Vous envisagez d’acheter une maison à plusieurs ? Que ce soit avec des amis, en famille ou entre couples, l’achat immobilier collectif séduit de plus en plus. Trois solutions juridiques s’offrent à vous : la société civile immobilière (SCI), l’indivision et la tontine. Chacune présente des avantages distincts en termes de gestion, fiscalité et transmission. Dans ce guide, nous détaillons les modalités d’acquisition, les risques à anticiper, les démarches auprès du notaire, et les stratégies pour acheter un appartement à plusieurs, un terrain à plusieurs, ou même une résidence secondaire à plusieurs.
Pourquoi acheter un bien immobilier à plusieurs ?
L’achat d’un bien immobilier représente souvent le projet d’une vie. Mais face aux prix du marché immobilier, cette ambition peut sembler hors de portée. Acheter à plusieurs se révèle alors une solution pragmatique et avantageuse.
Les avantages de l’achat groupé
Mutualiser les ressources financières permet d’accéder à des biens immobiliers plus spacieux ou mieux situés. Vous n’auriez peut-être jamais pu devenir propriétaire d’un appartement neuf dans les grandes villes en solo. À plusieurs, tout devient possible.
La capacité d’emprunt se trouve mécaniquement augmentée. Les banques apprécient généralement les dossiers solides portés par plusieurs emprunteurs. Vos revenus cumulés rassurent le prêteur et facilitent l’obtention d’un crédit immobilier à des conditions avantageuses.
Cette formule séduit particulièrement pour l’investissement locatif. Les charges de copropriété, la taxe foncière, les mensualités du prêt immobilier : tout se partage. Les loyers perçus viennent alléger le poids de ces dépenses et peuvent même générer des revenus complémentaires.
Les profils d’acheteurs concernés
Acheter une propriété à plusieurs concerne des situations variées. Les couples non mariés ou concubins y trouvent un cadre juridique pour concrétiser leur projet immobilier sans passer par la case mariage ou PACS.
Les amis souhaitant investir ensemble dans l’immobilier locatif constituent un autre profil classique. Ils partagent les risques et les bénéfices de cet investissement immobilier.
Les familles n’échappent pas à cette tendance. Acheter avec ses parents permet aux primo-accédants de constituer un patrimoine immobilier malgré un apport personnel limité. Les parents sécurisent leur placement tout en aidant leurs enfants.
Enfin, acheter un chalet à plusieurs ou une résidence secondaire à plusieurs devient accessible quand le budget individuel ne suffirait pas.
Les trois solutions juridiques pour acheter à plusieurs
Quand plusieurs personnes décident d’acquérir un bien immobilier ensemble, le choix du cadre juridique détermine toute la suite. Trois formules existent, chacune avec ses règles propres.
L’indivision : la solution par défaut
L’indivision s’applique automatiquement lorsque vous signez un acte de vente à plusieurs, sans formalité particulière. Chaque acquéreur détient une quote-part du bien, généralement proportionnelle à son apport financier. Cette proportion figure dans l’acte authentique établi par le notaire.
Cette formule présente l’avantage de la simplicité. Pas de structure à créer, pas de statuts à rédiger. Les frais de notaire restent standards. Vous devenez immédiatement copropriétaires du logement.
Mais attention aux contraintes. Toute décision importante nécessite l’accord unanime des indivisaires : vendre le bien immobilier, réaliser des travaux de rénovation majeurs, ou même choisir le locataire pour un investissement locatif. Un seul indivisaire peut bloquer un projet.
La sortie d’indivision représente l’autre point sensible. N’importe quel copropriétaire peut demander le partage à tout moment. Si les autres refusent de racheter sa part ou si un accord sur le prix de vente n’émerge pas, le tribunal peut ordonner la vente aux enchères du bien. Cette épée de Damoclès fragilise la stabilité de votre projet immobilier.
Pour limiter ces risques, la convention d’indivision s’impose comme un passage obligé. Ce document prévoit les modalités de gestion, les conditions de sortie, et peut même bloquer le droit de provoquer le partage pendant une durée déterminée (cinq ans maximum, renouvelable).
La SCI : structure et souplesse
La société civile immobilière offre un cadre plus élaboré. Créer une SCI revient à constituer une personne morale qui devient propriétaire du bien immobilier. Les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports.
Cette structure brille par sa flexibilité. Les statuts de la SCI définissent les règles du jeu : gérance, prise de décision, cession des parts, transmission. Vous adaptez tout à votre situation.
La gestion locative s’avère simplifiée. Le gérant désigné dans les statuts prend les décisions courantes sans solliciter systématiquement les autres associés. Fini les blocages pour choisir un locataire ou signer un bail.
La transmission du patrimoine immobilier devient plus fluide. Vous pouvez donner progressivement des parts sociales à vos héritiers en bénéficiant d’abattements fiscaux. Le démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit) s’organise aisément dans ce cadre.
Revers de la médaille : la création et la gestion d’une SCI génèrent des coûts. Capital social à constituer, statuts à rédiger (souvent avec l’aide d’un notaire), comptabilité à tenir, déclarations fiscales spécifiques. Les frais annexes s’accumulent.
Autre contrainte : la fiscalité peut devenir complexe selon le régime choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). Dans certains cas, vous perdez des avantages fiscaux comme le dispositif Pinel ou le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
La tontine : le survivant l’emporte
Formule méconnue et peu utilisée, la clause de tontine mérite pourtant qu’on s’y arrête. Son principe ? Le dernier survivant devient seul propriétaire du bien immobilier, comme s’il l’avait toujours été.
Cette fiction juridique présente un intérêt majeur en matière de transmission. Le survivant récupère automatiquement la pleine propriété sans droits de succession à payer. Les héritiers des autres acquéreurs n’ont aucun droit sur le bien.
La tontine convient particulièrement aux couples non mariés sans enfants, ou aux amis très proches qui souhaitent se protéger mutuellement. Elle garantit que le bien revienne intégralement au survivant, sans contestation possible.
Mais cette formule implique un engagement définitif et risqué. Impossible de sortir de la tontine de votre vivant, sauf accord de tous les participants. Si vous vous séparez de votre concubin avec qui vous avez acheté en tontine, vous restez coincés.
Autre limite : la tontine ne fonctionne qu’entre personnes physiques de générations différentes ou d’âges significativement différents. Elle reste inadaptée pour acheter un immeuble à plusieurs investisseurs du même âge.
Acheter à plusieurs : les démarches pratiques
Une fois le cadre juridique choisi, place aux aspects concrets de votre acquisition immobiliière. Chaque étape compte.
Le financement de votre projet immobilier
Obtenir un prêt immobilier à plusieurs suit globalement les mêmes règles qu’un emprunt individuel. La banque examine vos revenus cumulés, votre taux d’endettement global, et votre apport personnel.
L’avantage ? Vos capacités financières s’additionnent. Si l’un dispose d’un CDI rassurant et l’autre d’un apport conséquent, vous formez un dossier solide. Les établissements bancaires apprécient cette mutualisation des risques.
Plusieurs options de financement coexistent. Vous pouvez contracter un crédit immobilier unique où tous les emprunteurs sont solidaires. Chacun s’engage à rembourser la totalité du prêt si les autres défaillent. Cette formule rassure la banque et facilite l’acceptation.
Alternative : les emprunts séparés. Chaque acquéreur souscrit son propre prêt à hauteur de sa quote-part. Cette solution préserve l’indépendance financière de chacun mais complexifie le montage.
N’oubliez pas les aides à l’accession comme le prêt à taux zéro (PTZ). Sous conditions de ressources, ce dispositif peut compléter votre financement, même pour un achat à plusieurs.
Un courtier en prêt immobilier peut se révéler précieux. Il négocie les taux de crédit, compare les offres, et optimise votre plan de financement. Ses honoraires sont souvent compensés par les économies réalisées sur le coût total de l’emprunt.
Les étapes de l’achat immobilier
Le processus d’achat d’un bien immobilier suit un parcours balisé, que vous soyez seul ou plusieurs.
Tout commence par la recherche du bien. Agences immobilières, annonces immobiliaires en ligne, réseau personnel : multipliez les canaux. Pour un logement neuf, contactez directement les promoteurs. L’immobilier ancien offre plus de marge de négociation sur le prix d’achat.
Les visites permettent d’évaluer l’état du bien, la configuration des lieux, l’environnement. Vérifiez la performance énergétique via le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour une copropriété, réclamez les procès-verbaux des assemblées générales et l’état des charges.
Une fois le bien trouvé, vous formulez une offre d’achat. Si le vendeur l’accepte, place à la signature du compromis de vente (ou promesse de vente). Cet avant-contrat engage les deux parties. Vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours pour changer d’avis sans pénalité.
Le compromis de vente contient généralement des conditions suspensives : obtention du crédit immobilier, absence de servitudes cachées, résultat satisfaisant des diagnostics obligatoires. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, la vente n’a pas lieu et vous récupérez votre acompte.
Pendant ce temps, votre dossier de demande de prêt circule entre les banques. Comparez les propositions, négociez les taux, et choisissez l’offre la plus avantageuse.
Trois mois environ après le compromis, vous signez l’acte définitif chez le notaire. Ce professionnel authentifie la vente, vérifie la conformité juridique, et enregistre le changement de propriétaire. Vous réglez alors le prix de vente (déduction faite de l’acompte versé au compromis), les frais de notaire, et éventuellement les frais d’agence.
Les frais à prévoir
Acheter un bien immobilier mobilise des sommes importantes au-delà du simple prix d’achat.
Les frais de notaire constituent le premier poste. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix pour un logement ancien, et 2 à 3 % pour le neuf. Cette différence s’explique par les droits de mutation, taxes collectées par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités.
Si vous passez par une agence immobilière, les frais d’agence s’ajoutent. Ils oscillent entre 3 et 10 % du prix de vente selon les pratiques locales et le type de bien. Clarifiez dès le départ qui paie ces honoraires : vendeur ou acquéreur ?
Pour un achat via une SCI, comptez les frais de constitution de la société : rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Budget à prévoir : entre 500 et 2 000 euros selon que vous gérez seul ou passez par un professionnel.
N’omettez pas les frais liés au crédit : frais de dossier bancaire, garantie du prêt (hypothèque ou caution), assurance emprunteur. Cette dernière pèse lourd dans le coût total de votre financement.
Enfin, une fois propriétaire, la taxe foncière devient votre responsabilité. Cette imposition locale finance les services municipaux. Son montant varie considérablement selon les communes et la valeur locative cadastrale de votre bien.
Acheter à plusieurs pour louer : l’investissement locatif collectif
L’investissement immobilier locatif à plusieurs cumule les avantages de l’achat groupé et les bénéfices de la location.
Les atouts de cette stratégie
Investir dans l’immobilier locatif permet de constituer un patrimoine tout en générant des revenus fonciers. Les loyers perçus remboursent tout ou partie des mensualités du prêt immobilier. À terme, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier sans avoir beaucoup puisé dans vos économies.
À plusieurs, vous démultipliez les possibilités. Un bien plus grand accueille plusieurs locataires. Les studios se louent facilement dans les grandes villes étudiantes. Une maison peut se transformer en coliving où chacun dispose de sa chambre et partage les espaces communs.
La mutualisation limite les risques. Si un locataire part ou si vous subissez des impayés, les autres couvrent temporairement le manque à gagner. Vous évitez la situation catastrophe de l’investisseur solo qui se retrouve avec un logement vide et un crédit à assumer seul.
Les dispositifs de défiscalisation
Le législateur encourage l’investissement locatif via plusieurs dispositifs fiscaux avantageux.
Le dispositif Pinel (ou loi Pinel) concerne l’immobilier neuf. En vous engageant à louer votre bien pendant six, neuf ou douze ans sous conditions de ressources du locataire et de plafonds de loyers, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros par an.
Attention toutefois : la SCI à l’impôt sur les sociétés n’est pas éligible au Pinel. Si vous optez pour cette structure, restez à l’impôt sur le revenu pour conserver l’avantage fiscal.
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’applique si vous louez un logement meublé. Vous déduisez de vos revenus locatifs l’ensemble de vos charges : intérêts d’emprunt, travaux, mobilier, mais aussi l’amortissement du bien immobilier. Résultat : une fiscalité très attractive, voire nulle les premières années.
La location meublée convient particulièrement aux étudiants, jeunes actifs ou touristes. La demande locative reste forte dans ce segment.
D’autres dispositifs existent selon votre situation : Malraux pour la rénovation de biens anciens dans des secteurs sauvegardés, Bouvard pour les résidences services, déficit foncier pour les travaux de rénovation en location nue…
Gérer son investissement locatif
La gestion locative représente une charge de travail non négligeable. Trouver les locataires, rédiger les baux, effectuer les états des lieux, encaisser les loyers, gérer les réparations : tout cela demande du temps et de l’énergie.
À plusieurs, vous pouvez vous répartir les tâches. L’un s’occupe des aspects administratifs, l’autre de l’entretien et des travaux. Si vous avez créé une SCI, le gérant centralise ces missions.
Alternative : confier la gestion à une agence spécialisée. Moyennant environ 7 à 10 % des loyers perçus, elle prend en charge l’intégralité des démarches. Vous touchez vos revenus fonciers sans vous soucier du quotidien.
Quelle que soit l’option choisie, anticipez les aléas. Constituez une épargne de précaution pour faire face aux périodes de vacance locative ou aux grosses réparations. Souscrivez une assurance garantie loyers impayés pour vous prémunir contre les mauvais payeurs.
Les risques et précautions à prendre
Acheter un bien immobilier à plusieurs n’est pas exempt de dangers. Quelques précautions s’imposent pour éviter les écueils.
Les risques relationnels
Le principal risque tient aux relations entre co-acquéreurs. Aujourd’hui, vous êtes sur la même longueur d’onde. Demain, vos situations personnelles ou vos visions divergent.
Une séparation entre concubins, un désaccord entre amis, un conflit familial : autant de situations qui compliquent la gestion du bien commun. L’un veut vendre quand l’autre souhaite conserver. L’un réclame des travaux que l’autre juge superflus.
Pour limiter ces tensions, la communication reste primordiale. Discutez régulièrement de vos projets, de vos attentes, de vos contraintes. Formalisez les décisions importantes par écrit.
Si vous optez pour l’indivision, la convention d’indivision devient votre garde-fou. Prévoyez-y les modalités de sortie, les conditions de rachat des parts, les règles de partage des charges. Un indivisaire qui veut partir doit d’abord proposer sa quote-part aux autres selon un prix fixé par un expert.
Pour une SCI, les statuts jouent ce rôle protecteur. Insérez des clauses d’agrément qui encadrent la cession des parts sociales. Préférez un gérant neutre si plusieurs familles cohabitent dans la société.
Les risques financiers
L’achat immobilier à plusieurs engage votre responsabilité financière bien au-delà de votre seule quote-part.
Si vous contractez un crédit solidaire, vous répondez de la totalité de la dette en cas de défaillance d’un co-emprunteur. Votre collègue perd son emploi et ne peut plus payer sa part des mensualités ? La banque se retournera contre vous pour récupérer l’intégralité des sommes dues.
Cette solidarité fonctionne aussi pour les dépenses courantes. Charges de copropriété, taxe foncière, travaux urgents : tous les copropriétaires sont tenus au paiement. Un indivisaire qui ne paie pas sa part met les autres en difficulté.
Pour vous prémunir, souscrivez des assurances adaptées. L’assurance décès-invalidité protège les co-emprunteurs en cas de coup dur. Si l’un décède ou devient invalide, l’assurance rembourse sa part du crédit.
Une assurance garantie loyers impayés couvre les défauts de paiement des locataires dans le cadre d’un investissement locatif. Ces protections ont un coût mais sécurisent votre projet immobilier.
Autre précaution : constituez un fonds de réserve commun. Chaque mois, provisionnez une somme pour les dépenses imprévues. Vous éviterez les tensions quand une grosse réparation surviendra.
Les risques juridiques et fiscaux
La complexité juridique de certaines formules expose à des erreurs coûteuses.
Une SCI mal constituée, des statuts incomplets, une comptabilité négligée : autant de sources de problèmes avec l’administration fiscale ou entre associés. Faites-vous accompagner par un notaire et un expert-comptable pour sécuriser le montage.
La fiscalité de l’indivision et de la SCI diffère sur plusieurs points. Les revenus fonciers se déclarent différemment. Les abattements et niches fiscales ne s’appliquent pas de la même manière. Une erreur de déclaration peut vous coûter cher en redressement.
Autre point d’attention : la transmission du bien en cas de décès. Sans disposition particulière, les héritiers du défunt deviennent indivisaires avec les survivants. Des personnes qui ne se connaissent pas se retrouvent copropriétaires. La situation devient vite ingérable.
Pour l’éviter, rédigez un testament ou une donation-partage qui organise votre succession. Dans une SCI, prévoyez dans les statuts ce qui advient des parts sociales en cas de décès d’un associé : rachat par les autres, attribution à un héritier désigné, conservation par la succession…
Acheter une maison à plusieurs couples : cas particulier
Acheter une maison à plusieurs couples représente un schéma fréquent et spécifique. Deux ou trois couples s’associent pour acquérir une grande propriété, souvent une résidence secondaire à plusieurs.
Cette configuration offre des moments conviviaux partagés tout en conservant l’intimité de chacun. Chaque couple dispose de son espace privé. Les parties communes favorisent les échanges.
Mais ce montage nécessite des règles claires. Qui utilise la maison et quand ? Comment partager les frais ? Que se passe-t-il si un couple se sépare ou souhaite revendre sa part ?
La convention entre les couples devient indispensable. Détaillez le calendrier d’occupation, les modalités de réservation, les contributions de chacun aux charges courantes et exceptionnelles.
La SCI familiale se prête bien à ce scénario. Les deux ou trois couples deviennent associés. Les statuts organisent la gouvernance et prévoient les cas de sortie.
Pensez aussi aux enfants. Si chaque couple a des héritiers, la transmission du bien peut devenir complexe à la génération suivante. Anticipez en organisant le démembrement de propriété ou en prévoyant un mécanisme de rachat des parts.
Questions fréquentes (FAQ)
Oui, acquérir un bien immobilier à plusieurs est tout à fait possible et même courant. Vous devez simplement choisir le cadre juridique adapté à votre situation parmi les trois principales solutions : l’indivision (qui s’applique automatiquement sans démarche particulière), la société civile immobilière (SCI) qui nécessite de créer une structure, ou la tontine qui convient aux couples ou amis très proches. Chaque formule présente des avantages et contraintes spécifiques en matière de gestion, fiscalité et transmission.
Absolument. Vous pouvez acheter un bien immobilier à plusieurs en indivision, sans créer de SCI. Dans ce cas, chacun devient copropriétaire du bien à hauteur de sa quote-part, généralement proportionnelle à son apport financier. Cette solution simple ne nécessite aucune formalité de création ni frais de structure. Cependant, elle présente des contraintes importantes : unanimité requise pour les décisions majeures et possibilité pour tout indivisaire de provoquer le partage à tout moment. Une convention d’indivision permet de sécuriser ce montage.
Oui, l’achat immobilier en famille est une pratique répandue. Parents et enfants peuvent s’associer pour acquérir une résidence principale, une résidence secondaire ou réaliser un investissement locatif ensemble. Deux formules principales existent : l’indivision où chacun détient une quote-part proportionnelle à son apport, et la SCI familiale qui offre plus de souplesse pour la gestion et la transmission du patrimoine. Cette dernière permet notamment d’organiser progressivement la transmission aux héritiers via des donations de parts sociales avec abattements fiscaux.
Parfaitement possible. Trois personnes (ou plus) peuvent parfaitement acheter une maison ensemble. L’achat à trois suit les mêmes règles que l’achat à deux : choix entre indivision, SCI ou tontine. L’acte authentique signé devant notaire précise la quote-part de chacun des trois acquéreurs. Dans le cadre d’un crédit immobilier, la banque évalue la capacité d’emprunt collective des trois emprunteurs. La principale différence réside dans la complexité accrue de la prise de décision et la nécessité d’une organisation plus rigoureuse pour éviter les conflits futurs.
Et si vous achetiez à plusieurs… pour habiter autrement ?
Au-delà de l’aspect financier, acheter un bien immobilier à plusieurs ouvre la voie à de nouveaux modes d’habitat. Le coliving séduit une génération en quête de liens sociaux et de mutualisation des espaces. Cuisines partagées, salons communs, jardins collectifs : ces lieux favorisent les échanges tout en préservant l’intimité de chacun.
Des projets d’habitat participatif émergent dans toute la France. Des groupes de citoyens s’organisent pour concevoir et gérer ensemble leur immeuble ou leur écoquartier. Cette démarche, plus ambitieuse qu’un simple achat groupé classique, réinvente la notion de voisinage et crée de véritables communautés.
Ces expériences prouvent qu’acheter un bien immobilier à plusieurs dépasse la simple question patrimoniale. C’est aussi un choix de vie, une manière de réenchanter l’habitat en créant du lien social dans un monde parfois trop individualiste.
