Vous êtes bailleur et vous souhaitez vendre un logement actuellement loué ? Ou vous êtes acquéreur intéressé par un bien occupé par un locataire ? Dans les deux cas, une question revient systématiquement : le locataire dispose-t-il d’un droit de préemption sur ce bien immobilier ? Ce droit de préemption du locataire, souvent mal compris, obéit à des règles précises de délai et de formalisme, dont le non-respect peut remettre en cause la vente elle-même. Voici les cas concrets où il s’applique, et la procédure à suivre pour vendre ou acheter en toute sécurité.
Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?
Le droit de préemption du locataire est la priorité accordée à un locataire pour acheter le logement qu’il occupe, avant tout autre acquéreur, lorsque son bailleur décide de le vendre. Concrètement, si un propriétaire bailleur veut vendre un bien loué libre de toute occupation, il doit d’abord le proposer à son locataire, aux prix et conditions de vente qu’il envisage. Ce n’est pas une obligation d’achat pour le locataire : celui-ci reste libre de refuser l’offre de vente, sans conséquence sur la poursuite du bail en cours.
Ce mécanisme protège le locataire, parfois appelé preneur dans le vocabulaire juridique du bail, contre un déménagement forcé imposé par la seule volonté du bailleur de vendre, tout en lui donnant la possibilité de devenir acquéreur du bien immobilier loué. Il concerne aussi bien les baux d’habitation classiques que certaines situations de copropriété ou de vente en bloc, chacune avec son propre formalisme et ses propres délais.
Le titulaire du droit de préemption, c’est-à-dire le locataire en place, n’est jamais tenu d’exercer son droit : la loi lui offre une simple faculté d’achat, jamais une obligation. En pratique, seule une minorité de locataires bénéficiaires se portent effectivement acquéreurs du bien immobilier qu’ils occupent.
Le congé pour vente : le cas le plus fréquent
Le cas le plus courant dans lequel s’exerce le droit de préemption du locataire est celui du congé pour vente délivré en fin de bail. Lorsque le bailleur souhaite vendre son bien libre, à l’échéance du contrat de location, il doit donner congé à son locataire en respectant un délai de préavis d’au moins six mois avant la fin du bail.
Ce congé pour vente vaut offre de vente : il doit obligatoirement mentionner le prix et les conditions de vente envisagés, sous peine de nullité de la notification elle-même. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois, à compter de la réception du congé, pour accepter ou refuser cette offre de vente. S’il ne répond pas dans ce délai de deux mois, la loi assimile son silence à une renonciation : il est réputé avoir renoncé à son droit de préemption, et le bailleur retrouve sa liberté de vendre à un tiers.
Une renonciation expresse du locataire, formulée par écrit avant même l’expiration du délai de deux mois, permet au bailleur de sécuriser plus rapidement la vente sans attendre le terme du délai légal.
Si le locataire accepte l’offre de vente, il dispose ensuite de deux mois pour signer l’acte de vente, portés à quatre mois s’il finance l’achat par un emprunt bancaire. Si, à l’inverse, le bailleur consent finalement à vendre son bien à un prix inférieur ou à des conditions de vente plus avantageuses qu’annoncé, il doit notifier ce nouveau prix au locataire, qui bénéficie alors d’un nouveau délai d’un mois pour exercer son droit de préemption.
Vente à la découpe et vente en bloc : les autres cas de préemption
Le droit de préemption du locataire ne se limite pas au congé pour vente. Deux autres situations, régies par la loi du 31 décembre 1975, ouvrent également un droit de préemption, cette fois sans mettre fin au bail en cours si le locataire n’exerce pas son droit.
La vente en bloc concerne la cession, en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte comportant plus de cinq logements. Si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours d’au moins six ans, chaque locataire, comme chaque preneur en meublé le cas échéant, bénéficie d’un droit de préemption sur le logement qu’il loue. Le bailleur doit alors procéder à la notification de chaque locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant le prix et les conditions de vente de l’immeuble dans sa totalité, ainsi que ceux de son propre logement. Les locataires concernés forment ainsi autant de bénéficiaires distincts d’une même offre de vente collective.
La vente à la découpe, quant à elle, correspond à la mise en copropriété d’un immeuble jusque-là détenu par un seul propriétaire, puis à la division du bien immobilier en lots indépendants revendus séparément. Dans ce cas également, un droit de préemption est reconnu au locataire ou à l’occupant de bonne foi sur le lot qu’il occupe, dès la première vente consécutive à la mise en copropriété de l’immeuble.
Le formalisme à respecter par le bailleur
Le formalisme entourant la notification du congé ou de l’offre de vente est strict, et c’est souvent ce point qui fragilise une vente mal préparée. Le bailleur doit notifier son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier (aujourd’hui acte de commissaire de justice), ou par remise en main propre contre récépissé. Recourir à un acte d’huissier, plutôt qu’à une simple lettre recommandée, offre au bailleur une preuve plus difficilement contestable de la date de notification, en particulier lorsque le locataire évite de retirer son courrier recommandé. Certains bailleurs préfèrent d’ailleurs systématiquement notifier par acte d’huissier, ou faire notifier par un commissaire de justice, dès qu’un des baux du bien concerné approche de son terme, quitte à ce que le locataire signe un récépissé en complément.
Si le logement est loué à plusieurs locataires, la lettre recommandée avec accusé de réception doit être adressée à chaque titulaire du bail, chacun étant considéré comme titulaire du droit de préemption pour sa quote-part. Toute notification incomplète, tout congé qui omettrait le prix ou les conditions de vente, expose le bailleur à la nullité de la vente : le locataire évincé dispose d’un délai de cinq ans à compter de la publication de l’acte de vente pour agir en justice et faire annuler la transaction, voire pour se substituer à l’acquéreur en se portant lui-même acquéreur aux mêmes conditions. Autrement dit, un locataire qui n’a pas pu préempter au moment voulu, faute d’avoir reçu une notification régulière, conserve la possibilité de préempter a posteriori en contestant la vente déjà réalisée.
Ce risque de nullité ne disparaît qu’à l’expiration du délai de cinq ans, ou plus tôt si le locataire a signé une reconnaissance expresse de renonciation. C’est pourquoi la fin du bail, moment charnière où le congé pour vente doit être délivré, constitue une étape à préparer plusieurs mois à l’avance : un congé délivré trop tard par rapport à la fin du bail n’est tout simplement pas valable et retarde d’autant l’exercice du droit de préemption.
Pour l’acquéreur potentiel du bien, cela signifie qu’un compromis de vente signé avant l’expiration du délai de préemption du locataire, ou sans preuve que ce dernier a bien renoncé à son droit, fait courir un risque réel de contestation ultérieure. Un notaire vérifiera systématiquement, avant la signature de l’acte de vente, que la procédure de purge du droit de préemption a été correctement suivie.
Ce que ça change concrètement pour le vendeur et pour l’acheteur
Pour un bailleur, vendre un bien immobilier occupé implique un choix stratégique dès l’origine : vendre libre, avec congé pour vente et purge du droit de préemption, ou vendre occupé, bail en cours, sans déclencher ce droit de préemption. Vendre occupé permet d’aller plus vite, le bail se poursuivant simplement avec le nouvel acquéreur, mais impose en pratique une décote sur le prix de vente, souvent estimée entre 10 et 20 % selon la durée restant à courir du bail et le niveau du loyer par rapport au marché. Vendre libre, à l’inverse, permet généralement d’obtenir le meilleur prix de vente possible pour ce bien immobilier, au prix d’un délai plus long.
Vendre libre, en donnant congé pour vente, permet en général d’obtenir un meilleur prix de vente, mais impose un délai de préavis de six mois incompressible, l’attente du délai de deux mois laissé au locataire pour se positionner, puis, en cas de refus, le temps nécessaire pour trouver un nouvel acquéreur. Un bailleur pressé de vendre a donc tout intérêt à anticiper largement l’échéance du bail plutôt que de découvrir, au dernier moment, les contraintes du droit de préemption du locataire.
Côté acquéreur, l’erreur la plus fréquente consiste à signer une promesse ou un compromis de vente sur un bien loué sans avoir vérifié que le congé pour vente a bien été notifié dans les règles, ou sans intégrer de condition suspensive liée à la purge effective du droit de préemption. Un acquéreur avisé demandera systématiquement au vendeur la copie de la lettre recommandée avec accusé de réception envoyée au locataire, ainsi que la preuve de sa réponse ou de son silence au-delà du délai de deux mois.
Ce qui échappe au droit de préemption du locataire
Le droit de préemption du locataire ne s’applique pas dans tous les cas. Il est exclu, en particulier, lorsque le logement est loué meublé : le locataire en meublé, considéré comme moins durablement attaché au bien qu’un locataire en location vide, ne bénéficie d’aucune priorité d’achat.
Il est également écarté lorsque le bailleur vend son logement occupé, bail en cours, sans donner congé pour vente : dans ce cas, le bail se poursuit simplement avec le nouvel acquéreur, aux mêmes conditions, sans qu’aucune priorité d’achat ne soit due au locataire, qui ne peut donc pas exercer son droit de préemption. Enfin, la vente à un parent ou allié du bailleur jusqu’à un certain degré, ou à un organisme HLM, échappe également au dispositif, tout comme la première vente d’un lot dans une copropriété déjà constituée avant l’entrée du locataire dans les lieux : dans ce cas précis de copropriété préexistante, la logique de protection propre à la mise en copropriété ne s’applique pas.
À ne pas confondre : le droit de préemption du locataire et le droit de préemption urbain
Il ne faut pas confondre le droit de préemption du locataire, propre au droit du bail, avec le droit de préemption urbain, qui relève du code de l’urbanisme et bénéficie à une collectivité publique, et non à un particulier. Ce second dispositif permet à une commune ou à un établissement public de coopération intercommunale de se porter prioritaire sur l’achat d’un bien mis en vente, dans un périmètre défini par une délibération du conseil municipal, en vue d’une opération d’aménagement d’intérêt général.
Pour purger ce droit de préemption urbain, le vendeur (ou son notaire) doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner, la fameuse DIA prévue par le code de l’urbanisme, à la mairie compétente, avant toute signature de l’acte de vente. Le formulaire Cerfa de déclaration d’intention d’aliéner, disponible auprès de la mairie ou en ligne, doit être rempli avec soin : une DIA incomplète peut retarder d’autant l’exercice du droit de préemption par la collectivité, seule véritable titulaire du droit dans ce cas de figure, à la différence du locataire, bénéficiaire du droit de préemption dans le cas qui nous occupe ici. Cette déclaration d’intention d’aliéner formalise l’intention d’aliéner le bien et permet à la collectivité, titulaire du droit de préemption urbain défini par le code de l’urbanisme, d’exercer, ou non, ce droit de préemption urbain. La collectivité dispose ensuite d’un délai de deux mois, à compter du dépôt de la DIA, pour faire connaître sa décision de préempter ou d’y renoncer. Sans réponse dans ce délai, la commune est réputée avoir renoncé à son droit de préemption urbain, et le vendeur peut librement aliéner son bien au prix proposé par son acquéreur.
Ces deux droits de préemption, celui du locataire et celui de la collectivité, peuvent en théorie coexister sur un même bien loué situé en zone urbaine soumise au droit de préemption urbain : ils s’exercent alors successivement, selon un ordre défini par la loi, et doivent tous deux être purgés avant la signature de l’acte de vente définitif.
En résumé
Avant de mettre en vente un logement loué, ou de faire une offre sur un bien occupé, vérifiez systématiquement dans quel cas de figure vous vous trouvez : congé délivré pour vendre en fin de bail, vente en bloc, vente à la découpe, ou vente occupée sans congé pour vendre. Faites contrôler par un notaire le formalisme exact du congé pour vente et la preuve que le délai de deux mois laissé au locataire a bien été respecté. C’est ce contrôle en amont qui sécurise durablement la transaction, côté vendeur comme côté acquéreur.
Le droit de préemption du locataire s’applique principalement lorsque le bailleur donne congé pour vente à l’échéance du bail, pour vendre le logement libre. Il s’applique aussi lors d’une vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements, ou lors d’une vente à la découpe, même si le bail se poursuit dans ces deux derniers cas si le locataire ne préempte pas.
Un locataire n’est prioritaire que dans les situations prévues par la loi : congé pour vente, vente en bloc de plus de cinq logements, ou vente à la découpe. En revanche, si le bailleur vend le logement occupé, bail en cours, sans donner congé pour vente, le locataire n’est pas prioritaire pour l’acheter.
Le bailleur purge le droit de préemption de son locataire en lui notifiant une offre de vente complète, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé, indiquant le prix et les conditions de vente. Le droit est considéré comme purgé lorsque le locataire refuse expressément l’offre ou laisse s’écouler le délai de deux mois sans répondre.
En cas de vente d’un logement loué, le locataire conserve d’abord le droit de rester dans les lieux jusqu’à l’échéance de son bail, sauf congé pour vente régulièrement délivré. Selon les situations décrites ci-dessus, il peut aussi bénéficier d’un droit de préemption lui donnant la priorité pour acheter le bien qu’il occupe.
