les années suivantes sans limitation de durée.
Oui, le LMNP reste pertinent pour constituer un patrimoine et générer des revenus locatifs, même avec le plafonnement de l’amortissement. L’essentiel est d’adapter votre stratégie et de bien calculer votre rentabilité nette avec les nouveaux paramètres fiscaux.
Conclusion : s’adapter aux nouvelles règles pour optimiser son investissement
Le LMNP 2026 ne ressemble plus tout à fait à celui que nous connaissions. Le plafonnement de l’amortissement à 5% sur 20 ans marque une rupture avec les pratiques antérieures, plus souples et plus avantageuses. Mais ne jetons pas le bébé avec l’eau du bain : ce statut conserve des atouts indéniables pour qui sait les exploiter intelligemment.
La clé réside désormais dans une approche plus rigoureuse de votre investissement. Analysez finement la part de terrain, optimisez vos achats de mobilier, choisissez judicieusement votre régime fiscal entre micro-BIC et réel. Et surtout, entourez-vous des bons conseils : un expert-comptable spécialisé en LMNP sera votre meilleur allié pour naviguer dans ces nouvelles règles.
L’immobilier locatif meublé reste une valeur sûre, à condition d’y aller les yeux ouverts. Les rendements seront peut-être moins spectaculaires qu’avant, mais la constitution d’un patrimoine solide et la génération de revenus complémentaires demeurent des objectifs parfaitement atteignables. Alors, prêt à franchir le cap malgré ces évolutions ?
Au-delà de la fiscalité pure, pensez aussi à l’évolution du marché locatif lui-même. Avec la raréfaction des logements disponibles dans les grandes métropoles et la montée en puissance du télétravail qui redistribue la demande vers les villes moyennes, votre choix d’emplacement deviendra peut-être plus déterminant que votre optimisation fiscale. Une piste à creuser pour faire les bons arbitrages en 2026.
