Vous rêvez d’investir dans la pierre mais votre budget vous freine ? L’investissement locatif en indivision pourrait bien être la solution que vous cherchez. Cette formule permet à plusieurs personnes d’acheter un bien immobilier ensemble, de partager les frais et de profiter des revenus locatifs proportionnellement à leur apport. Mais attention, investir à plusieurs dans l’immobilier locatif, ce n’est pas comme acheter une tablette de chocolat à partager : il y a des règles à respecter, des avantages fiscaux à connaître et quelques pièges à éviter. Dans ce guide, nous allons explorer le fonctionnement de l’indivision, ses atouts pour constituer un patrimoine immobilier, les aspects juridiques et fiscaux à maîtriser, et les alternatives possibles comme la SCI. Que vous souhaitiez investir avec votre conjoint, vos frères et sœurs ou des amis, vous saurez tout pour réaliser un investissement rentable et sécurisé.
Qu’est-ce que l’investissement locatif en indivision ?
L’indivision est une forme de copropriété où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier. Contrairement à la copropriété classique où chacun possède un lot défini, l’indivision ne divise pas le bien en parties distinctes. Chaque indivisaire possède une quote-part du bien, généralement proportionnelle à sa participation financière lors de l’achat.
Concrètement, si vous investissez à trois dans un appartement à 300 000 euros et que vous apportez 150 000 euros, vous détenez 50 % du bien. Vos deux associés qui apportent chacun 75 000 euros possèdent chacun 25 %. Cette répartition est inscrite dans l’acte notarié et détermine vos droits et obligations.
Pour investir dans l’immobilier locatif en indivision, les co-acquéreurs signent ensemble l’acte d’achat chez le notaire. Ils peuvent être liés par des liens familiaux ou non. L’indivision peut concerner aussi bien un logement neuf qu’un bien immobilier ancien, une résidence principale transformée en investissement locatif, ou même plusieurs biens locatifs.
Le bien est ensuite loué et les loyers perçus sont répartis selon les quotes-parts de chacun. De même, les charges et les frais de gestion locative sont partagés dans les mêmes proportions. Cette mutualisation permet de réaliser un investissement immobilier plus ambitieux qu’en solo.
Pourquoi choisir l’indivision pour son investissement locatif ?
Un accès facilité à l’investissement immobilier
L’indivision démocratise l’accès à la pierre. Vous pouvez investir dans un bien de meilleure qualité ou mieux situé qu’avec votre seul apport personnel. Les grandes villes, où les prix d’achat sont souvent prohibitifs pour un investisseur seul, deviennent accessibles.
L’effet de levier financier joue pleinement : à plusieurs, vous empruntez davantage tout en répartissant l’effort d’épargne et les mensualités. Le prêt immobilier est d’ailleurs généralement contracté par tous les indivisaires, ce qui sécurise aussi la banque. Votre capacité d’endettement personnelle est moins sollicitée puisque vous ne portez qu’une fraction de l’emprunt total.
Cette formule permet également de diversifier son patrimoine immobilier. Plutôt que de mettre tous vos œufs dans le même panier, vous pouvez participer à plusieurs investissements immobiliers avec différents partenaires et ainsi constituer un patrimoine immobilier diversifié. Certains investisseurs préfèrent investir dans plusieurs biens en indivision plutôt que dans un seul bien en pleine propriété.
Des charges et risques partagés
Le partage des frais de notaire, de la taxe foncière, des travaux de rénovation et de l’ensemble des charges courantes allège considérablement votre budget. Si le bien nécessite des réparations imprévues, la facture est divisée entre tous les indivisaires.
Les risques locatifs sont également répartis. En cas d’impayés de loyers ou de vacance locative, vous n’assumez que votre part de la perte. Cette mutualisation des risques rend l’investissement locatif plus résilient face aux aléas du marché immobilier.
La gestion peut aussi être facilitée. Certains indivisaires s’occupent de trouver des locataires, d’autres gèrent les travaux ou la comptabilité. Chacun apporte ses compétences, ce qui peut améliorer la rentabilité locative globale.
Des avantages fiscaux préservés
L’indivision n’empêche pas de bénéficier des dispositifs de défiscalisation immobilière. Vous pouvez tout à fait acheter un bien immobilier neuf en indivision et profiter des avantages fiscaux du dispositif Pinel, par exemple. Chaque indivisaire peut alors déduire sa quote-part de la réduction d’impôt.
Les revenus fonciers sont imposés individuellement selon votre quote-part. Vous déclarez votre part des loyers perçus et pouvez déduire votre part des charges, des intérêts d’emprunt et de l’amortissement si vous êtes en location meublée. Le régime fiscal applicable (micro foncier, régime réel, LMNP, etc.) dépend de votre situation personnelle.
Cette individualisation de la fiscalité est un vrai atout. Si vous êtes dans une tranche d’imposition différente de vos co-indivisaires, vous ne subissez pas leur niveau d’imposition. Chacun optimise sa propre fiscalité et peut choisir le régime le plus avantageux pour son foyer fiscal.
Comment fonctionne la gestion d’un bien en indivision ?
Les règles de décision entre indivisaires
La gestion d’un bien en indivision suit des règles strictes définies par le Code civil. Pour les actes de gestion courante (mise en location, choix des locataires, petits travaux d’entretien), la décision se prend à la majorité des deux tiers des droits indivis.
Pour les décisions plus importantes comme la vente du bien immobilier, la réalisation de travaux importants ou le changement d’affectation du bien, l’unanimité est généralement requise. C’est là que le bât blesse parfois : si l’un des indivisaires refuse de vendre alors que les autres souhaitent revendre, le blocage peut être total.
Pour fluidifier la gestion, il est vivement recommandé de rédiger une convention d’indivision. Ce document, signé devant notaire, précise les règles de fonctionnement, les modalités de prise de décision, la répartition des rôles et les conditions de sortie. Vous pouvez y prévoir des clauses sur mesure adaptées à votre situation.
Certains indivisaires nomment un gérant qui se charge de l’administration quotidienne du bien locatif. Ce mandataire peut être l’un des indivisaires ou une personne extérieure. Il perçoit généralement une rémunération pour ce service, sauf si c’est un membre qui se dévoue gracieusement.
La gestion des revenus et des charges
Les loyers sont versés sur un compte bancaire commun ou directement répartis entre les indivisaires selon leurs quotes-parts. La seconde option simplifie la gestion mais implique une confiance totale entre les parties. Le propriétaire bailleur qui collecte les loyers doit ensuite reverser leur part aux autres.
Les charges locatives, les travaux et tous les frais liés au bien sont payés dans les mêmes proportions. Il est essentiel de tenir une comptabilité rigoureuse pour éviter les malentendus. Qui a avancé les fonds pour la réparation de la chaudière ? Qui a payé la taxe foncière ? Une gestion transparente prévient bien des conflits.
Pour la déclaration fiscale, chaque indivisaire reçoit un document récapitulant sa part des revenus locatifs et des charges déductibles. Ces montants sont ensuite reportés sur la déclaration d’impôt sur le revenu de chacun. L’administration fiscale considère chaque indivisaire comme un contribuable distinct.
La question de la location meublée
Vous pouvez choisir de mettre en location votre bien en meublé plutôt qu’en location nue. Cette option offre généralement une meilleure rentabilité locative et permet de bénéficier du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le LMNP présente des avantages fiscaux intéressants. Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les charges, les intérêts d’emprunt, mais aussi amortir le bien et le mobilier. Certains investisseurs parviennent ainsi à ne payer aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant de nombreuses années.
En indivision, chaque co-propriétaire peut opter individuellement pour le régime micro BIC ou le régime réel, selon ce qui est le plus avantageux pour lui. Cette souplesse fiscale est un atout supplémentaire de l’indivision comparée à d’autres structures.
Les aspects juridiques et fiscaux à maîtriser
Le statut juridique de l’indivision
L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code général. Elle peut être choisie ou subie. Dans le cadre d’un investissement locatif, elle est généralement choisie : vous décidez consciemment d’acheter à plusieurs.
Chaque indivisaire détient des droits et des obligations. Vous avez le droit d’occuper le bien, de percevoir votre part des loyers, de participer aux décisions et de demander le partage. En contrepartie, vous devez contribuer aux charges et respecter les règles de gestion collective.
L’indivision n’a pas de personnalité juridique propre. Contrairement à une société civile immobilière (SCI), elle n’est pas une personne morale. C’est une simple modalité de détention d’un bien. Cette simplicité est un avantage en termes de formalités, mais peut devenir une contrainte si les relations se compliquent.
La convention d’indivision, bien que non obligatoire, est fortement conseillée. Elle permet d’organiser la vie commune, de prévoir des clauses d’agrément pour encadrer la cession des parts, et de fixer la durée de l’indivision. Sans convention, tout indivisaire peut demander le partage à tout moment, ce qui peut fragiliser l’investissement.
La fiscalité de l’indivision
Sur le plan fiscal, l’indivision est transparente. Chaque indivisaire déclare personnellement sa part des revenus fonciers et supporte l’impôt correspondant. Si vous détenez 40 % du bien et que les loyers annuels s’élèvent à 10 000 euros, vous déclarez 4 000 euros de revenus fonciers.
Vous pouvez choisir entre le régime micro foncier (si vos revenus fonciers totaux ne dépassent pas 15 000 euros) et le régime réel. Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) et peut créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
Pour un bien loué meublé, le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’applique. Vous pouvez opter pour le régime micro BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou pour le régime réel permettant l’amortissement du bien et du mobilier.
Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’ajoutent à l’impôt sur le revenu sur vos revenus locatifs nets. Ces prélèvements ne sont pas partagés entre indivisaires : chacun les paie sur sa propre part de revenus.
Les dispositifs de défiscalisation accessibles
L’indivision ne vous prive d’aucun dispositif fiscal. Vous pouvez investir dans un logement neuf éligible au dispositif Pinel et bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix d’achat sur 12 ans. La réduction est calculée sur votre quote-part d’investissement.
Le dispositif Malraux, qui concerne la rénovation de biens situés dans certains secteurs protégés, est également accessible en indivision. Chacun peut déduire 30 % de sa part des travaux de rénovation réalisés.
Le démembrement de propriété (séparation entre nue-propriété et usufruit) peut aussi être combiné avec l’indivision pour optimiser encore davantage la fiscalité et la transmission de patrimoine. Cette technique avancée nécessite l’accompagnement d’un professionnel en gestion de patrimoine.
Sortir de l’indivision : vente, rachat et partage
La vente du bien immobilier
Vendre un bien détenu en indivision nécessite normalement l’accord unanime de tous les indivisaires. Si vous souhaitez vendre mais que l’un de vos partenaires refuse, vous êtes bloqué. C’est l’un des principaux inconvénients de cette formule.
Heureusement, il existe des solutions. Vous pouvez demander au tribunal judiciaire de prononcer le partage de l’indivision. Le juge peut alors ordonner la vente du bien si aucun accord amiable n’est trouvé. Cette procédure prend du temps et génère des frais, mais elle permet de sortir d’une situation bloquée.
La vente génère généralement une plus-value immobilière. Celle-ci est imposée à hauteur de 19 % (plus les prélèvements sociaux de 17,2 %), sauf si vous bénéficiez d’exonérations. Des abattements pour durée de détention s’appliquent : après 22 ans de détention, l’impôt sur la plus-value est totalement exonéré, et après 30 ans, les prélèvements sociaux le sont aussi.
Le rachat de parts
Si l’un des indivisaires souhaite partir mais que les autres veulent conserver le bien, ils peuvent racheter ses parts. Cette opération nécessite l’évaluation du bien immobilier pour déterminer le prix de rachat équitable.
Le rachat de parts permet de continuer l’investissement locatif sans perturbation majeure. Les indivisaires restants doivent cependant disposer de la capacité financière pour acquérir les parts de celui qui sort. Ils peuvent souscrire un nouveau crédit immobilier ou utiliser leur épargne personnelle.
Attention : le rachat de parts peut déclencher des droits de mutation (frais de notaire) calculés sur la valeur de la part acquise. La convention d’indivision peut prévoir des conditions spécifiques pour encadrer ces opérations et limiter les coûts.
Le partage judiciaire
Lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre, le recours au partage judiciaire devient nécessaire. Tout indivisaire peut demander ce partage, et nul ne peut être contraint de rester en indivision. C’est un principe fondamental du droit français.
Le tribunal nomme un notaire pour procéder aux opérations de partage. Le bien peut être attribué à l’un des indivisaires moyennant une soulte versée aux autres, ou vendu aux enchères si aucun accord n’est possible. Cette procédure est souvent longue et coûteuse, d’où l’importance d’anticiper les modalités de sortie dans la convention d’indivision.
Indivision ou SCI : quel choix pour votre investissement locatif ?
Les différences entre indivision et SCI
La société civile immobilière (SCI) est souvent présentée comme l’alternative à l’indivision. Contrairement à l’indivision, la SCI dispose de la personnalité juridique. Les associés ne détiennent pas directement le bien mais des parts sociales de la société civile de placement immobilier qui possède le bien.
La SCI offre plus de souplesse dans la gestion. Les décisions sont prises selon les statuts, généralement à la majorité simple ou qualifiée. Le gérant peut agir seul pour les actes de gestion courante. Cette autonomie facilite grandement l’administration du bien locatif.
En revanche, créer une SCI implique des formalités plus lourdes : rédaction de statuts, immatriculation, tenue d’une comptabilité, assemblées générales annuelles. Les coûts de création et de fonctionnement sont plus élevés qu’une simple indivision.
Sur le plan fiscal, la SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (transparence fiscale comme l’indivision) ou opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette seconde option peut être intéressante dans certaines configurations mais elle rend la revente plus complexe fiscalement.
Quand privilégier l’indivision ?
L’indivision convient parfaitement aux projets simples et aux investissements à court ou moyen terme. Si vous achetez avec votre conjoint un bien locatif que vous comptez revendre dans quelques années, l’indivision est amplement suffisante. Les formalités réduites et les coûts limités en font une solution pragmatique.
Elle est aussi adaptée lorsque les co-investisseurs se connaissent bien et entretiennent de bonnes relations. Entre membres d’une même famille ou amis proches, l’indivision peut fonctionner harmonieusement pendant de nombreuses années si les règles sont claires dès le départ.
Pour investir sans apport ou avec un apport limité, l’indivision est également une bonne option. Pas besoin de capital social minimum comme pour créer une SCI. Vous pouvez vous lancer rapidement avec un simple acte notarié.
Quand opter pour la SCI ?
La SCI s’impose pour les projets patrimoniaux de long terme, notamment lorsque vous envisagez une transmission future à vos enfants. La donation de parts sociales est plus souple que la donation en pleine propriété et permet un démembrement de propriété optimisé.
Si vous projetez de constituer un patrimoine immobilier conséquent avec plusieurs biens immobiliers, la SCI facilite la gestion centralisée. Un seul gérant peut administrer l’ensemble du patrimoine sans avoir à obtenir l’accord des autres associés pour chaque décision courante.
La SCI protège aussi mieux en cas de conflits. Les statuts prévoient les règles du jeu, les conditions de cession des parts, les modalités de sortie. Cette formalisation prévient de nombreux litiges et offre un cadre juridique plus solide que la simple convention d’indivision.
Conseils pratiques pour réussir votre investissement locatif en indivision
Bien choisir ses partenaires
Le choix de vos co-indivisaires est absolument crucial. Vous allez partager un projet sur plusieurs années, traverser ensemble les aléas de la location, gérer des imprévus. Mieux vaut investir avec des personnes fiables, sérieuses et avec qui vous partagez la même vision.
Discutez en amont de vos objectifs respectifs. L’un cherche-t-il des revenus immédiats tandis que l’autre vise la plus-value à long terme ? Ces divergences peuvent créer des tensions si elles ne sont pas identifiées et discutées avant l’achat.
Vérifiez aussi la solidité financière de chacun. Un co-indivisaire qui ne pourrait plus payer sa part des charges ou des mensualités d’emprunt mettrait en péril tout l’investissement. N’hésitez pas à être transparent sur vos capacités financières respectives.
Rédiger une convention d’indivision solide
Ne négligez jamais cette étape. La convention d’indivision organise votre vie commune d’investisseurs. Elle doit prévoir les modalités de gestion quotidienne, les règles de prise de décision, les conditions de sortie et les mécanismes de résolution des conflits.
Incluez des clauses précises sur l’entretien du bien, les travaux, le choix des locataires, la répartition des tâches. Prévoyez ce qui se passe si l’un des indivisaires ne peut plus assumer financièrement sa part ou souhaite partir.
La clause d’agrément est particulièrement importante. Elle permet d’encadrer la cession des parts à un tiers. Vous ne voulez probablement pas vous retrouver en indivision avec un parfait inconnu qui aurait racheté les parts d’un de vos associés.
Faites rédiger cette convention par un notaire ou un avocat spécialisé. Le coût de cette prestation est dérisoire comparé aux ennuis que vous éviterez en cas de pépin.
Optimiser la rentabilité de votre investissement
Pour maximiser votre rendement locatif, choisissez bien votre emplacement. Les biens situés dans des zones à forte demande locative (grandes villes, bassins d’emploi dynamiques, zones universitaires) offrent de meilleurs taux d’occupation et des loyers plus élevés.
N’oubliez pas de calculer la rentabilité réelle en tenant compte de tous les frais : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, gestion locative, travaux d’entretien, vacance locative potentielle. La rentabilité brute (loyers divisés par prix d’achat) est trompeuse. La rentabilité nette vous donne une image fidèle de votre retour sur investissement.
Pensez aussi à la colocation ou aux résidences services pour optimiser vos revenus locatifs. Ces formules génèrent souvent de meilleurs rendements que la location classique, mais demandent une gestion plus active.
Enfin, profitez pleinement des avantages fiscaux disponibles. Un bien éligible au dispositif Pinel, Malraux ou Bouvard peut transformer un investissement correct en placement très avantageux grâce aux réductions d’impôts. Faites-vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour identifier les opportunités adaptées à votre situation.
Anticiper la transmission de patrimoine
L’investissement locatif s’inscrit souvent dans une stratégie patrimoniale plus large. Si vous investissez en indivision dans une optique de transmission à vos enfants, réfléchissez dès maintenant aux modalités.
La donation de quote-part d’un bien en indivision est possible et peut bénéficier des abattements fiscaux (100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans). Vous pouvez aussi organiser un démembrement de propriété en donnant la nue-propriété tout en conservant l’usufruit et donc les revenus locatifs.
Dans certains cas, il peut être judicieux de transformer l’indivision en SCI pour faciliter la transmission. Cette opération s’appelle un apport en société et peut se faire sans fiscalité supplémentaire sous certaines conditions.
FAQ : vos questions sur l’investissement locatif en indivision
Absolument. C’est même le cas le plus fréquent. Tous les indivisaires peuvent souscrire ensemble un emprunt solidaire. La banque exige généralement que chaque emprunteur se porte caution solidaire des autres, ce qui signifie que si l’un ne peut plus payer, les autres doivent assumer sa part.
Il est aussi possible que chaque indivisaire souscrive son propre prêt pour financer sa quote-part. Cette solution évite la solidarité mais complique la gestion et peut être moins favorable en termes de taux.
En cas de décès, les héritiers de l’indivisaire défunt entrent automatiquement dans l’indivision à sa place. Ils héritent de ses droits et obligations proportionnellement à leur part successorale.
Cette situation peut compliquer la gestion si les héritiers sont nombreux ou s’ils ont des objectifs différents. C’est pourquoi la convention d’indivision peut prévoir des clauses spécifiques, comme une clause d’agrément obligeant les héritiers à proposer leurs parts aux indivisaires existants avant de pouvoir les conserver.
Pas du tout. L’indivision peut réunir des personnes sans lien de parenté : amis, collègues, associés d’affaires. Elle peut aussi concerner des membres d’une même famille : frères et sœurs, parents et enfants, cousins.
Aucune limite légale n’existe sur le nombre d’indivisaires. Vous pourriez théoriquement être dix à acheter ensemble un immeuble de rapport. Toutefois, plus le nombre d’indivisaires augmente, plus la gestion devient complexe et plus le risque de désaccord s’accroît.
Les frais d’acquisition sont les mêmes qu’un achat classique : frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), frais de garantie ou d’hypothèque, frais de dossier bancaire.
Si vous faites rédiger une convention d’indivision par un notaire, comptez entre 300 et 800 euros selon la complexité. Ce document peut aussi être enregistré aux impôts pour lui donner date certaine, moyennant 125 euros de droits d’enregistrement.
En cours de vie du bien, vous aurez les charges habituelles : taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative si vous déléguez cette tâche.
Oui, les indivisaires peuvent décider de modifier la répartition de leurs parts. Cette opération nécessite un acte notarié et peut générer des droits de mutation si elle s’apparente à une vente de parts.
Par exemple, si vous détenez initialement 40 % et que vous rachetez 10 % supplémentaires à l’un de vos co-indivisaires, vous devrez payer des droits sur ces 10 %. En revanche, si la modification résulte simplement d’un rééquilibrage suite à des travaux financés par l’un des indivisaires, les conséquences fiscales peuvent être différentes.
L’indivision n’offre pas de protection spécifique en cas de séparation. Si vous achetez en indivision avec votre conjoint ou partenaire de PACS et que vous vous séparez, le bien devra être partagé.
Soit l’un rachète la part de l’autre, soit le bien est vendu et le produit de la vente partagé selon les quotes-parts. En cas de désaccord, l’un des ex-conjoints peut saisir le juge pour demander le partage judiciaire.
Pour les couples mariés sous le régime de la communauté, l’indivision peut se cumuler avec les règles du régime matrimonial, ce qui complique encore les choses. Il est recommandé de consulter un notaire avant d’investir pour comprendre toutes les implications.
Au-delà de l’indivision : explorer d’autres pistes d’investissement collectif
L’investissement locatif en indivision n’est qu’une des nombreuses façons d’investir à plusieurs dans la pierre. D’autres solutions méritent votre attention, notamment si vous souhaitez investir sans les contraintes de gestion directe.
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), souvent appelées « pierre papier », permettent d’investir dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, résidences services) avec des tickets d’entrée accessibles. Vous achetez des parts de SCPI et percevez des revenus locatifs réguliers sans vous occuper de la gestion. Les SCPI de rendement distribuent généralement entre 4 et 6 % de rendement annuel.
Le crowdfunding immobilier est une autre alternative moderne. Vous investissez collectivement dans des projets de promotion immobilière ou de rénovation via des plateformes en ligne. Les montants minimum sont très faibles (dès 1 000 euros) et les rendements annoncés attractifs (6 à 10 %), mais les risques sont réels et votre argent est bloqué pendant la durée du projet.
Enfin, si vous avez une âme d’entrepreneur, pourquoi ne pas envisager le marchand de biens ? Cette activité consiste à acheter des biens immobiliers pour les revendre rapidement après travaux. Elle peut se pratiquer en indivision ou en SCI et génère des profits à court terme, mais demande expertise et disponibilité.
