La loi de finances pour 2026 marque un tournant pour les propriétaires bailleurs. Après plusieurs années de débats, le projet de loi de finances (PLF) 2026 intègre enfin un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif. Entre amortissement bonifié, absence de zonage et objectifs ambitieux, le dispositif Jeanbrun pourrait bien redessiner le paysage du logement locatif en France. Mais que contient réellement ce texte ? Quelles sont les conditions d’éligibilité ? Et surtout, ce dispositif sera-t-il suffisant pour relancer un marché à bout de souffle ?
Le PLF 2026 et l’immobilier : un contexte de crise du logement
Difficile de parler du PLF 2026 sans évoquer la situation catastrophique du marché immobilier français. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. En 2025, les ventes aux investisseurs privés sont tombées autour de 9 500 logements, contre 60 000 à 65 000 en année normale. La construction neuve s’est effondrée avec seulement 378 806 logements autorisés entre décembre 2024 et novembre 2025, soit une baisse de près de 10 % par rapport à la moyenne quinquennale.
La fin du dispositif Pinel en décembre 2024 a laissé un vide juridique et fiscal béant. Sans incitation fiscale claire, de nombreux particuliers ont tout simplement renoncé à investir dans la pierre. À cela s’ajoutent les contraintes énergétiques qui pèsent sur les logements anciens, la fiscalité jugée dissuasive et un empilement de réglementations qui découragent même les bailleurs les plus motivés.
Face à cette panne du secteur, le gouvernement a décidé de frapper fort. Le projet de loi de finances pour 2026 intègre un dispositif fiscal ambitieux, baptisé « Relance logement » ou plus communément « dispositif Jeanbrun », du nom de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement. L’objectif affiché ? Créer un choc d’offre capable de produire 50 000 logements locatifs supplémentaires par an.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun dans le PLF 2026 ?
Le dispositif Jeanbrun représente une rupture avec les mécanismes de défiscalisation immobilière traditionnels. Contrairement au Pinel qui proposait une réduction d’impôt directe calculée en pourcentage du prix du bien, le nouveau statut du bailleur privé repose sur un système d’amortissement comptable du logement, déductible des revenus fonciers.
Concrètement, cela signifie que vous pourrez déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien immobilier de vos revenus locatifs imposables. Cette approche comptable est potentiellement plus puissante pour les investisseurs fortement fiscalisés, même si elle s’avère aussi plus technique. L’autre grande nouveauté concerne l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, et non plus uniquement sur les seuls revenus fonciers.
Le gouvernement a choisi de ne pas reproduire les erreurs du passé. Exit le zonage géographique qui limitait les investissements à certaines zones tendues. Le dispositif Jeanbrun s’applique partout en France, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, à condition de respecter certains critères précis.
Les conditions d’éligibilité au nouveau statut du bailleur privé
Pour les logements neufs
Vous envisagez d’investir dans un bien neuf ? Voici ce que prévoit le PLF 2026. Le logement doit être achevé après le 1er janvier 2026 et conforme aux normes de la réglementation environnementale RE2020. Il doit également se situer dans un immeuble collectif et être destiné à la location nue comme résidence principale.
L’engagement de location est fixé à 9 ans minimum. Vous devrez respecter des plafonds de loyers qui varient selon le niveau choisi : loyer intermédiaire, social ou très social. En contrepartie, les taux d’amortissement augmentent avec le niveau de modération du loyer. Pour un logement à loyer intermédiaire, vous bénéficierez d’un amortissement de 3,5 % par an, plafonné à 8 000 euros. Ce taux monte à 4,5 % pour un logement social avec un plafond à 10 000 euros, et grimpe jusqu’à 5,5 % pour un logement très social avec un plafond de 12 000 euros par an.
Pour les logements anciens
L’accès au dispositif Jeanbrun dans l’ancien est conditionné à des travaux conséquents. La rénovation doit représenter au moins 30 % du prix d’achat du logement. Attention, on parle ici de travaux lourds, pas d’un simple rafraîchissement. L’objectif est d’atteindre une classe énergétique A ou B selon le diagnostic de performance énergétique.
Les taux d’amortissement dans l’ancien sont légèrement inférieurs à ceux du neuf : 3 % par an pour un logement à loyer intermédiaire, majorable de 0,5 ou 1 point selon que le bien est destiné à un niveau de loyer social ou très social. Là encore, seuls 80 % du prix d’achat sont amortissables, le foncier étant exclu via une estimation forfaitaire fixée à 20 % du prix net de frais.
Les exclusions à connaître
Tous les investissements ne sont pas éligibles au dispositif. Sont notamment exclus les logements loués à vos ascendants, descendants et alliés jusqu’au second degré. En d’autres termes, impossible de profiter du dispositif en louant à vos parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, frères ou sœurs. Le texte prévoit également un plafond de deux logements maximum par foyer fiscal.
Les avantages fiscaux du PLF 2026 pour les bailleurs privés
Le cœur du dispositif réside dans son double mécanisme fiscal. D’une part, l’amortissement annuel qui permet de réduire votre assiette imposable. D’autre part, la possibilité d’imputer le déficit foncier sur votre revenu global jusqu’à 21 400 euros par an jusqu’en 2027, contre 10 700 euros dans le régime classique.
Prenons un exemple concret. Vous achetez un logement ancien rénové pour 190 000 euros. Sur cette somme, 152 000 euros sont amortissables. Avec un taux de 3 %, vous pourrez déduire entre 4 560 et 6 080 euros par an de vos revenus fonciers pendant la durée de l’engagement. Ajoutez à cela la déduction intégrale de toutes vos charges (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, charges de copropriété non récupérables, assurances), et vous comprendrez pourquoi les professionnels du secteur parlent d’un dispositif « réellement incitatif ».
Pour les investisseurs dans le neuf, la projection est encore plus favorable. Un bien de 300 000 euros en loyer intermédiaire permettrait, selon les calculs du gouvernement, de neutraliser l’opération en 25 ans grâce au mécanisme d’amortissement.
État d’avancement du PLF 2026 : où en est-on ?
Le parcours législatif du PLF 2026 a connu quelques turbulences. Le Premier ministre Sébastien Lecornu a engagé la responsabilité du gouvernement via l’article 49.3 de la Constitution le 21 janvier 2026. Cette procédure permet l’adoption du texte sauf vote d’une motion de censure.
La version finale du dispositif Jeanbrun intégrée au PLF 2026 est plus ambitieuse que celle adoptée par les sénateurs en décembre 2025. Le gouvernement a fait des concessions pour obtenir un ralliement majoritaire, tout en maintenant l’essentiel du dispositif. Les professionnels de l’immobilier, qui avaient jugé la première mouture sénatoriale trop restrictive, se montrent globalement satisfaits de cette nouvelle version.
Danielle Dubrac, présidente de l’Unis, a salué « une vraie reconnaissance du bailleur privé, désormais considéré comme un acteur économique majeur et non plus comme un rentier ». Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, parle d’une mesure « de nature à relancer l’économie de l’investissement locatif ».
Les impacts attendus sur le marché immobilier
Le gouvernement estime que le dispositif Jeanbrun pourrait générer plus de 500 millions d’euros de recettes fiscales à moyen terme. Plus important encore, il table sur la production de 50 000 logements locatifs supplémentaires par an dans le parc privé. À cela s’ajoutent 125 000 logements sociaux dès 2026, pour atteindre l’objectif de 400 000 logements construits annuellement.
Pour y parvenir, l’État a annoncé une augmentation de 500 millions d’euros des moyens dédiés au logement social, mobilisant 700 bailleurs sociaux. Des zones à bâtir d’urgence seront créées dans les territoires dynamiques, avec des dérogations ciblées aux normes pour accélérer la construction.
Côté rénovation énergétique, le PLF 2026 devrait permettre de rénover 20 000 logements par an, notamment des passoires thermiques. L’exigence d’atteindre une classe A ou B pour les logements anciens éligibles au dispositif pousse mécaniquement vers des rénovations ambitieuses.
Les points de vigilance et critiques du dispositif
Malgré l’accueil globalement favorable, certaines voix s’élèvent pour pointer les limites du dispositif. La condition des 30 % de travaux lourds dans l’ancien pourrait mécaniquement limiter le nombre de logements éligibles. Tous les propriétaires n’ont pas la capacité financière d’engager de tels montants de rénovation.
L’Unis regrette que le dispositif « ne soit pas tout à fait parfait sur l’ancien » et appelle à des assouplissements futurs, notamment en s’inspirant du rapport Daubresse-Cosson qui formulait des propositions intéressantes. L’obligation de louer environ 15 % en dessous des prix du marché peut également rebuter certains investisseurs, surtout dans les zones où les rendements locatifs sont déjà sous pression.
Autre sujet de préoccupation : le basculement automatique au régime réel simplifié pendant toute la période d’engagement de 9 ans. Cette obligation peut complexifier la gestion pour les petits propriétaires habitués au régime micro-foncier, même si elle offre généralement une optimisation fiscale supérieure.
Comment se préparer au dispositif Jeanbrun ?
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en 2026, quelques réflexes s’imposent. Commencez par vérifier votre éligibilité au dispositif. Êtes-vous prêt à vous engager sur 9 ans ? Pouvez-vous respecter les plafonds de loyers ? Disposez-vous de la capacité d’emprunt nécessaire, sachant que le coût du crédit s’est normalisé autour de 3,10 % fin 2025 ?
Pour un investissement dans l’ancien, évaluez précisément le montant des travaux nécessaires pour atteindre les 30 % du prix d’achat et la classe énergétique requise. Sollicitez plusieurs devis et n’hésitez pas à faire réaliser un audit énergétique complet avant de vous engager. La rénovation thermique représente un coût important, mais elle conditionne l’accès au dispositif et valorise votre patrimoine à long terme.
Côté déclaration fiscale, préparez-vous à basculer sur le formulaire 2044-EB dédié aux régimes fonciers avec engagement. La tenue d’une comptabilité rigoureuse devient indispensable. L’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine peut s’avérer judicieux pour optimiser votre stratégie d’investissement et votre fiscalité.
Dispositif Jeanbrun versus Pinel : quelles différences ?
Le dispositif Jeanbrun ne cherche pas à reproduire la mécanique Pinel. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt grand public de 12 à 21 % du prix du bien selon la durée d’engagement, le Jeanbrun mise sur un amortissement fiscal étalé dans le temps. Cette approche patrimoniale et comptable s’avère potentiellement plus puissante pour les investisseurs fortement fiscalisés.
Autre différence majeure : l’absence de zonage. Le Pinel concentrait les investissements sur les zones A, A bis et B1, là où la demande locative est la plus forte. Le Jeanbrun s’étend à tout le territoire, reconnaissant que les tensions sur le marché du logement dépassent désormais les seules métropoles.
Enfin, le Pinel excluait l’ancien, sauf dans sa version Pinel+ ou Denormandie très encadrée. Le Jeanbrun ouvre grand la porte à la rénovation de l’ancien, à condition d’y mettre les moyens. Un signal politique fort en faveur de la transformation du parc existant plutôt que de la seule production neuve.
Et le LMNP dans tout ça ?
Une interrogation légitime traverse l’esprit de nombreux investisseurs : qu’advient-il du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) avec l’arrivée du dispositif Jeanbrun ? Bonne nouvelle : le LMNP est sauvé. Le PLF 2026 maintient le mécanisme d’amortissement pour les locations meublées, même si le taux passe de 4-5 % actuellement à 2 % au 1er janvier 2026.
Cette baisse vise à rééquilibrer le marché entre location meublée et location nue. L’État entend développer l’offre de location vide, généralement plus stable et plus accessible pour les locataires. Mais le LMNP conserve ses atouts : amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges, possibilité de récupération de TVA dans certains cas.
Le choix entre Jeanbrun et LMNP dépendra de votre profil d’investisseur, de votre tranche marginale d’imposition, de la nature du bien et de votre stratégie patrimoniale. Les deux dispositifs peuvent d’ailleurs coexister dans un patrimoine diversifié.
Les déclarations fiscales à prévoir
Investir avec le dispositif Jeanbrun implique des obligations déclaratives spécifiques. Vous devrez déclarer vos revenus locatifs via le formulaire 2044-EB, utilisé pour les régimes fonciers avec engagement. Le passage au régime réel s’impose automatiquement pour toute la durée de l’engagement.
Chaque année, vous devrez reporter le montant de l’amortissement pratiqué, ainsi que l’ensemble de vos charges déductibles. Les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et de réparation, les charges de copropriété non récupérables, les primes d’assurance, les frais de gestion locative : tout doit être documenté et justifié.
La déclaration globale de vos revenus sur le formulaire 2042 intègre ensuite ces éléments. Si vous générez un déficit foncier, celui-ci viendra réduire votre revenu global dans la limite de 21 400 euros par an jusqu’au 31 décembre 2027. Au-delà, le déficit reste imputable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les questions fréquentes sur le PLF 2026 immobilier
Le projet de loi de finances 2026 intègre un nouveau dispositif fiscal pour l’investissement locatif, appelé « Relance logement » ou « dispositif Jeanbrun ». Il repose sur un mécanisme d’amortissement du bien immobilier, destiné à relancer la production de logements locatifs dans le neuf et l’ancien rénové.
Tous les particuliers peuvent en bénéficier, à condition d’acquérir un logement neuf conforme RE2020 ou un logement ancien avec travaux représentant 30 % du prix, situé en immeuble collectif, et de s’engager à le louer nu pendant 9 ans en respectant les plafonds de loyers.
Le taux d’amortissement varie selon le niveau de loyer : 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire (plafonné à 8 000 €), 4,5 % pour un logement social (plafonné à 10 000 €) et 5,5 % pour un logement très social (plafonné à 12 000 €).
Le dispositif Jeanbrun est cumulable avec le doublement du plafond du déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique. Dans ce cas, la déduction peut atteindre 21 400 euros par an au lieu de 10 700 euros, jusqu’au 31 décembre 2027.
Oui, contrairement au Pinel qui était soumis à un zonage géographique, le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français sans distinction de zone. Cette absence de zonage constitue l’une des grandes nouveautés du texte.
Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, sous réserve de l’adoption définitive du PLF 2026 par le Parlement. L’engagement de location initial est fixé à 9 ans minimum.
Un logement ancien doit atteindre une classe énergétique A ou B selon le diagnostic de performance énergétique après réalisation des travaux de rénovation. Ces travaux doivent représenter au minimum 30 % du prix d’achat du bien.
Le PLF 2026 prévoit un plafond de deux logements maximum par foyer fiscal éligibles au dispositif Jeanbrun. La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 euros par logement, soit potentiellement 16 000 euros pour deux biens.
Le PLF 2026 marque une rupture dans la politique du logement en France. Avec le dispositif Jeanbrun, le gouvernement tente de réconcilier les investisseurs particuliers avec l’immobilier locatif, tout en orientant l’effort vers la production de logements réellement utiles au marché. Reste à savoir si ce nouveau cadre fiscal suffira à inverser la tendance et à relancer durablement la construction. Une chose est sûre : les prochains mois seront déterminants pour mesurer l’efficacité du dispositif et son appropriation par les acteurs du secteur. Et qui sait, peut-être verrons-nous émerger de nouvelles formes d’investissement solidaire, croisant rentabilité privée et utilité sociale, dans des projets collaboratifs associant bailleurs privés et acteurs publics du logement ?
