Vous envisagez de mettre un bien immobilier en location et vous hésitez entre une location vide ou meublée ? Cette décision aura des répercussions directes sur votre rentabilité, votre fiscalité et la gestion quotidienne de votre bien. La différence entre ces deux types de locations ne se limite pas à la présence ou non de mobilier : durée du bail, régime fiscal, montant du loyer, obligations du bailleur… Tout change. Dans ce guide, vous découvrirez les principales distinctions entre location meublée et location vide, les avantages fiscaux du statut de loueur en meublé non professionnel, ainsi que les critères à analyser pour faire le choix le plus adapté à votre situation. Prêt à transformer votre projet en investissement rentable ?
Qu’est-ce qui distingue vraiment une location vide d’une location meublée ?
La première question qui vous traverse l’esprit est sans doute celle-ci : concrètement, quelle est la différence entre location meublé ou vide ? La réponse va bien au-delà du simple ameublement.
La définition légale selon la loi ALUR
Un logement meublé doit répondre à des critères précis définis par la loi ALUR du 24 mars 2014. Le bien loué doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. La liste des meubles obligatoires comprend notamment une literie avec couette ou couverture, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, des luminaires et même un micro ondes depuis 2015.
À l’inverse, une location vide désigne un logement loué nu, sans aucun meuble. Le locataire devra donc meubler entièrement son habitation principale pour pouvoir y vivre. Cette distinction peut sembler anodine, mais elle conditionne l’ensemble du cadre juridique de votre contrat de location.
Les implications concrètes pour le propriétaire bailleur
Lorsque vous louez un appartement meublé, vous devez investir dans du mobilier de qualité. Cet investissement initial représente plusieurs milliers d’euros selon la surface du logement loué. En contrepartie, le loyer d’un logement loué meublé est supérieur de 10 à 20 % par rapport au même bien loué vide.
En location nue, vous n’avez pas cette charge initiale. Le logement vide peut être mis en location immédiatement après l’acquisition. Mais attention : les loyers perçus seront mécaniquement inférieurs. Cette comparaison location meublée ou vide doit donc intégrer tous ces paramètres financiers.
Durée du bail et cadre juridique : des règles différentes
La loi ALUR a profondément modifié le paysage locatif en rapprochant les régimes de la location vide et meublée. Pourtant, des différences substantielles demeurent.
La durée de location selon le type de bail
Pour un logement vide, la durée du bail est fixée à trois ans minimum si le bailleur est une personne physique, et six ans si c’est une personne morale. Le contrat est ensuite reconduit tacitement pour la même durée, sauf si le propriétaire donne congé dans les formes légales.
Pour un bien immobilier meublé, la durée minimale du bail tombe à un an. Cette différence est stratégique : elle offre davantage de flexibilité au propriétaire bailleur. Le bail meublé se renouvelle également par tacite reconduction, mais pour des périodes d’un an seulement. Vous pouvez également opter pour un bail étudiant d’une durée de neuf mois non renouvelable, particulièrement adapté si votre bien se situe dans une ville étudiante.
Le préavis et la résiliation du bail
Le délai de préavis diffère également. Pour une location vide, le locataire doit respecter un préavis de trois mois pour donner congé, réduit à un mois dans certaines situations : mutation professionnelle, perte d’emploi, obtention d’un premier emploi, ou si le logement se situe en zone tendue.
En location meublée, le préavis du locataire est systématiquement d’un mois, quelle que soit la situation. Cette souplesse facilite la gestion locative, mais peut aussi générer davantage de vacance locative si les locataires changent fréquemment.
Du côté du bailleur, résilier un contrat de bail en cours d’exécution reste complexe, que ce soit en vide ou en meublé. Vous pouvez uniquement donner congé à la fin du bail, moyennant un préavis de trois mois en meublé et six mois en location vide. Les motifs de résiliation sont strictement encadrés : reprise du logement pour y habiter ou pour un proche, vente du bien, ou motif légitime et sérieux.
Fiscalité location meublé ou vide : l’argument décisif ?
Parlons argent. La fiscalité constitue souvent l’élément central dans le choix entre location meublée ou vide avantages et inconvénients. Et pour cause : l’écart peut représenter des milliers d’euros d’impôts économisés chaque année.
Les revenus fonciers de la location vide
Les revenus issus d’une location non meublée sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous avez deux options fiscales disponibles.
Le régime micro foncier s’applique automatiquement si vos recettes annuelles restent inférieures à 15 000 euros. L’administration fiscale applique alors un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés pour tenir compte de vos charges. Le revenu imposable représente donc 70 % des loyers perçus. Vous n’avez aucune démarche comptable particulière à effectuer : il suffit de déclarer le montant brut de vos loyers sur votre déclaration de revenus.
Au-delà de 15 000 euros de recettes annuelles, ou si vous choisissez d’opter pour ce régime, le régime réel foncier permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion locative, provisions pour charges de copropriété. Si vos charges dépassent vos revenus locatifs, vous générez un déficit foncier imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Les bénéfices industriels et commerciaux du meublé
En location meublée, vous entrez dans une catégorie fiscale totalement différente : celle des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Cette distinction ouvre la porte au statut de loueur en meublé non professionnel, communément appelé LMNP.
Pour bénéficier du statut LMNP, deux conditions doivent être remplies : vos recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 euros, ou ces recettes représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. Au-delà de ces seuils, vous basculez en loueur meublé professionnel.
Le régime micro BIC : la simplicité avant tout
Si vous relevez du régime micro BIC, vous profitez d’un abattement forfaitaire automatique sur vos recettes locatives. Jusqu’aux revenus de 2024, cet abattement était de 50 % pour les locations meublées classiques, dans la limite de 77 700 euros de recettes.
Attention : la donne change radicalement à partir des revenus 2025. La loi Le Meur, visant à réguler les locations de courte durée type Airbnb, a considérablement réduit ces avantages fiscaux. Pour les meublés non classés, le seuil d’application du régime micro BIC chute à 15 000 euros et l’abattement passe à 30 %. Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, le plafond tombe à 77 700 euros avec un abattement de 50 %.
Cette réforme vise à favoriser la location longue durée au détriment de la location saisonnière. Si vous envisagez un investissement locatif en meublé, cette évolution réglementaire doit absolument être intégrée dans vos calculs de rentabilité.
Le régime réel : l’optimisation fiscale poussée
Le régime réel d’imposition représente le véritable atout de la location meublée. Au-delà des seuils du micro BIC, ou sur option, vous pouvez opter pour le régime réel simplifié. Ce régime permet de déduire toutes les charges déductibles comme en location vide, mais avec un avantage considérable : l’amortissement.
L’amortissement comptable consiste à répartir le coût d’acquisition de votre bien immobilier sur plusieurs décennies. Vous pouvez amortir le logement (hors terrain), le mobilier, et même certains travaux de construction ou d’amélioration. Chaque année, vous déduisez une quote-part de ces amortissements de vos revenus locatifs imposables.
Concrètement, de nombreux loueurs en meublé au régime réel ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant les dix ou quinze premières années, grâce au jeu des amortissements et à la déduction des intérêts d’emprunt. Cette fiscalité avantageuse constitue l’un des principaux avantages de la location meublée.
Les changements de 2025 à connaître absolument
La loi de finances 2025 a introduit une modification majeure qui impacte la plus value à la revente. Désormais, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus value immobilière lors de la revente du bien. En clair, le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements, ce qui augmente mécaniquement la plus value imposable.
Cette mesure vise à encourager les propriétaires à conserver leurs logements sur une durée de location plus longue. Elle ne remet pas fondamentalement en cause l’attractivité du LMNP, mais elle modifie la stratégie patrimoniale. Les investisseurs comptant sur une revente rapide après quelques années doivent recalculer leur rentabilité nette après impôt.
Notez que cette réintégration ne concerne pas les amortissements des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration. De plus, vous restez soumis au régime des plus values immobilières des particuliers, ce qui signifie une exonération totale d’impôt après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Montant du loyer et rentabilité : quelle formule gagnante ?
Au-delà de la fiscalité, c’est bien la rentabilité globale qui doit guider votre décision. Comparons les deux formules.
Le loyer du meublé : plus élevé mais avec des coûts
Un appartement vide génère des loyers inférieurs de 10 à 20 % par rapport au même bien loué meublé. Cette différence s’explique par le confort immédiat offert au locataire, qui n’a pas à investir dans du mobilier.
Prenons un exemple concret : un studio de 25 m² en zone tendue. Loué vide, il rapportera environ 750 euros hors charges par mois, soit 9 000 euros par an. En location meublée, ce montant du loyer grimpe à 840 euros mensuels, soit 10 080 euros annuels. Sur le papier, un gain de 1 080 euros par an.
Mais cette analyse ne suffit pas. Vous devez déduire le coût initial du mobilier, son renouvellement régulier, et intégrer le risque de rotation plus fréquente des locataires. Un logement meublé attire souvent une clientèle plus mobile : jeunes actifs, personnes en mission temporaire, étudiantes. Cette rotation génère des périodes de vacance et des frais de remise en état plus fréquents.
La stabilité de la location vide
La location nue séduit des locataires recherchant une stabilité sur plusieurs années. Un couple ou une famille qui s’installe dans un logement vide reste généralement en place plus longtemps. Cette stabilité réduit le risque de vacance locative et limite les frais de gestion.
Vous économisez également sur l’entretien et le remplacement du mobilier. En revanche, les loyers moins élevés impactent directement votre cash flow et donc votre capacité de remboursement si vous avez contracté un emprunt.
L’analyse complète de rentabilité
Pour effectuer une véritable comparaison location meublée ou vide, vous devez calculer votre rentabilité nette en intégrant tous les paramètres : montant des loyers perçus, fiscalité après abattement ou déduction, charges déductibles, amortissement éventuel, taux de vacance estimé, coût du mobilier amorti sur sa durée de vie.
Dans la plupart des cas, et malgré les récentes réformes, la location meublée reste plus avantageuse fiscalement pour les investisseurs relevant du régime réel. L’écart se resserre néanmoins avec les nouvelles dispositions entrées en vigueur en 2025 et 2026.
Exemple concret : un appartement T2 à Lyon
Prenons un cas pratique pour illustrer les différences. Vous êtes propriétaire d’un T2 de 45 m² acquis 200 000 euros (dont 180 000 euros pour le bien hors terrain, et 20 000 euros de terrain). Vous avez investi 8 000 euros dans le mobilier et les équipements. Vos charges annuelles s’élèvent à 2 500 euros (taxe foncière, assurance, charges de copropriété, frais de gestion).
Scénario 1 : Location vide
Vous louez le bien vide à 750 euros par mois, soit 9 000 euros de loyers annuels. Vous relevez automatiquement du régime micro foncier puisque vos recettes restent sous le seuil de 15 000 euros.
Avec l’abattement forfaitaire de 30%, votre revenu imposable s’établit à 6 300 euros (9 000 x 70%). Si vous êtes imposé dans la tranche marginale à 30%, vous paierez environ 1 890 euros d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 1 089 euros de prélèvements sociaux (17,2%), soit un total de 2 979 euros d’impôts et charges sociales.
Votre revenu net après impôt : 9 000 – 2 979 = 6 021 euros. Attention, vos charges réelles de 2 500 euros ne sont pas déductibles en micro foncier, elles sont déjà censées être couvertes par l’abattement.
Scénario 2 : Location meublée au régime micro BIC
Vous meublez l’appartement et le louez à 840 euros par mois, soit 10 080 euros annuels. Avec les nouveaux seuils 2025, vous pouvez encore bénéficier du régime micro BIC, mais l’abattement est désormais de 30% seulement pour un meublé non classé.
Votre revenu imposable : 10 080 x 70% = 7 056 euros. À la même tranche d’imposition de 30%, vous paierez 2 117 euros d’impôt sur le revenu et 1 214 euros de prélèvements sociaux, soit 3 331 euros au total.
Votre revenu net après impôt : 10 080 – 3 331 = 6 749 euros. Vous gagnez 728 euros de plus qu’en location vide, mais vous avez investi 8 000 euros dans le mobilier (à amortir sur plusieurs années) et vos charges réelles ne sont pas déductibles non plus.
Scénario 3 : Location meublée au régime réel (la vraie différence)
Restons sur le même bien loué meublé à 840 euros par mois, mais optons cette fois pour le régime réel d’imposition. C’est là que la magie opère.
Recettes annuelles : 10 080 euros
Charges déductibles :
- Charges réelles : 2 500 euros
- Intérêts d’emprunt (hypothèse d’un crédit) : 3 200 euros
- Amortissement du bien sur 30 ans : 180 000 / 30 = 6 000 euros
- Amortissement du mobilier sur 7 ans : 8 000 / 7 = 1 143 euros
Total des charges et amortissements : 12 843 euros
Résultat fiscal : 10 080 – 12 843 = -2 763 euros (déficit)
Impôt sur le revenu : 0 euro (pas de bénéfice imposable)
Prélèvements sociaux : 0 euro (le déficit LMNP n’est pas imputable sur le revenu global, mais il se reporte sur les bénéfices futurs)
Votre revenu net après impôt : 10 080 euros complets ! Vous ne payez aucun impôt pendant plusieurs années, tant que vos amortissements et charges dépassent vos loyers perçus. Sur cet exemple, vous économisez environ 3 330 euros d’impôts par an par rapport au micro BIC meublé, et près de 3 000 euros par rapport à la location vide.
Scénario 4 : Location vide au régime réel
Pour être complet, analysons aussi la location vide au régime réel. Avec 9 000 euros de loyers annuels et des charges de 2 500 euros plus 3 200 euros d’intérêts d’emprunt, vos charges totales atteignent 5 700 euros.
Résultat fiscal : 9 000 – 5 700 = 3 300 euros
Impôt à 30% : 990 euros + 568 euros de prélèvements sociaux = 1 558 euros
Revenu net après impôt : 9 000 – 1 558 = 7 442 euros
Le régime réel en location vide est plus avantageux que le micro foncier (vous économisez environ 1 400 euros), mais vous ne bénéficiez pas de l’amortissement du bien. C’est là toute la différence avec le meublé.
Tableau récapitulatif des quatre scénarios
Sur notre exemple de T2 loué à Lyon :
- Location vide – Micro foncier : 6 021 euros nets après impôts (sans pouvoir déduire les charges réelles)
- Location meublée – Micro BIC 2025 : 6 749 euros nets après impôts
- Location vide – Régime réel : 7 442 euros nets après impôts
- Location meublée – Régime réel : 10 080 euros nets (impôt zéro grâce aux amortissements)
La location meublée au régime réel génère donc 3 638 euros de revenus nets supplémentaires par rapport à la location vide au micro foncier, et 2 638 euros de plus que la location vide au régime réel. Sur dix ans, cela représente plus de 26 000 euros d’économie fiscale, de quoi largement compenser l’investissement initial dans le mobilier et la gestion plus active du bien.
Bien sûr, cet exemple reste théorique. Votre situation personnelle, votre tranche d’imposition, le montant de votre emprunt, la localisation de votre bien et le niveau de loyer du marché influenceront fortement les résultats. Mais une chose est certaine : le régime réel de la location meublée offre un avantage fiscal considérable que les récentes réformes n’ont pas totalement supprimé.
Les obligations du bailleur : ce qui change selon le type de location
Le contrat de location impose des obligations différentes selon que vous louez vide ou meublé.
Le dépôt de garantie et l’état des lieux
En location vide, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. En location meublée, ce montant peut atteindre deux mois de loyer. Cette différence s’explique par le risque de dégradation du mobilier.
L’état des lieux d’entrée et de sortie revêt une importance cruciale en meublé. Vous devez établir un inventaire précis de tous les meubles avec leur état. Cet inventaire vous protège en cas de contestation et permet de prouver que le bien était effectivement meublé, évitant ainsi toute requalification en location vide.
Les diagnostics et la décence du logement
Quel que soit le type de location, vous devez fournir un logement décent respectant les critères de surface habitable, d’équipement, de sécurité et de performance énergétique. Les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont progressivement interdits à la location, ce qui nécessite parfois des travaux de rénovation importants.
Le contrat de bail doit mentionner l’ensemble des diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, risques naturels et technologiques. Cette obligation concerne aussi bien la location meublée que la location nue.
Les réparations et l’entretien
En tant que propriétaire bailleur, vous devez assurer les grosses réparations et maintenir le logement en bon état. Le locataire doit effectuer l’entretien courant et les réparations locatives.
En location meublée, vous avez une charge supplémentaire : l’entretien et le remplacement du mobilier défectueux. Un réfrigérateur qui tombe en panne, une table qui se casse, un matelas usagé : ces remplacements sont à votre charge si la dégradation résulte de l’usure normale.
Les profils de locataires : à qui s’adresse chaque formule ?
Le choix entre vide ou meublé influence directement le type de locataire que vous allez attirer.
Les locataires du meublé
Le logement meublé séduit principalement une clientèle mobile : jeunes actifs en début de carrière, salariés en mission temporaire, étudiants, personnes en situation de mobilité professionnelle. Ces locataires recherchent un logement prêt à vivre, sans avoir à investir dans du mobilier qu’ils devront ensuite revendre.
Dans les grandes métropoles et les zones tendues, la demande pour les appartements meublés reste soutenue. La proximité des transports, des universités ou des zones d’emploi constitue un critère déterminant.
Attention toutefois : cette population mobile génère mécaniquement un turn over plus élevé. Vous devrez gérer davantage de baux, d’états des lieux, et de périodes entre deux locations.
Les locataires de la location vide
Un logement vide attire plutôt des couples, des familles, ou des personnes souhaitant s’installer durablement dans une région. Ces locataires ont généralement un projet de vie plus stable : emploi en CDI, ancrage local, scolarité des enfants.
Cette stabilité présente un avantage considérable : vous limitez la rotation, les périodes de vacance et les frais liés aux changements de locataires. En contrepartie, le loyer moins élevé réduit votre rentabilité brute.
Location meublée et SCI : est-ce compatible ?
Vous avez peut-être envisagé de détenir votre bien au sein d’une Société Civile Immobilière. Cette structure offre des avantages en matière de gestion patrimoniale et de transmission, mais elle impacte votre régime fiscal.
Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu peut louer des biens meublés en conservant le régime des BIC. En revanche, si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, les règles changent. L’IS peut être intéressant dans certaines configurations, notamment pour lisser l’imposition et réinvestir les bénéfices, mais vous perdez l’avantage de l’amortissement LMNP et du régime des plus values des particuliers.
Le choix de la structure juridique doit s’intégrer dans une réflexion globale sur votre stratégie patrimoniale. Un expert comptable spécialisé en immobilier pourra vous accompagner dans cette décision complexe.
Les locations spécifiques : courte durée, saisonnière, mobilité
Au-delà de la distinction classique entre vide et meublé, d’autres formules de location existent.
La location saisonnière et les meublés de tourisme
Louer un meublé touristique ou proposer une location saisonnière peut sembler très rentable. Les loyers à la nuitée ou à la semaine sont nettement supérieurs. Mais cette activité de location relève d’un cadre réglementaire strict.
Dans de nombreuses communes, notamment les zones tendues, vous devez obtenir une autorisation de changement d usage auprès de la mairie. Un numéro d enregistrement est obligatoire, et la durée de location peut être limitée à 120 jours par an si le logement constitue votre résidence principale.
Sur le plan fiscal, les locations saisonnières bénéficiaient jusqu’en 2024 d’abattements très avantageux. Depuis 2025, ces avantages ont été drastiquement réduits par la loi Le Meur. Si vos recettes dépassent 25 000 euros annuels et que vous proposez des prestations para-hôtelières, vous devrez même collecter la TVA.
Le bail mobilité
Créé par la loi ELAN en 2018, le bail mobilité s’adresse aux locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en stage, en apprentissage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. La durée de ce bail peut varier entre un et dix mois, sans possibilité de renouvellement.
L’avantage pour le propriétaire : aucun dépôt de garantie n’est exigé, et le préavis de départ du locataire n’est que d’un mois. Cette formule permet d’optimiser la gestion d’un bien entre deux locations classiques, ou de tester le marché locatif avant de s’engager sur du long terme.
Comment choisir entre location vide ou meublée ?
Après avoir analysé tous ces paramètres, comment trancher ? Voici une méthode en quatre étapes pour faire le bon choix.
Analysez votre situation personnelle
Commencez par définir vos objectifs patrimoniaux. Recherchez-vous des revenus complémentaires immédiats, ou privilégiez-vous l’optimisation fiscale sur le long terme ? Êtes-vous prêt à gérer davantage de rotation de locataires, ou préférez-vous la tranquillité d’une location stable sur plusieurs années ?
Votre tranche marginale d’imposition joue également un rôle déterminant. Si vous êtes fortement imposé, le régime réel de la location meublée peut vous faire économiser des milliers d’euros d’impôts chaque année. À l’inverse, si vos revenus sont modestes, le régime micro foncier de la location vide sera peut-être plus simple à gérer.
Étudiez votre marché local
Le type de locataires présents dans votre zone géographique doit orienter votre décision. Dans une ville universitaire, la demande de logements meublés explose chaque année à la rentrée. À proximité d’un grand centre d’affaires, les studios meublés pour jeunes actifs trouvent preneur rapidement.
À l’inverse, dans des zones pavillonnaires familiales, la location vide correspondra mieux aux attentes du marché. Visitez les sites d’annonces immobilières, échangez avec des agences locales, et observez les délais de location moyens pour chaque type de bien.
Calculez précisément votre rentabilité
Établissez deux simulations détaillées : une pour la location vide, une pour la location meublée. Intégrez tous les éléments : investissement initial dans le mobilier, loyers annuels bruts, charges déductibles, abattement fiscal ou amortissement, taux de vacance estimé à 5-10 %, frais de gestion.
N’oubliez pas d’intégrer l’impact de la réforme fiscale de 2025 sur les amortissements à la revente. Si vous envisagez de revendre votre bien dans moins de dix ans, cette réintégration peut significativement réduire votre gain net.
Anticipez l’évolution de la législation
Le paysage réglementaire de l’immobilier locatif évolue constamment. Les récentes réformes du LMNP témoignent d’une volonté des pouvoirs publics de réguler davantage le marché, notamment pour lutter contre la pénurie de logements de longue durée.
Restez informé des projets de loi, des débats parlementaires sur la fiscalité immobilière, et des évolutions du marché. Un investissement rentable aujourd’hui peut le devenir moins demain si les règles changent. La diversification de votre patrimoine immobilier entre différents types de locations peut constituer une stratégie prudente.
Foire aux questions
Oui, c’est tout à fait possible. Vous devez attendre la fin du bail en cours, ou obtenir l’accord du locataire. Une fois le logement libéré, vous pouvez le meubler et le proposer en location meublée. Attention toutefois : si le bien se situe en zone tendue et que vous passez d’une location de longue durée à une location saisonnière, vous devrez peut-être demander une autorisation de changement d usage à votre mairie.
Vous pouvez déduire l’ensemble des charges exposées dans l’intérêt de votre activité de location : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, taxe foncière, charges de copropriété, honoraires de l’expert comptable, frais de gestion locative, amortissement du bien et du mobilier. Cette déduction des charges fait toute la différence par rapport au régime micro BIC.
Non, contrairement au loueur meublé professionnel, le loueur en meublé non professionnel n’a pas l’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Vous devez néanmoins déclarer le début de votre activité auprès de l’administration fiscale en remplissant un formulaire P0i. Cette démarche vous permet d’obtenir un numéro SIRET et de déclarer vos revenus dans la catégorie des BIC.
La location saisonnière fait l’objet d’une réglementation de plus en plus stricte. Dans de nombreuses villes, vous devez obtenir une autorisation préalable, respecter un quota de jours de location, et déclarer votre activité en mairie. Les sanctions en cas de non-respect peuvent être lourdes : amendes, obligation de remettre le logement en location de longue durée. De plus, la fiscalité a été considérablement durcie depuis 2025 avec la baisse des abattements du régime micro BIC. Avant de vous lancer, vérifiez la réglementation locale et calculez précisément votre rentabilité après impôt.
Malgré les récentes réformes, la location meublée au régime réel conserve des avantages fiscaux significatifs par rapport à la location vide, notamment grâce à l’amortissement qui permet de réduire, voire d’annuler, l’impôt pendant les premières années. La réintégration des amortissements à la revente modifie l’équation pour les investisseurs de court terme, mais n’enlève pas l’intérêt du dispositif sur le long terme. L’essentiel est de bien comprendre les nouvelles règles et d’adapter votre stratégie patrimoniale en conséquence.
L’optimisation fiscale passe par le choix du bon régime d’imposition. Si vos recettes dépassent les nouveaux seuils du micro BIC, ou si vos charges sont élevées, optez pour le régime réel simplifié. Tenez une comptabilité rigoureuse pour maximiser vos déductions. Pensez à amortir non seulement le bien immobilier, mais aussi tous les éléments de mobilier et d’équipement. Conservez tous vos justificatifs de dépenses. Enfin, faites-vous accompagner par un expert comptable spécialisé dans la location meublée : ses honoraires sont déductibles et son expertise peut vous faire économiser bien plus que son coût.
Et si vous envisagiez la colocation ?
Au-delà du choix entre location vide ou meublée, avez-vous pensé à la colocation ? Cette formule connaît un succès croissant, notamment dans les grandes agglomérations où les loyers sont élevés. La colocation peut s’appliquer aussi bien à un logement vide qu’à un logement meublé, avec des avantages spécifiques.
Pour le propriétaire, louer en colocation permet de maximiser les revenus locatifs. Un appartement de trois chambres rapportera davantage en étant loué à trois colocataires qu’à une seule famille. Chaque colocataire paie sa part de loyer, ce qui limite le risque d’impayés. Si l’un des colocataires part, les autres continuent de payer leur loyer.
La gestion peut s’avérer plus complexe : multiplication des baux, gestion des relations entre colocataires, turn over potentiellement élevé. Mais avec un contrat de bail adapté et une bonne sélection des locataires, la colocation peut devenir un investissement locatif très rentable, à mi-chemin entre la location classique et la location meublée de courte durée.
La loi ALUR a encadré la colocation en créant notamment un modèle type de contrat de bail. Chaque colocataire peut avoir son propre bail ou l’ensemble des colocataires peuvent signer un bail unique avec une clause de solidarité. Cette solidarité s’achève automatiquement six mois après le départ d’un colocataire si aucun remplaçant n’a été trouvé.
Cette formule mérite réflexion si vous possédez un bien de grande surface que vous souhaitez rentabiliser au maximum. Elle combine souvent les avantages de la location meublée (loyers plus élevés, fiscalité BIC) avec ceux de la location vide (stabilité relative des locataires). Une piste à explorer pour diversifier votre stratégie locative.
