Encadrement des loyers 2026 : le dispositif devient permanent, ce qui va changer pour propriétaires et locataires

L’Assemblée nationale vient de voter la prolongation de l’encadrement des loyers au-delà de novembre 2026. Ce dispositif, qui devait initialement prendre fin, devient permanent et pourrait même s’étendre à de nouvelles communes. Pour vous, propriétaire bailleur ou locataire, cette décision change la donne. Quels sont les plafonds applicables ? Comment fixer un loyer conforme ? Quels recours en cas de litige ? Décryptage complet d’un mécanisme qui impacte directement votre pouvoir d’achat ou votre rentabilité locative.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif d’origine législative qui limite le montant des loyers dans les zones dites tendues. Comprenez : là où la demande de logements excède largement l’offre. Introduit par la loi Alur en 2014, puis transformé en expérimentation par la loi Elan de 2018, ce mécanisme fixe des plafonds pour éviter les dérives tarifaires.

Concrètement, le propriétaire bailleur ne peut pas fixer n’importe quel loyer. Le montant du loyer hors charges doit respecter un loyer de référence, auquel s’ajoute éventuellement une majoration de 20 % maximum. L’idée ? Protéger les locataires contre les hausses excessives tout en maintenant une certaine attractivité pour l’investissement locatif.

Le dispositif d’encadrement s’applique lors de plusieurs situations : la première mise en location, le renouvellement du bail, ou la remise sur le marché après une période d’inoccupation. Dans tous les cas, la signature du bail engage le bailleur à respecter ces règles strictes sous peine d’amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique, voire 15 000 € pour une personne morale.

Le vote historique de décembre 2025 : l’encadrement devient permanent

Le 11 décembre 2025, l’Assemblée nationale a adopté par 105 voix contre 56 une proposition de loi visant à pérenniser l’encadrement des loyers. Un tournant majeur. Jusqu’alors, le dispositif relevait d’une simple expérimentation qui devait s’achever en novembre 2026. Désormais, il devient un outil permanent de régulation du marché locatif.

Cette décision politique n’est pas anodine. Elle survient après des mois de débats houleux entre défenseurs du droit au logement et professionnels de l’immobilier inquiets d’une contraction de l’offre locative. Le gouvernement, qui plaidait pour attendre une évaluation complète avant de trancher, s’est retrouvé minoritaire face à une coalition de gauche déterminée.

Pour vous, cela signifie que les règles actuelles vont perdurer. Plus de date butoir, plus d’incertitude sur l’avenir du dispositif. Les 72 collectivités qui appliquent déjà le plafonnement des loyers peuvent souffler. Et d’autres communes pourraient bientôt rejoindre le mouvement.

Quelles villes sont concernées par l’encadrement en 2026 ?

Pas toutes les agglomérations, loin de là. L’encadrement s’applique uniquement dans les zones tendues, c’est-à-dire les territoires où le déséquilibre entre offre et demande est manifeste. En 2026, 72 communes expérimentent le dispositif d’encadrement des loyers avec des loyers de référence minoré et majoré.

Les grandes métropoles franciliennes :

• Paris (depuis juillet 2019)
• Les communes d’Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville)
• Le territoire de Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse)

Les grandes villes de province :

• Lille, Hellemmes et Lomme
• Lyon et Villeurbanne
• Bordeaux
• Montpellier
• Une partie de Grenoble-Alpes Métropole
• Plusieurs communes du Pays basque

Cette liste n’est pas figée. La proposition de loi adoptée ouvre la porte à de nouvelles communes volontaires situées en zone tendue. Les intercommunalités limitrophes pourraient également candidater. Un élargissement progressif du dispositif se profile donc à l’horizon.

Comment sont fixés les loyers de référence ?

C’est le cœur du système. Dans chaque ville concernée, la préfecture publie des loyers de référence calculés par des observatoires locaux. Ces montants varient selon plusieurs critères : le nombre de pièces du logement, l’époque de construction, le type de location (vide ou meublée), et parfois même le quartier.

Prenons un exemple concret à Paris. Pour un appartement de deux pièces construit après 1990, loué vide, le loyer de référence s’établit autour de 25 € par mètre carré hors charges. Ce montant sert de base de calcul. À partir de là, trois plafonds s’appliquent :

• Le loyer de référence minoré (environ 20 % en dessous de la référence)
• Le loyer de référence (valeur médiane constatée)
• Le loyer de référence majoré (20 % au-dessus de la référence, soit environ 30 €/m² dans notre exemple)

Le propriétaire bailleur doit fixer son loyer de base dans cette fourchette. Il peut atteindre le loyer de référence majoré, mais pas le dépasser. Sauf exception. Car le diable se cache dans les détails.

Le complément de loyer : l’exception qui confirme la règle

Vous avez un appartement avec vue sur la Tour Eiffel ? Une terrasse de 50 m² ? Des prestations haut de gamme ? Le complément de loyer peut alors entrer en jeu. Cette disposition permet au bailleur de dépasser le loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles.

Mais attention, depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est strictement encadré. Impossible de l’appliquer si votre logement présente le moindre défaut : sanitaires sur palier, humidité, fenêtres vétustes, DPE classé F ou G, vis-à-vis à moins de 10 mètres, installation électrique dégradée… La liste est longue et restrictive.

Même si vous remplissez les conditions, le locataire peut contester ce complément dans les trois mois suivant la signature du contrat de location. Il suffit qu’il saisisse la commission départementale de conciliation. C’est alors au propriétaire de prouver que les caractéristiques du bien justifient ce surcoût. Un exercice périlleux dans bien des cas.

D’ailleurs, les données sont têtues : la Fondation pour le logement révèle que près de 31 % des annonces dans les villes encadrées ne respectent pas la réglementation. À Paris, ce taux grimpe à 30 %. Des chiffres qui montrent que l’application du dispositif reste imparfaite malgré les sanctions prévues.

Première mise en location : comment fixer le bon loyer ?

Vous mettez votre bien en location pour la première fois ? La règle est simple en apparence : votre loyer de base ne doit pas excéder le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Le calcul se fait en multipliant la surface habitable par le prix au mètre carré applicable.

Mais il y a plusieurs pièges à éviter. D’abord, vous devez obligatoirement mentionner dans le contrat de bail et dans l’annonce immobilière trois éléments : le loyer de base hors charges, le loyer de référence, et le loyer de référence majoré correspondant à votre logement. Oubliez l’un de ces montants et le locataire dispose d’un mois pour vous mettre en demeure de régulariser.

Ensuite, si vous ajoutez un complément de loyer, justifiez-le précisément. Listez les caractéristiques particulières du logement dans le bail. Et gardez en tête qu’un locataire informé pourra contester cette majoration devant la commission de conciliation.

Enfin, vérifiez que votre logement n’est pas classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Depuis le 24 août 2022, ces passoires thermiques ne peuvent plus bénéficier d’aucune augmentation du loyer par rapport au précédent locataire. Une contrainte supplémentaire qui pèse lourd sur la rentabilité locative de certains biens.

Renouvellement du bail : peut-on augmenter le loyer ?

Votre bail arrive à échéance et vous souhaitez revaloriser le montant mensuel ? C’est possible, mais sous conditions strictes. Deux cas de figure peuvent se présenter selon que votre loyer actuel est sous-évalué ou non.

Si votre loyer est inférieur au loyer de référence minoré, vous pouvez engager une action en réévaluation. Mais l’augmentation ne pourra pas dépasser la plus élevée de ces deux limites : soit 50 % de la différence entre le loyer du marché et votre loyer actuel, soit 15 % du coût des travaux d’amélioration si vous en avez réalisés pour au moins le montant d’une année de loyer.

Vous devez informer le locataire au moins six mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit mentionner le nouveau montant proposé et le loyer de référence minoré ayant servi de base au calcul. Le locataire peut contester en fournissant six références de loyers comparables dans le même secteur.

Si votre loyer dépasse le loyer de référence majoré, c’est l’inverse qui se produit. Le locataire peut demander une diminution au moins cinq mois avant l’échéance du bail. Si vous refusez, il saisira la commission départementale puis, en cas d’échec, le juge des contentieux de la protection. Une procédure que beaucoup de propriétaires redoutent.

Dans tous les cas, une règle impérative s’impose : impossible d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G lors du renouvellement du bail. Le gel des loyers pour les passoires thermiques s’applique depuis le 22 août 2024. Une mesure qui vise à inciter les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Remise en location après vacance : attention aux délais

Votre locataire vient de partir. Vous remettez le bien sur le marché. Les règles d’encadrement s’appliquent différemment selon la durée d’inoccupation du logement.

Moins de 18 mois d’inoccupation : le dernier loyer appliqué fait référence. Vous devez l’indiquer obligatoirement dans le nouveau contrat de location. Vous pouvez l’augmenter uniquement dans trois situations :

• Une révision annuelle du loyer n’a pas été effectuée au cours des 12 derniers mois (variation de l’IRL)
• Vous avez réalisé des travaux d’amélioration pour au moins 50 % du montant annuel du loyer (augmentation de 15 % du coût TTC des travaux)
• Le loyer précédent était manifestement sous-évalué (hausse limitée à 50 % de l’écart avec les loyers du voisinage)

Dans tous les cas, même après travaux ou réévaluation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. C’est le plafond absolu.

Plus de 18 mois d’inoccupation : vous retrouvez une liberté de fixation… relative. Vous fixez le loyer comme pour une première mise en location, dans le respect du loyer de référence majoré. Mais attention : si le logement est classé F ou G, le loyer ne doit pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Pas un euro de plus. Le blocage des loyers s’applique ici aussi.

Révision annuelle du loyer : l’indexation reste possible

Rassurez-vous, l’encadrement des loyers ne vous empêche pas de réviser votre loyer chaque année. Cette révision annuelle du loyer suit l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.

La procédure est simple. Si votre bail contient une clause de révision (et c’est le cas de la quasi-totalité des contrats de bail), vous pouvez ajuster le montant mensuel à la date anniversaire du contrat. Le calcul s’effectue ainsi : loyer en cours x nouvel indice IRL / dernier indice de référence.

Prenons un exemple. Votre bail a été signé le 1er mars 2024 avec un loyer de 800 € hors charges. L’IRL du 4e trimestre 2023 était de 143,38. Un an plus tard, l’IRL du 4e trimestre 2024 atteint 145,28. Votre nouveau loyer sera : 800 x 145,28 / 143,38 = 810,59 €. Soit une augmentation de 10,59 € mensuels.

L’indexation du loyer se fait automatiquement si la clause figure dans le bail. Vous n’avez pas besoin de l’accord du locataire. Mais vous devez respecter la date prévue au contrat. Une révision rétroactive est possible si vous l’avez oubliée, mais uniquement sur l’année écoulée.

Attention toutefois : cette règle connaît une exception majeure. Depuis le 24 août 2022 en métropole (et le 1er juillet 2024 dans les DOM), il est interdit de réviser le loyer des logements classés F ou G. Le gel s’applique aussi bien lors de la signature du bail que lors du renouvellement ou de la révision annuelle.

Quels recours pour le locataire face à un loyer abusif ?

Un locataire qui estime que son loyer dépasse le loyer de référence majoré dispose de plusieurs armes légales. La première étape consiste à vérifier si le montant est effectivement hors des clous. Les sites officiels des préfectures proposent des simulateurs gratuits pour calculer les plafonds applicables selon les caractéristiques du logement.

Si le dépassement est avéré, le locataire peut d’abord tenter une démarche amiable. Un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire bailleur ou à l’agence de gestion locative suffit souvent à débloquer la situation. Beaucoup de bailleurs ignorent simplement les règles ou ont commis une erreur de calcul.

En cas de refus ou d’absence de réponse, direction la commission départementale de conciliation. Cette instance gratuite réunit des représentants de locataires et de propriétaires. Elle examine le dossier et tente de trouver un terrain d’entente. Dans la majorité des cas, elle parvient à un accord satisfaisant pour les deux parties.

Si le litige persiste, le locataire peut saisir le tribunal. Plus précisément, le juge des contentieux de la protection. Cette démarche nécessite généralement l’assistance d’un avocat, mais les enjeux financiers peuvent la justifier. Le juge peut ordonner la diminution du loyer et même le remboursement rétroactif des trop-perçus depuis la signature du contrat.

Le locataire peut également signaler le non-respect de l’encadrement auprès de la préfecture. Les services de l’État peuvent alors lancer un contrôle et infliger une amende administrative au propriétaire : 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale. Une sanction qui commence à dissuader les comportements abusifs.

Les propriétaires bailleurs peuvent-ils contester l’encadrement ?

Du côté des bailleurs, les avis restent partagés. Certains professionnels de l’immobilier dénoncent un dispositif qui, selon eux, décourage l’investissement locatif et aggrave la pénurie de logements. D’autres estiment que l’encadrement n’a qu’un impact limité sur l’offre locative disponible.

Les chiffres du débat donnent des arguments aux deux camps. D’un côté, plusieurs études montrent que l’encadrement a effectivement freiné la hausse des loyers. À Paris, l’Atelier parisien d’urbanisme estime que les loyers auraient été supérieurs de 8,2 % entre 2019 et 2024 sans le plafonnement. Soit une économie moyenne de 950 € par an pour les locataires parisiens.

De l’autre, certains observateurs constatent une diminution de l’offre de locations dans les zones encadrées. Les propriétaires se tourneraient davantage vers la location meublée de courte durée, moins contrainte. Ou vers la vente pure et simple de leur bien. Un phénomène difficile à quantifier précisément.

Sur le plan juridique, les recours des propriétaires sont limités. Impossible de contourner la loi en fixant un loyer supérieur au plafond, même en invoquant des travaux récents ou un emplacement privilégié. Le complément de loyer reste la seule soupape possible, mais ses conditions d’application sont si restrictives qu’il ne concerne qu’une minorité de logements.

Certains élus de droite militent pour la suppression pure et simple de l’encadrement. À Paris, le groupe Union Capitale a déposé un vœu en ce sens en juin 2025, arguant que le dispositif aggrave la pénurie de logements à louer. Vœu rejeté par le Conseil de Paris, mais qui illustre la persistance du débat politique.

Travaux et amélioration : comment les valoriser ?

Vous venez de réaliser des travaux d’amélioration dans votre logement ? Bonne nouvelle : vous pouvez répercuter une partie de ces investissements sur le loyer. Mais là encore, les conditions sont strictes.

Pour les travaux d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer, vous pouvez augmenter le loyer annuel de 15 % du montant des travaux TTC. Ces travaux doivent être des travaux d’amélioration du logement ou de mise aux normes de décence. Exclus : les travaux d’économie d’énergie ayant déjà donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges locatives.

Exemple chiffré. Votre loyer annuel est de 12 000 €. Vous réalisez des travaux pour 7 000 € TTC (soit plus de 50 % du loyer annuel). Vous pouvez augmenter le loyer de 7 000 x 15 % = 1 050 € par an, soit 87,50 € mensuels. Toujours dans la limite du loyer de référence majoré.

Pour les travaux d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, réalisés depuis moins de six mois, vous retrouvez une liberté de fixation du loyer. Vous n’êtes plus contraint par le dernier loyer appliqué. Mais vous restez limité par le loyer de référence majoré. Et impossible d’en profiter si le logement est classé F ou G.

Dans tous les cas, conservez précieusement les factures et justificatifs. Le locataire peut contester l’augmentation. Vous devrez alors prouver la réalité des travaux et leur montant. Une documentation solide est votre meilleure défense.

L’évaluation qui divise : quel bilan après six ans d’expérimentation ?

Le gouvernement a confié à deux économistes, Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, une mission d’évaluation du dispositif d’encadrement. Leur rapport, attendu pour le premier semestre 2026, devait éclairer la décision de prolonger ou non l’expérimentation. Le vote de l’Assemblée a court-circuité cette chronologie.

Les données disponibles dressent un tableau contrasté. Les villes ayant appliqué l’encadrement se disent globalement satisfaites. Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier avancent une diminution moyenne des loyers de 4,4 % entre 2019 et 2024. Un soulagement pour les locataires dans ces agglomérations où les prix du marché locatif flambaient.

Mais la Fondation pour le logement des défavorisés souligne que 28 % des annonces diffusées dans les zones encadrées ne respectent toujours pas la réglementation. Un taux en légère baisse par rapport à 2023, certes, mais qui reste préoccupant. Le manque de contrôle et la complexité du dispositif expliquent ces manquements persistants.

Du côté de l’offre locative, les avis divergent. Les opposants à l’encadrement craignent que le plafonnement décourage les investissements dans le parc locatif privé. Les défenseurs du dispositif répondent que la baisse de l’offre est généralisée, y compris dans les communes où l’encadrement n’existe pas. Le débat reste ouvert.

Ce qui est certain, c’est que l’encadrement ne règle pas à lui seul la crise du logement. Il constitue un outil parmi d’autres dans l’arsenal des politiques publiques. Sa pérennisation devra s’accompagner de mesures complémentaires : construction de logements sociaux, rénovation énergétique du parc existant, lutte contre les meublés de tourisme qui retirent des logements du marché de la location longue durée.

Les zones tendues au-delà de l’encadrement : quel cadre général ?

L’encadrement avec loyers de référence ne concerne que 72 communes. Mais n’oubliez pas : environ 1 434 communes sont classées en zone tendue en France. Dans ces territoires, d’autres règles s’appliquent même sans plafonnement strict des loyers.

Le propriétaire d’un logement situé en zone tendue doit respecter certaines contraintes lors de la mise en location. Par exemple, le préavis du locataire est réduit à un mois au lieu de trois. Une règle qui impacte votre gestion locative et votre trésorerie.

Surtout, les règles d’augmentation du loyer entre deux locataires restent strictement encadrées même hors dispositif expérimental. Vous ne pouvez pas fixer librement le montant du loyer si le logement était déjà loué moins de 18 mois auparavant. Les mêmes règles de révision, de travaux et de sous-évaluation s’appliquent.

Cette distinction entre zones encadrées et zones tendues simples crée parfois de la confusion. D’autant que la frontière peut évoluer. Des communes peuvent basculer d’une catégorie à l’autre selon l’évolution du marché immobilier local. Restez vigilant et consultez régulièrement les arrêtés préfectoraux applicables dans votre secteur.

La dimension écologique : le poids des passoires thermiques

Impossible de parler d’encadrement en 2026 sans évoquer la dimension énergétique. Le législateur a introduit des restrictions sévères pour les logements énergivores classés F ou G au DPE.

Depuis le 24 août 2022 en métropole, ces passoires thermiques ne peuvent plus bénéficier d’aucune augmentation de loyer. Ni lors de la signature du bail, ni lors du renouvellement, ni lors de la révision annuelle. Un gel total qui vise à inciter les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation.

Les chiffres sont éloquents. On estime que près de 17 % des logements français sont classés F ou G. Dans les zones tendues où les immeubles sont anciens, cette proportion grimpe parfois à 25 %. Des centaines de milliers de logements concernés par cette interdiction.

Pour le propriétaire, l’équation devient rapidement intenable. Soit il réalise les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique et sortir du classement F ou G. Investissement conséquent, entre 15 000 et 50 000 € selon les chantiers. Soit il conserve son logement en l’état et subit une érosion progressive de sa rentabilité locative face à l’inflation.

La législation va même plus loin. À partir de 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. En 2028, ce sera le tour des logements F. En 2034, les logements E seront à leur tour interdits. Une trajectoire claire qui transforme l’encadrement en levier de transition énergétique du parc locatif.

Les alternatives au dispositif d’encadrement

Le débat politique sur l’encadrement masque parfois l’existence d’autres outils de régulation des loyers. Certains pays européens ont fait des choix différents, avec des résultats variables.

L’Allemagne a longtemps pratiqué un encadrement généralisé avant de l’assouplir dans les années 2000. Résultat : flambée des loyers dans les grandes villes. Berlin a réintroduit un plafonnement strict en 2020, avant que la Cour constitutionnelle ne l’invalide. Un aller-retour qui illustre la complexité du sujet.

Les Pays-Bas maintiennent un système de points attribués à chaque logement selon ses caractéristiques. Plus le logement cumule de points, plus le loyer maximum autorisé est élevé. Un système complexe mais qui couvre l’ensemble du territoire.

En France, certains économistes plaident pour un système d’accès au logement différent. Développement massif du parc social. Garantie universelle des loyers pour sécuriser les bailleurs. Aide personnalisée au logement renforcée. Autant de pistes qui nécessiteraient des investissements publics considérables.

D’autres proposent de taxer davantage les logements vacants pour les remettre sur le marché. Ou d’encadrer plus strictement les locations touristiques de courte durée qui cannibalisent l’offre de location longue durée. Des mesures complémentaires qui pourraient soulager la pression dans les zones tendues.

FAQ : vos questions sur l’encadrement loyer 2026

Après l’encadrement des loyers, quid du reste des charges locatives ?

L’encadrement des loyers ne règle qu’une partie de l’équation financière pour les locataires. Les charges locatives représentent souvent 15 à 20 % du budget logement, parfois davantage dans les copropriétés anciennes mal isolées. Chauffage collectif, eau, entretien des parties communes, taxe ordures ménagères : autant de postes qui échappent au plafonnement.

Or, ces charges peuvent flamber sans que le locataire n’ait de recours immédiat. La régularisation annuelle tourne parfois au cauchemar lorsque les provisions se révèlent insuffisantes. Un sujet connexe mais crucial qui mériterait une régulation plus fine. D’autant que la hausse des prix de l’énergie pèse lourdement sur les budgets des ménages modestes.

Plusieurs associations de locataires militent pour un encadrement des charges locatives dans les zones tendues. Une idée qui fait son chemin mais se heurte à la complexité technique du sujet. Comment fixer un plafond juste alors que les charges dépendent de multiples facteurs : vétusté de l’immeuble, qualité de l’isolation, type de chauffage, surface des parties communes ? Le débat reste ouvert.