Charges déductibles LMNP : tout ce que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs

Vous avez investi dans la location meublée non professionnelle et vous vous demandez comment optimiser votre fiscalité ? Bonne nouvelle : le régime réel d’imposition vous permet de déduire un nombre conséquent de charges de vos revenus locatifs. Entre les frais d’entretien, les taxes foncières, les intérêts d’emprunt et les amortissements, le champ des possibles est vaste. Mais attention, toutes les dépenses ne sont pas éligibles. Certaines conditions doivent être respectées pour que l’administration fiscale valide vos déductions. Dans ce guide complet, vous découvrirez la liste exhaustive des charges déductibles en LMNP, les pièges à éviter et les astuces pour maximiser votre rentabilité nette.

Pourquoi s’intéresser aux charges déductibles en LMNP ?

Quand vous louez un bien meublé, vos revenus locatifs sont imposables. C’est inévitable. Mais voilà : vous n’êtes pas obligé de payer des impôts sur l’intégralité de vos recettes. Le régime réel simplifié, contrairement au micro-BIC, vous autorise à soustraire l’ensemble de vos charges justifiées. Résultat : votre base imposable fond comme neige au soleil.

Prenons un exemple concret. Vous encaissez 12 000 euros de loyers dans l’année. Sans déduction, vous seriez imposé sur cette somme intégrale. Mais si vous déduisez 8 000 euros de charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances), votre bénéfice imposable tombe à 4 000 euros. L’écart fiscal est considérable.

Certains propriétaires parviennent même à créer un déficit fiscal. Autrement dit, leurs charges dépassent leurs recettes. Ce déficit peut alors être reporté sur les bénéfices futurs, ou dans certains cas, sur vos autres revenus. Voilà pourquoi maîtriser les règles de déductibilité n’est pas un détail technique : c’est une stratégie patrimoniale.

Les conditions pour déduire vos charges en location meublée

Avant de plonger dans la liste, posons les bases. Pour qu’une charge soit déductible, elle doit répondre à trois critères fondamentaux. Premier point : elle doit être engagée dans l’intérêt direct de votre activité de location meublée. Pas question de déduire vos courses personnelles sous prétexte que vous avez un bien en LMNP.

Deuxième condition : la charge doit être effective. Vous devez avoir réellement payé la dépense et pouvoir la justifier avec une facture, un relevé bancaire ou tout autre document probant. L’administration fiscale ne plaisante pas avec les justificatifs. Une charge non documentée sera systématiquement rejetée en cas de contrôle.

Troisième règle : la charge doit être liée à l’exercice en cours. Si vous effectuez des travaux en 2026, vous les déduisez sur votre déclaration 2026, pas sur celle de 2025. Cette notion de rattachement à l’exercice comptable est essentielle pour éviter les erreurs.

Enfin, rappelons que seul le régime réel vous permet de déduire vos charges. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. C’est simple, mais souvent moins avantageux dès que vos charges réelles dépassent ce seuil.

Les frais de gestion et d’administration

Commençons par les dépenses courantes. Votre comptable vous facture 800 euros par an pour tenir votre comptabilité et établir votre liasse fiscale ? Cette somme est intégralement déductible. Les honoraires d’expert-comptable font partie des charges les plus classiques en LMNP.

Vous faites appel à un cabinet d’expertise comptable spécialisé ou à une plateforme en ligne ? Peu importe le prestataire, du moment que les services concernent directement votre activité locative. Certains propriétaires optent pour des solutions digitales moins coûteuses, d’autres préfèrent l’accompagnement personnalisé d’un cabinet traditionnel. Les deux approches sont déductibles.

Les frais de gestion locative entrent également dans cette catégorie. Si vous confiez votre bien à une agence immobilière qui s’occupe de trouver les locataires, d’encaisser les loyers et de gérer les relations quotidiennes, les honoraires versés sont déductibles. Généralement, ces frais représentent entre 7 et 10 % des loyers perçus.

N’oubliez pas les frais bancaires liés à votre activité. Les agios, les commissions sur virements, les frais de tenue de compte : tout cela peut être déduit si le compte bancaire est utilisé exclusivement ou principalement pour votre location meublée. Même chose pour les frais d’ouverture d’un compte professionnel, obligatoire si vos recettes locatives dépassent 10 000 euros pendant deux années consécutives.

Les charges liées au financement du bien

Les intérêts d’emprunt constituent souvent le poste de charges le plus important. Vous avez souscrit un crédit immobilier pour acquérir votre bien ? Les intérêts que vous payez chaque mois à votre banque sont déductibles de vos revenus locatifs. Attention toutefois : seuls les intérêts sont concernés, pas le capital remboursé.

Prenons un exemple chiffré. Votre mensualité de crédit s’élève à 1 000 euros, dont 700 euros de capital et 300 euros d’intérêts. Sur l’année, vous pourrez déduire 3 600 euros (300 euros × 12 mois), pas les 12 000 euros de mensualités totales. Cette distinction est fondamentale et source d’erreurs fréquentes.

Les frais de dossier bancaire, les frais de garantie (hypothèque, caution), les assurances emprunteur sont également déductibles. Si vous avez payé 1 500 euros de frais de notaire pour l’inscription d’hypothèque, cette somme viendra réduire votre résultat imposable.

Certains propriétaires oublient de déduire leurs assurances de prêt. C’est dommage, car ces cotisations peuvent représenter plusieurs centaines d’euros par an. Vérifiez vos relevés bancaires et récupérez tous les justificatifs nécessaires.

Les taxes et impôts déductibles

La taxe foncière figure en tête de liste. Chaque année, vous recevez votre avis d’imposition et vous grincez des dents en découvrant le montant. Rassurez-vous : cette dépense est intégralement déductible de vos revenus locatifs. Que votre bien soit loué toute l’année ou seulement quelques mois, vous pouvez déduire la totalité de la taxe foncière.

La taxe d’habitation, bien qu’en voie de disparition pour les résidences principales, peut encore concerner certains biens meublés dans des situations spécifiques. Si vous êtes redevable de cette taxe pour votre location meublée, elle est déductible. Cela étant dit, depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les logements vacants subsiste dans certaines communes.

La contribution économique territoriale (anciennement taxe professionnelle) ne concerne généralement pas les loueurs en meublé non professionnels. Vous en êtes exonéré si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 euros par an et si vous n’êtes pas inscrit au registre du commerce. Mais si vous dépassez ce seuil, la CET devient due et déductible.

Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères incluses dans votre taxe foncière sont naturellement déductibles. Même chose pour les taxes de balayage ou d’assainissement qui peuvent s’appliquer selon votre commune.

Les travaux et dépenses d’entretien

Ici, la distinction est capitale. Tous les travaux ne sont pas logés à la même enseigne fiscale. Les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles immédiatement. En revanche, les travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de reconstruction doivent être amortis sur plusieurs années.

Les travaux d’entretien concernent tout ce qui permet de maintenir le bien en bon état sans modifier sa structure ou sa destination. Repeindre les murs, changer une chaudière vieillissante, refaire l’étanchéité du toit, remplacer un carrelage abîmé : ces dépenses sont déductibles l’année où vous les engagez.

Les travaux de réparation visent à remettre le bien en état après une dégradation. Un locataire a détérioré le parquet ? Les frais de remise en état sont déductibles, sous réserve que vous n’ayez pas été indemnisé par l’assurance ou par le dépôt de garantie.

En revanche, si vous transformez votre studio en deux-pièces, si vous ajoutez une terrasse ou si vous créez une salle de bains supplémentaire, vous réalisez des travaux d’amélioration ou d’agrandissement. Ces investissements augmentent la valeur de votre bien et doivent être amortis. Concrètement, vous les déduirez progressivement sur 20 ou 30 ans.

Les petites réparations courantes s’accumulent : remplacement d’un robinet, réparation d’une serrure, changement d’une ampoule. Toutes ces micro-dépenses sont déductibles. Conservez précieusement vos factures, car leur addition peut représenter plusieurs centaines d’euros sur l’année.

Les charges de copropriété

Vous êtes propriétaire dans une copropriété ? Vos charges de copropriété sont en partie déductibles. Attention, on parle ici des charges réelles, pas de vos provisions trimestrielles. L’administration fiscale raisonne en charges payées, pas en provisions versées.

Concrètement, vous déduisez les dépenses d’entretien des parties communes (nettoyage, éclairage, jardinage), les frais de gestion du syndic, les assurances de l’immeuble, les frais de ravalement, et toutes les charges courantes liées au fonctionnement de la copropriété.

En fin d’année, votre syndic vous envoie un décompte de charges. Ce document récapitule vos provisions et les régularisations. C’est sur cette base que vous calculerez vos charges déductibles. Si vous avez versé 2 000 euros de provisions mais que les charges réelles s’élèvent à 1 800 euros, vous ne déduisez que 1 800 euros.

Les travaux votés en assemblée générale sont également déductibles, selon leur nature. Un ravalement de façade, la réfection de la toiture, le remplacement de l’ascenseur : si ces travaux sont des dépenses d’entretien ou de réparation, ils sont immédiatement déductibles. S’ils constituent des améliorations majeures, ils seront amortis.

Les assurances et garanties

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est déductible. Cette assurance couvre les risques locatifs quand votre bien est loué : dégâts des eaux, incendie, responsabilité civile. Son coût annuel varie entre 100 et 300 euros selon la surface et la localisation du bien.

Vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI) ? Cette assurance qui vous protège contre les défauts de paiement de vos locataires est intégralement déductible. Son coût représente généralement entre 2,5 % et 4 % de vos loyers annuels.

L’assurance de protection juridique, qui vous aide à gérer les contentieux locatifs, entre également dans le périmètre des charges déductibles. Même chose pour toute assurance spécifique liée à votre activité de location meublée.

Si vous avez financé votre acquisition par crédit, votre assurance emprunteur est déductible, comme nous l’avons évoqué plus haut. N’oubliez pas de la comptabiliser séparément dans votre déclaration.

Les frais de déplacement

Vous habitez à 50 kilomètres de votre location meublée ? Vos déplacements pour gérer le bien sont déductibles. L’administration fiscale accepte deux méthodes de calcul : les frais réels ou le barème kilométrique.

Le barème kilométrique est actualisé chaque année par l’administration fiscale. En 2026, ce barème tient compte de la puissance fiscale de votre véhicule et du nombre de kilomètres parcourus. Pour une voiture de 5 chevaux fiscaux, vous pouvez déduire environ 0,543 euro par kilomètre pour les 5 000 premiers kilomètres.

Si vous optez pour les frais réels, vous pouvez déduire le carburant, l’assurance au prorata des kilomètres professionnels, l’entretien, les péages d’autoroute, le stationnement. Cette option est plus contraignante en termes de justificatifs, mais parfois plus avantageuse.

Attention, les déplacements doivent être justifiés : visite du bien, rencontre avec un artisan, état des lieux, recherche de locataire. Un aller-retour pour le plaisir de voir votre investissement ne sera pas accepté par le fisc. Tenez un registre précis de vos déplacements avec les dates et les motifs.

Les frais de communication et de publicité

Vous avez publié une annonce sur un site de location meublée payant ? Les frais d’abonnement ou de diffusion sont déductibles. Que vous utilisiez des plateformes comme Airbnb, Booking, Abritel ou des sites d’annonces immobilières classiques, toutes ces dépenses entrent dans vos charges.

Les commissions prélevées par les plateformes de réservation sont également déductibles. Airbnb prélève généralement 3 % du montant de la réservation ? Cette commission vient réduire votre résultat imposable.

Si vous avez créé un site internet dédié à votre location, les frais d’hébergement, d’achat du nom de domaine et de maintenance du site sont déductibles. Même chose si vous faites appel à un photographe professionnel pour réaliser des clichés attractifs de votre bien.

Les frais d’impression de flyers, de cartes de visite ou de tout autre support publicitaire sont naturellement inclus dans les charges déductibles. Gardez bien tous vos justificatifs.

L’équipement et le mobilier

Le mobilier et l’équipement de votre location meublée font l’objet d’un traitement particulier. Contrairement aux charges d’entretien déductibles immédiatement, le mobilier doit être amorti sur sa durée d’utilisation. La loi impose un minimum de mobilier pour qu’une location soit considérée comme meublée. Cette liste comprend la literie, les plaques de cuisson, le réfrigérateur, la vaisselle, les meubles de rangement, les luminaires, et bien d’autres éléments.

Chaque élément s’amortit selon sa durée de vie probable. Un canapé s’amortit sur 10 ans, un réfrigérateur sur 8 ans, de la vaisselle sur 5 ans. Vous ne déduisez donc pas l’intégralité du prix d’achat la première année, mais une fraction chaque année.

Les petits équipements de faible valeur (moins de 500 euros HT) peuvent être déduits immédiatement. Si vous achetez un micro-ondes à 150 euros, vous pouvez passer cette dépense en charge plutôt qu’en amortissement. Cette règle simplifie grandement la gestion comptable pour les achats courants.

Le remplacement du mobilier usagé suit les mêmes règles. Votre canapé a 15 ans et ne ressemble plus à rien ? Son remplacement sera amorti sur la durée de vie du nouveau canapé.

L’amortissement du bien immobilier

Le régime réel du LMNP offre un avantage considérable : l’amortissement du bien lui-même. Vous pouvez déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien immobilier, sans avoir à débourser le moindre euro. C’est une charge comptable, pas une charge décaissée.

L’amortissement se calcule sur le prix d’acquisition du bien, hors terrain. Si vous avez acheté un appartement 200 000 euros, dont 30 000 euros de valeur terrain, vous amortirez 170 000 euros. La durée d’amortissement s’étend généralement sur 25 à 40 ans selon la qualité du bâti.

Concrètement, si vous amortissez 170 000 euros sur 30 ans, vous déduisez environ 5 667 euros par an de charges comptables. Cette somme vient réduire votre résultat imposable sans impacter votre trésorerie. C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs choisissent le régime réel plutôt que le micro-BIC.

L’amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal. Si vos charges hors amortissement sont déjà supérieures à vos recettes, vous ne pouvez pas ajouter l’amortissement pour creuser encore le déficit. En revanche, la fraction d’amortissement non utilisée une année peut être reportée sur les années suivantes.

Les charges non déductibles à éviter

Certaines dépenses, bien que liées à votre activité, ne sont pas déductibles. Premier piège : le capital remboursé de votre emprunt. Nous l’avons déjà évoqué, mais c’est une erreur tellement fréquente qu’il faut la répéter. Seuls les intérêts sont déductibles, jamais le capital.

Les pénalités et amendes ne sont pas déductibles non plus. Vous avez oublié de déclarer vos revenus locatifs dans les délais ? Les pénalités de retard resteront à votre charge personnelle. L’administration fiscale n’accepte pas que vous déduisiez les sanctions qu’elle vous inflige.

Les dépenses personnelles, même si elles ont un lien indirect avec votre location, ne passent pas. Vous avez acheté un ordinateur que vous utilisez à 80 % pour votre activité personnelle et à 20 % pour gérer votre LMNP ? Vous ne pouvez déduire que 20 % du prix. Et encore, il vous faudra prouver cette répartition en cas de contrôle.

Les frais de notaire payés lors de l’acquisition du bien ne sont pas déductibles en tant que charges. Ils s’ajoutent au prix d’acquisition et sont amortis avec le bien sur 25 à 40 ans. Ne faites pas l’erreur de les passer en charges l’année de l’achat.

Comment optimiser vos déductions fiscales ?

La clé de l’optimisation fiscale en LMNP réside dans l’organisation. Créez un dossier spécifique pour votre location meublée et classez-y systématiquement tous vos justificatifs : factures, relevés bancaires, avis d’imposition, devis, bons de commande.

Ouvrez un compte bancaire dédié, même si ce n’est pas obligatoire en dessous de 10 000 euros de recettes annuelles. Cette séparation simplifie considérablement le suivi de vos dépenses et facilite le travail de votre comptable. Vous évitez aussi les erreurs et les oublis.

Anticipez vos dépenses. Si vous savez que vous devrez effectuer des travaux d’entretien, planifiez-les en fonction de vos revenus locatifs. Une année particulièrement rentable peut être l’occasion de réaliser les travaux qui attendaient, afin de maximiser vos déductions.

N’hésitez pas à comparer le régime réel et le micro-BIC chaque année. Si vos charges réelles représentent moins de 50 % de vos recettes, le micro-BIC peut être plus avantageux. À l’inverse, avec des charges importantes, le réel s’impose. Cette comparaison doit être faite avant chaque déclaration.

Faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé en location meublée. Son expertise vous évitera les erreurs coûteuses et vous permettra d’optimiser légalement votre fiscalité. Ses honoraires sont d’ailleurs déductibles, comme nous l’avons vu.

La déclaration de vos charges déductibles

La déclaration des charges en LMNP s’effectue via la liasse fiscale 2031, qui accompagne votre déclaration de revenus. Ce formulaire détaille l’ensemble de vos recettes et de vos charges, catégorie par catégorie.

Le tableau des immobilisations et des amortissements (annexe 2033) récapitule vos investissements en mobilier et en immobilier, ainsi que les amortissements pratiqués. Chaque année, vous devez mettre à jour ce tableau pour refléter vos nouveaux achats et les amortissements de l’année.

La déclaration doit être déposée en même temps que votre déclaration de revenus, généralement avant mi-mai. Si vous optez pour le régime réel, vous ne pouvez pas revenir au micro-BIC avant deux ans. Ce choix engage votre stratégie fiscale sur la durée.

Les télédéclarations sont devenues la norme. Vous devez déclarer vos revenus en ligne sur le site des impôts. Votre comptable peut aussi s’en charger si vous lui avez donné mandat. Dans tous les cas, conservez une copie de votre déclaration et de tous les justificatifs pendant six ans minimum.

Les pièges à éviter en matière de charges déductibles

Premier piège : confondre charges déductibles et amortissements. Les charges sont des dépenses réelles que vous avez payées. Les amortissements sont des charges comptables qui ne correspondent pas à une sortie d’argent. Ne pas faire la distinction peut fausser votre analyse de rentabilité.

Deuxième erreur courante : déduire des charges avant d’avoir opté pour le régime réel. Si vous êtes au micro-BIC, vous n’avez aucune charge à déduire puisque l’abattement de 50 % est automatique. C’est seulement en passant au régime réel que vous pouvez déduire vos charges réelles.

Troisième piège : oublier de déduire certaines charges. L’assurance PNO, les frais de déplacement, les petites réparations : ces dépenses passent parfois sous le radar. Pourtant, leur cumul peut représenter plusieurs milliers d’euros sur l’année.

Quatrième erreur : déduire des charges qui ne concernent pas l’année en cours. Si vous payez un devis en janvier 2027 pour des travaux de 2026, vous déduisez cette charge sur votre déclaration 2027, pas 2026. Le principe est simple : on déduit les charges l’année où elles sont payées.

Enfin, dernier piège : négliger la conservation des justificatifs. Un contrôle fiscal peut intervenir jusqu’à trois ans après votre déclaration (six ans en cas d’omission). Sans facture, pas de déduction. L’administration fiscale est intransigeante sur ce point.

Et si vous passiez au statut LMP ?

Vous avez optimisé toutes vos charges déductibles en LMNP et vous envisagez d’aller plus loin ? Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pourrait vous intéresser. Pour y accéder, vos revenus locatifs doivent dépasser 23 000 euros par an et représenter plus de 50 % de vos revenus totaux.

Le LMP offre des avantages fiscaux supplémentaires. Vos déficits peuvent être imputés sur votre revenu global sans limitation de montant, contrairement au LMNP où cette imputation est plafonnée. De plus, vos plus-values de cession bénéficient d’une exonération après cinq ans d’activité, sous certaines conditions.

Le passage au LMP implique également des obligations comptables plus strictes et une inscription au registre du commerce. C’est une décision qui mérite réflexion et qui doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale. Si vos revenus locatifs augmentent significativement, cette option mérite d’être explorée avec votre expert-comptable.

FAQ : vos questions sur les charges déductibles en LMNP