Et si vous faisiez fausse route en voulant acheter votre résidence principale en premier ?
C’est l’idée reçue la plus ancrée dans l’immobilier : devenir propriétaire de son logement doit être la priorité absolue. Pourtant, cette décision peut bloquer votre capacité d’investissement pour les 20 prochaines années et vous empêcher de construire un véritable patrimoine.
En 2025, avec des taux de crédit stabilisés autour de 3,5-4%, les Français doivent faire des choix stratégiques. La question n’est plus simplement « résidence principale ou investissement locatif », mais « dans quel ordre acheter pour maximiser mon patrimoine futur ? »
Dans cet article, vous allez découvrir pourquoi l’ordre de vos achats immobiliers peut faire la différence entre un patrimoine de 300 000€ ou 650 000€ dans 15 ans. Vous comprendrez l’impact du taux d’endettement sur votre capacité à investir, et vous saurez quelle stratégie correspond le mieux à votre situation.
Le piège de l’achat de résidence principale en premier
Comment fonctionne le taux d’endettement ?
Avant d’acheter un bien immobilier en France, il est essentiel de comprendre la règle d’or du crédit : le taux d’endettement maximum de 35%. Cette règle signifie que vos mensualités de prêt ne peuvent pas dépasser 35% de vos revenus nets mensuels.
Prenons un exemple concret : si vous gagnez 3 000€ nets par mois, vos mensualités de crédit ne pourront pas dépasser 1 050€. Cette limite s’applique à l’ensemble de vos crédits en cours : crédit immobilier, crédit auto, crédit à la consommation… tout est comptabilisé.
Pour un couple avec des revenus de 5 000€ par mois, la capacité d’emprunt maximale sera de 1 750€ de mensualités. Ce calcul détermine combien vous pouvez emprunter et donc quel type de bien vous pouvez acheter.
L’effet « verrouillage » de la résidence principale
Acheter votre résidence principale crée ce que j’appelle l’effet verrouillage patrimonial. Voici pourquoi :
Imaginons que vous achetez votre résidence principale pour 250 000€. Avec un apport de 30 000€, vous empruntez 220 000€ sur 25 ans à 3,8%. Votre mensualité s’élève à environ 1 150€, assurance emprunteur comprise.
Avec des revenus de 3 000€ par mois, cette mensualité représente 38% de vos revenus. Vous êtes donc au-dessus du taux d’endettement autorisé. La banque vous accordera peut-être ce prêt si vous avez un excellent profil, mais une chose est certaine : vous ne pourrez plus emprunter un centime pendant les 20 à 25 prochaines années.
Votre capacité d’emprunt est verrouillée. Impossible d’acheter un investissement locatif, impossible de saisir une opportunité immobilière, impossible de construire un patrimoine diversifié. Vous êtes prisonnier de votre premier achat.
Pourquoi le loyer que vous payez change tout
Voici le point crucial que peu de personnes comprennent : le loyer que vous payez en tant que locataire n’entre PAS dans le calcul du taux d’endettement.
Concrètement, cela signifie :
- Si vous payez 900€ de loyer chaque mois, ce montant ne compte pas pour la banque
- Votre capacité d’emprunt reste intacte pour investir dans l’immobilier
- Vous pouvez utiliser votre capacité d’endettement pour un projet locatif
Comparons deux situations identiques :
Situation A – Locataire :
- Revenus : 3 000€/mois
- Loyer payé : 900€/mois (non comptabilisé)
- Capacité d’emprunt disponible : 1 050€/mois
- Possibilité d’investir : OUI
Situation B – Propriétaire de sa résidence principale :
- Revenus : 3 000€/mois
- Mensualité crédit : 1 000€/mois (comptabilisée)
- Capacité d’emprunt disponible : 50€/mois
- Possibilité d’investir : NON
Le paradoxe est frappant : en restant locataire, vous conservez votre pouvoir d’investissement. En devenant propriétaire de votre résidence principale, vous le perdez.
La stratégie de l’investissement locatif en premier
Pourquoi investir dans le locatif avant sa résidence principale ?
La stratégie de l’investissement locatif en premier repose sur un principe simple : utiliser votre capacité d’emprunt pour générer des revenus, pas pour consommer un bien.
Voici comment cela fonctionne :
Étape 1 : Vous continuez à louer votre logement personnel. Ce loyer ne rentre pas dans votre taux d’endettement, votre capacité d’emprunt reste donc intacte.
Étape 2 : Vous utilisez cette capacité pour acheter un bien locatif. Par exemple, un appartement de 150 000€ que vous louez 700€ par mois.
Étape 3 : Les loyers perçus sont comptabilisés par la banque à hauteur de 70% dans vos revenus. Dans notre exemple, 700€ de loyer = 490€ pris en compte par la banque.
Étape 4 : Vos revenus « officiels » aux yeux de la banque passent de 3 000€ à 3 490€. Votre capacité d’emprunt augmente de 16%.
Résultat : Non seulement vous avez un bien locatif qui vous génère des revenus passifs, mais en plus vous avez augmenté votre capacité à acheter votre future résidence principale.
Le calcul gagnant du double achat
Prenons un cas concret pour bien comprendre l’avantage de cette stratégie.
Scénario A : Résidence principale d’abord
Profil : Jeune couple, 3 000€ de revenus nets mensuels, 30 000€ d’épargne
- Année 0 : Achat résidence principale à 250 000€
- Mensualité de crédit : 1 050€
- Loyer économisé : 900€ par mois
- Capacité d’endettement consommée : 100%
- Années 1 à 20 : Remboursement du crédit, aucun autre investissement possible
- Impossible d’acheter un bien locatif
- Impossible de générer des revenus passifs
- Bilan à 20 ans :
- Patrimoine immobilier : 1 bien (valeur ~280 000€)
- Capital remboursé : 250 000€
- Revenus passifs : 0€
- Patrimoine net : 280 000€
Scénario B : Investissement locatif d’abord
Même profil
- Année 0-5 : Achat investissement locatif à 150 000€
- Mensualité de crédit : 650€
- Loyers perçus : 700€/mois
- Cash-flow : +50€/mois (après mensualité)
- Vous continuez de louer votre logement : 900€/mois
- Capacité d’emprunt augmentée : +490€ (70% des loyers comptabilisés)
- Année 5 : Achat résidence principale
- Revenus pris en compte : 3 490€ (revenus + 70% des loyers)
- Capacité d’emprunt : 1 220€/mois
- Achat possible : bien à 280 000€
- Mensualité : 1 170€
- Année 5-10 : Continuation du remboursement des deux biens
- Bilan à 10 ans :
- Patrimoine immobilier : 2 biens (valeur totale ~460 000€)
- Capital remboursé : 120 000€ (sur les deux biens)
- Revenus locatifs : 700€/mois
- Patrimoine net : 460 000€
La différence ? +180 000€ de patrimoine en faveur du scénario B, et ce n’est qu’à 10 ans. Sur 20 ans, l’écart se creuse encore davantage.
L’effet boule de neige patrimoniale
Le véritable pouvoir de cette stratégie, c’est l’effet boule de neige. Une fois que vous avez votre premier investissement locatif, vos revenus augmentent. Cette augmentation de revenus vous permet d’acheter un deuxième bien locatif, puis un troisième.
Voici un exemple de progression sur 15 ans :
Année 0-3 : Premier investissement locatif
- Bien à 150 000€, loyer 700€/mois
- Revenus augmentés de 490€ aux yeux de la banque
Année 3-6 : Deuxième investissement locatif
- Capacité accrue grâce au premier bien
- Bien à 180 000€, loyer 850€/mois
- Revenus augmentés de 1 085€ au total
Année 6-10 : Achat résidence principale
- Capacité d’emprunt considérablement augmentée
- Achat d’un bien de 300 000€ possible
- Conservation des deux biens locatifs
Année 10-15 : Troisième investissement locatif possible
- Patrimoine locatif mature
- Revenus passifs : 1 550€/mois
Bilan à 15 ans :
- 4 biens immobiliers (1 résidence + 3 locatifs)
- Patrimoine total : ~650 000€
- Revenus passifs : 1 550€/mois
Comparez cela à une personne qui aurait acheté uniquement sa résidence principale : 1 seul bien, aucun revenu passif, patrimoine limité à la valorisation de sa résidence.
Résidence principale : quand est-ce vraiment pertinent ?
Les situations où acheter sa résidence principale reste prioritaire
Soyons clairs : l’investissement locatif en premier n’est pas la solution miracle pour tout le monde. Il existe des situations où acheter votre résidence principale reste le choix le plus pertinent.
Vous payez un loyer très élevé : Si votre loyer représente plus de 40% de vos revenus, vous êtes en situation de « sur-loyer ». Dans ce cas, acheter votre résidence principale pour économiser ce loyer peut être plus intéressant qu’investir dans du locatif.
Vous avez un projet familial stable : Couple avec enfants scolarisés, vous savez que vous allez rester au moins 10 ans dans la même ville. La stabilité d’une résidence principale prend alors tout son sens.
Marché locatif ultra-tendu : À Paris intra-muros ou dans certaines grandes villes, trouver un logement à louer devient un parcours du combattant. Si vous craignez de perdre votre logement actuel et de ne pas en retrouver, sécuriser votre situation avec un achat peut se justifier.
Besoin psychologique de stabilité : L’immobilier n’est pas qu’une question de chiffres. Certaines personnes ont un besoin profond de sécurité et d’enracinement. Si c’est votre cas et que cela affecte votre bien-être, la dimension psychologique compte.
Vous approchez de la retraite : Si vous avez 50-55 ans, le temps de mettre en place une stratégie d’investissement locatif progressif est limité. Acheter votre résidence principale pour ne plus avoir de loyer à payer à la retraite devient prioritaire.
Les avantages indéniables de la résidence principale
Acheter sa résidence principale présente des avantages réels qu’il serait malhonnête de nier :
Économie de loyer immédiate : Dès le premier mois, vous ne payez plus de loyer. Si vous payiez 1 000€ de loyer, c’est 12 000€ par an que vous ne versez plus à un propriétaire.
Stabilité familiale : Vos enfants grandissent dans leur maison, vous pouvez vous projeter sur le long terme, décorer et aménager comme vous le souhaitez sans avoir de compte à rendre.
Exonération fiscale de la plus-value : Lorsque vous vendrez votre résidence principale dans 15 ou 20 ans, la totalité de la plus-value sera exonérée d’impôts. Un avantage fiscal considérable.
PTZ accessible : Le Prêt à Taux Zéro est réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. C’est un coup de pouce financier non négligeable qui peut représenter 40 000€ à 100 000€ de prêt sans intérêts.
Liberté d’aménagement : Contrairement à un locataire, vous pouvez casser des murs, refaire la cuisine, créer une extension. Votre logement évolue avec vos besoins et vos envies.
Quand les deux stratégies se valent
Dans certaines situations, l’arbitrage entre résidence principale et investissement locatif devient moins évident :
Revenus élevés : Si vous gagnez 6 000€ ou plus par mois en couple, vous avez la capacité de faire les deux. Vous pouvez acheter votre résidence principale ET un investissement locatif dans la foulée.
Loyer équivalent à une mensualité : Si vous payez actuellement 1 000€ de loyer et qu’une mensualité de crédit pour votre résidence principale serait également de 1 000€, l’impact financier est neutre. Le choix devient alors plus personnel que stratégique.
Stabilité géographique certaine : Vous savez avec certitude que vous ne bougerez pas pendant 15 ans (mutation impossible, entreprise familiale, racines profondes). Dans ce cas, l’argument de la flexibilité de l’investissement locatif perd de son poids.
Pas de projet d’investissement locatif : Si gérer un bien locatif ne vous intéresse absolument pas, que vous ne voulez pas de cette charge mentale, alors l’achat de votre résidence principale est cohérent.
Comparer les deux approches : analyse financière détaillée
Simulation sur 10 ans : Résidence principale d’abord
Prenons un cas concret pour mesurer l’impact réel de chaque stratégie.
Profil : Sarah et Marc, couple de 30 ans
- Revenus nets : 3 500€/mois
- Épargne disponible : 35 000€
- Loyer actuel : 950€/mois
- Objectif : devenir propriétaire
Stratégie résidence principale d’abord :
Année 0 : Achat résidence principale
- Prix d’achat : 270 000€
- Apport : 35 000€
- Emprunt : 235 000€ sur 25 ans à 3,8%
- Mensualité : 1 190€ (crédit + assurance + charges)
- Taux d’endettement : 34%
Années 1-10 :
- Remboursement progressif du crédit
- Économie de loyer : 950€/mois
- Capital remboursé : ~85 000€
- Capacité d’emprunt : 0€ (100% utilisée)
- Impossibilité d’acheter un bien locatif
Bilan à 10 ans :
- Nombre de biens : 1 (résidence principale)
- Valeur du bien : ~295 000€ (hypothèse +1,5%/an)
- Dette restante : 150 000€
- Patrimoine net : 145 000€
- Revenus passifs : 0€/mois
- Économies de loyer cumulées : 114 000€
Avantages :
- Plus de loyer à payer
- Stabilité pour la famille
- Capital remboursé progressivement
Inconvénients :
- Aucune diversification patrimoniale
- Aucun revenu passif
- Impossible d’investir pendant 25 ans
Simulation sur 10 ans : Investissement locatif d’abord
Même profil : Sarah et Marc, 30 ans, 3 500€/mois, 35 000€ d’épargne
Stratégie investissement locatif d’abord :
Année 0-4 : Premier investissement locatif
- Prix d’achat : 165 000€ (T2 dans une ville moyenne)
- Apport : 20 000€
- Emprunt : 145 000€ sur 25 ans à 3,9%
- Mensualité crédit : 750€
- Loyers perçus : 780€/mois
- Cash-flow : +30€/mois
- Continuent de louer leur logement : 950€/mois
- Revenus pris en compte par banque : 3 500 + (780 x 0,7) = 4 046€
Année 4-10 : Achat résidence principale
- Capacité d’emprunt augmentée : 1 416€/mois (35% de 4 046€)
- Prix d’achat résidence principale : 295 000€
- Apport : 15 000€ (épargne reconstituée)
- Emprunt : 280 000€ sur 23 ans
- Mensualité : 1 380€
- Taux d’endettement : 34% (mensualité RP uniquement, loyers perçus compensent mensualité locatif)
Bilan à 10 ans :
- Nombre de biens : 2 (1 locatif + 1 résidence principale)
- Valeur bien locatif : ~180 000€
- Valeur résidence principale : ~310 000€
- Valeur totale : 490 000€
- Dettes restantes : 285 000€
- Patrimoine net : 205 000€
- Revenus passifs : 780€/mois
- Coût total loyers payés (4 ans) : 45 600€
Avantages :
- Patrimoine net supérieur de +41%
- 2 biens au lieu d’1
- Revenus passifs de 780€/mois
- Possibilité d’investir encore (capacité d’emprunt reconstituée)
Inconvénients :
- Loyer payé pendant 4 ans (45 600€)
- Gestion d’un bien locatif
- Stratégie plus complexe
Le verdict financier
Le tableau suivant résume les différences patrimoniales :
| Critère | Résidence principale 1er | Investissement locatif 1er | Différence |
|---|---|---|---|
| Nombre de biens | 1 | 2 | +1 |
| Valeur totale | 295 000€ | 490 000€ | +195 000€ |
| Dettes | 150 000€ | 285 000€ | +135 000€ |
| Patrimoine net | 145 000€ | 205 000€ | +60 000€ |
| Revenus passifs | 0€ | 780€/mois | +780€/mois |
| Capital remboursé | 85 000€ | 65 000€ | -20 000€ |
| Flexibilité | Faible | Moyenne | + |
| Capacité investir | 0€ | Oui | ++ |
Conclusion chiffrée : En 10 ans, la stratégie « investissement locatif d’abord » génère un patrimoine net supérieur de 60 000€ et surtout, elle crée 780€ de revenus passifs mensuels. Ces revenus passifs représentent 9 360€ par an, soit une augmentation significative du niveau de vie.
Plus important encore : à 10 ans, Sarah et Marc qui ont choisi l’investissement locatif d’abord peuvent encore investir. Leur capacité n’est pas saturée. Ils peuvent acheter un 3ème bien. Le couple qui a acheté sa résidence principale d’abord, lui, ne peut toujours pas investir.
Sur 20 ans, cet écart se creuse encore davantage et peut atteindre 200 000€ à 300 000€ de différence patrimoniale.
Les aspects fiscaux selon votre choix
Fiscalité avantageuse de la résidence principale
L’achat de votre résidence principale bénéficie d’un régime fiscal particulièrement favorable en France.
Exonération totale de la plus-value à la revente : C’est l’avantage fiscal majeur. Si vous achetez un bien 250 000€ et le revendez 400 000€ vingt ans plus tard, les 150 000€ de plus-value sont totalement exonérés d’impôts. Pour un investissement locatif, cette même plus-value serait imposée à 36,2% (19% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux), soit 54 300€ d’impôts.
Pas de revenus fonciers à déclarer : Votre résidence principale ne génère aucun revenu imposable. Vous n’avez aucune déclaration fiscale supplémentaire à faire, contrairement à un bien locatif.
PTZ pour primo-accédants : Le Prêt à Taux Zéro est un dispositif réservé à l’achat de la résidence principale. Selon votre situation et la zone géographique, vous pouvez emprunter jusqu’à 40% du prix du bien sans payer aucun intérêt. Sur un bien à 200 000€, cela représente 80 000€ à 0% de taux.
Crédit d’impôt pour rénovation énergétique : MaPrimeRénov’ et les autres aides à la rénovation énergétique sont plus avantageuses pour les résidences principales que pour les investissements locatifs. Vous pouvez obtenir jusqu’à 90% de prise en charge pour certains travaux.
Taxe d’habitation supprimée : Depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous les foyers. Il ne reste que la taxe foncière à payer.
Fiscalité optimisable de l’investissement locatif
L’investissement locatif génère des revenus imposables, mais le système fiscal français offre de nombreux leviers d’optimisation.
Revenus fonciers imposables : Les loyers que vous percevez sont imposables. Si vous louez 700€/mois, cela représente 8 400€ de revenus annuels à déclarer. Ces revenus s’ajoutent à vos autres revenus et sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition.
Régime micro-foncier : Pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000€/an, vous pouvez opter pour le micro-foncier. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30%. Sur 8 400€ de loyers, seuls 5 880€ sont imposables.
Régime réel : Si vos charges dépassent 30% de vos revenus locatifs, le régime réel est plus avantageux. Vous pouvez déduire toutes vos charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux, frais de gestion, etc.
Dispositifs de défiscalisation : Plusieurs dispositifs permettent de réduire vos impôts :
- Pinel : Réduction d’impôt de 10,5% à 17,5% du prix d’achat (neuf uniquement)
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Amortissement du bien et du mobilier, revenus non imposés pendant plusieurs années
- Denormandie : Pour l’ancien avec travaux, réduction d’impôt de 12% à 21%
Exemple concret en LMNP :
- Achat : 150 000€
- Loyers : 750€/mois = 9 000€/an
- Amortissement : 5 000€/an
- Charges déductibles : 3 000€/an
- Revenus imposables : 9 000 – 5 000 – 3 000 = 1 000€
- Au lieu de 9 000€ imposables, vous n’êtes imposé que sur 1 000€
Plus-value imposable à la revente : Contrairement à la résidence principale, la plus-value d’un investissement locatif est imposée. Le taux global est de 36,2%. Toutefois, des abattements pour durée de détention s’appliquent :
- Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans
La stratégie fiscale optimale
Pour optimiser fiscalement, voici la stratégie que je recommande :
Phase 1 (Années 1-10) : Investissement locatif en LMNP
- Achat d’un ou deux biens en meublé
- Amortissement qui rend les revenus non imposables
- Constitution d’un patrimoine locatif défiscalisé
- Augmentation progressive de la capacité d’emprunt
Phase 2 (Années 10-30) : Achat résidence principale
- Utilisation de la capacité d’emprunt augmentée
- Bénéfice de l’exonération de plus-value sur la résidence principale
- Conservation des biens locatifs pour les revenus passifs
Phase 3 (Années 30+) : Revente optimisée
- Revente de la résidence principale : plus-value 100% exonérée
- Conservation des biens locatifs au-delà de 30 ans : plus-value exonérée
- Transmission du patrimoine locatif aux enfants avec abattements successifs
Résultat fiscal : Vous avez constitué un patrimoine immobilier conséquent tout en minimisant l’imposition sur les revenus locatifs (grâce au LMNP) et sur les plus-values (grâce à la durée de détention et à l’exonération résidence principale).
Économie fiscale estimée sur 30 ans : Entre 80 000€ et 150 000€ selon les montants investis, comparé à une stratégie non optimisée.
Cas particulier : peut-on faire les deux en même temps ?
Les conditions pour cumuler
Oui, il est tout à fait possible d’acheter sa résidence principale ET un investissement locatif simultanément ou à quelques mois d’intervalle. Mais cela nécessite de remplir certaines conditions strictes.
Revenus suffisants : C’est la condition sine qua non. Pour porter deux crédits immobiliers, vous devez avoir des revenus confortables. Comptez au minimum 5 000€ nets par mois pour un couple. Avec moins, les banques refuseront de vous prêter pour deux biens en même temps.
Apport conséquent : Prévoyez 20 à 30% du montant total des deux acquisitions. Sur un total de 350 000€ (200 000€ de résidence principale + 150 000€ d’investissement), il vous faudra 70 000€ à 105 000€ d’apport. C’est significatif.
Excellent profil emprunteur : Les banques scrutent votre stabilité professionnelle. CDI avec ancienneté de 3 ans minimum, épargne résiduelle après apport, gestion saine de vos comptes… Tout doit être irréprochable.
Situation professionnelle ultra-stable : Fonctionnaire, cadre dans une grande entreprise, profession libérale bien établie… Les banques doivent être convaincues de la pérennité de vos revenus.
Exemple concret de cumul réussi :
Thomas et Julie, 35 ans, deux cadres
- Revenus combinés : 6 500€ nets/mois
- Épargne : 100 000€
- Projet : résidence principale + investissement locatif
Montage financier :
- Résidence principale : 280 000€, apport 60 000€, emprunt 220 000€, mensualité 1 100€
- Investissement locatif : 150 000€, apport 30 000€, emprunt 120 000€, mensualité 620€
- Mensualités totales : 1 720€
- Loyers perçus : 750€ (comptabilisés à 70% = 525€)
- Taux d’endettement : (1 720 – 525) / 6 500 = 18,4%
- Reste à vivre : 4 780€
La banque a accepté car le taux d’endettement reste très raisonnable (18,4% au lieu des 35% maximum) et le reste à vivre est confortable.
La stratégie du « bien mixte »
Une alternative astucieuse pour cumuler les avantages des deux approches : acheter un bien avec une partie que vous occupez et une partie que vous louez.
Option 1 : La maison avec appartement indépendant Vous achetez une maison avec un T2 indépendant au-dessus du garage ou au sous-sol. Vous habitez la maison, vous louez le T2. Une partie de votre emprunt est financée par le loyer.
Option 2 : Le duplex occupé/loué Vous achetez un duplex. Vous occupez l’étage supérieur, vous louez l’étage inférieur. Avantage : c’est considéré comme résidence principale pour la banque (conditions de prêt avantageuses), mais vous générez quand même des revenus locatifs.
Option 3 : L’immeuble de rapport Pour les plus ambitieux avec un gros apport : acheter un petit immeuble de 3-4 appartements. Vous en occupez un, vous louez les autres. Le financement est mixte : prêt résidence principale pour votre partie + prêt investissement locatif pour le reste.
Exemple concret : Achat d’une maison à 320 000€ avec un T2 indépendant
- Financement : prêt résidence principale à 3,5%
- Loyer du T2 : 600€/mois
- Mensualité totale : 1 350€
- Mensualité nette (après loyer) : 750€
- Vous avez votre résidence principale ET un investissement locatif
La transition progressive : Cette stratégie permet aussi une transition douce. Vous occupez la maison pendant 10 ans, puis vous déménagez et louez également votre partie. Vous vous retrouvez avec 2 logements loués, sans avoir eu besoin de deux crédits séparés.
Guide de décision : 5 questions clés à se poser
Face à ce choix stratégique, voici les 5 questions essentielles pour prendre la bonne décision.
Question 1 : Quelle est ma priorité à 5 ans ?
Si votre priorité est la stabilité et l’enracinement : Vous avez des enfants ou un projet d’enfants dans les 2 prochaines années. Vous voulez les scolariser dans une école précise, créer des racines, avoir votre jardin. Vous recherchez la sécurité psychologique d’un « chez vous ».
→ Choix recommandé : Résidence principale
Si votre priorité est la constitution de patrimoine et les revenus passifs : Vous voulez optimiser votre situation financière. Vous êtes prêt à rester locataire quelques années de plus si cela vous permet de construire un patrimoine immobilier diversifié. Vous voyez l’immobilier comme un investissement avant d’être un lieu de vie.
→ Choix recommandé : Investissement locatif
Question 2 : Quel est mon niveau de loyer actuel ?
Si vous payez un loyer supérieur à 1 200€ dans une grande ville : Ce loyer représente une somme considérable qui ne construit rien pour vous. Sur 10 ans, c’est 144 000€ versés à un propriétaire. L’économie de ce loyer en achetant votre résidence principale devient significative.
→ Choix recommandé : Résidence principale (sauf si vos revenus sont très élevés)
Si vous payez moins de 800€ de loyer ou êtes logé gratuitement : Vous payez 700€ de loyer dans une ville moyenne, ou vous vivez chez vos parents. Ce loyer modéré ne pèse pas lourd dans votre budget. Mieux vaut conserver cette situation avantageuse et utiliser votre capacité d’emprunt pour investir.
→ Choix recommandé : Investissement locatif
Zone grise (800-1200€) : Faites le calcul précis : combien économiseriez-vous en achetant votre résidence principale vs combien pourriez-vous générer en revenus avec un investissement locatif ? La réponse dépendra de votre marché immobilier local.
Question 3 : Quelle est ma mobilité professionnelle ?
Mobilité forte ou incertaine : Vous êtes en début de carrière, vous pourriez changer d’entreprise ou de ville. Vous êtes consultant, commercial itinérant, vous travaillez à distance. Vous n’êtes pas sûr de rester dans votre ville actuelle.
→ Choix recommandé : Investissement locatif (dans une ville différente de celle où vous vivez si nécessaire)
Stabilité géographique confirmée : Vous êtes fonctionnaire territorial, vous avez l’entreprise familiale, votre conjoint a un poste stable. Vous savez avec certitude que vous serez encore dans cette ville dans 10 ans.
→ Choix recommandé : Résidence principale
Mobilité moyenne : Vous pourriez bouger mais ce n’est pas certain. Dans ce cas, une résidence principale dans une ville avec un marché immobilier liquide (facile à revendre) peut convenir.
Question 4 : Ai-je un projet familial immédiat ?
Enfants ou projet d’enfants dans les 0-3 ans : Vous êtes enceinte, vous avez un bébé, ou vous prévoyez d’avoir des enfants très prochainement. La stabilité d’une résidence principale devient alors une priorité pour le bien-être familial. Changer d’école, déménager avec des enfants en bas âge, c’est compliqué.
→ Choix recommandé : Résidence principale
Célibataire ou couple sans enfant immédiat : Vous avez moins de 30 ans, vous êtes célibataire ou en couple sans projet d’enfant dans les 5 prochaines années. Vous avez du temps devant vous pour optimiser votre patrimoine avant de vous poser.
→ Choix recommandé : Investissement locatif
Enfants déjà grands ou partis : Vos enfants sont adolescents ou ont quitté le foyer. Vous n’avez plus les contraintes de la vie de famille avec jeunes enfants.
→ Choix recommandé : Selon vos objectifs patrimoniaux
Question 5 : Ai-je l’envie et le temps de gérer un bien locatif ?
Non, je veux la simplicité : Vous avez un travail prenant, vous ne voulez pas gérer les appels de locataires, les problèmes de plomberie, les recherches de nouveaux locataires. Vous voulez votre vie simple et votre seul objectif immobilier est d’arrêter de payer un loyer.
→ Choix recommandé : Résidence principale
Oui, ou je suis prêt à déléguer à une agence : Vous êtes prêt à consacrer quelques heures par mois à la gestion locative, ou vous êtes d’accord pour payer 7-10% des loyers à une agence de gestion pour s’occuper de tout. Vous voyez l’immobilier locatif comme une opportunité de construire votre patrimoine.
→ Choix recommandé : Investissement locatif
J’aime l’idée de gérer et optimiser : Vous aimez l’immobilier, vous trouvez ça stimulant, vous êtes bricoleur. La gestion locative ne vous fait pas peur, au contraire, ça vous intéresse.
→ Choix recommandé : Investissement locatif avec gestion directe
Études de cas : deux parcours, deux résultats
Pour rendre cette analyse encore plus concrète, suivons deux parcours réels sur 15 ans.
Parcours A : Léa et Thomas, résidence principale d’abord
Profil de départ (2010) :
- Léa : 28 ans, enseignante
- Thomas : 30 ans, ingénieur
- Revenus combinés : 3 800€ nets/mois
- 2 enfants (3 ans et 1 an)
- Loyer actuel : 1 100€
- Épargne : 40 000€
Décision : Acheter leur résidence principale pour stabiliser la famille et arrêter de payer un loyer élevé.
Année 2010 : Achat résidence principale
- Maison dans la banlieue de Lyon : 290 000€
- Apport : 40 000€
- Emprunt : 250 000€ sur 25 ans à 3,2%
- Mensualité : 1 200€
- Taux d’endettement : 31,5%
Années 2010-2025 :
- Remboursement régulier du crédit
- Confort d’avoir leur maison, les enfants grandissent dans un environnement stable
- Quelques travaux d’amélioration : 25 000€ au fil des ans
- Aucun autre investissement immobilier possible (capacité d’emprunt saturée)
- 2023 : Remboursement anticipé partiel de 30 000€ (héritage)
Bilan 2025 (15 ans après) :
- Maison : valeur estimée à 380 000€
- Dette restante : 95 000€
- Patrimoine net immobilier : 285 000€
- Revenus passifs : 0€
- Capital remboursé : 155 000€
- Économie de loyer sur 15 ans : ~198 000€ (1 100€ x 12 x 15)
Analyse : Léa et Thomas ont fait le choix de la sécurité et de la stabilité familiale. Leur patrimoine immobilier est honorable (285 000€ nets), ils ont quasiment fini de rembourser leur maison. Leurs enfants ont grandi dans un environnement stable.
Limites : Patrimoine concentré sur un seul bien, aucun revenu passif, impossibilité d’avoir profité d’opportunités immobilières pendant 15 ans.
Parcours B : Marie et Julien, investissement locatif d’abord
Profil de départ (2010) :
- Marie : 27 ans, cadre commercial
- Julien : 29 ans, développeur
- Revenus combinés : 3 800€ nets/mois (identique à Léa et Thomas)
- Pas d’enfants immédiatement, projet pour dans 3-5 ans
- Loyer actuel : 850€ (plus modéré, ville moyenne)
- Épargne : 40 000€
Décision : Investir dans le locatif d’abord pour construire un patrimoine, acheter leur résidence principale plus tard.
Année 2010 : Premier investissement locatif
- Appartement T3 à Clermont-Ferrand : 140 000€
- Apport : 25 000€
- Emprunt : 115 000€ sur 25 ans à 3,4%
- Mensualité : 600€
- Loyers perçus : 650€/mois
- Cash-flow : +50€/mois
- Continuent de louer leur logement : 850€/mois
- Nouvelle capacité d’emprunt : 3 800 + (650 x 0,7) = 4 255€
Année 2013 : Deuxième investissement locatif
- Studio à Grenoble : 85 000€
- Apport : 15 000€ (épargne reconstituée)
- Emprunt : 70 000€ sur 20 ans
- Mensualité : 380€
- Loyers perçus : 450€/mois
- Revenus pris en compte : 3 800 + (650 + 450) x 0,7 = 4 570€
Année 2015 : Achat résidence principale
- Naissance de leur premier enfant, décision d’acheter leur résidence
- Capacité d’emprunt : 35% de 4 570€ = 1 600€/mois
- Déduction des mensualités locatives : 1 600 – 600 – 380 = 620€ disponibles
- Achat : Appartement 180 000€ (plus modeste que prévu, mais suffisant)
- Apport : Faible (5 000€, ont utilisé l’épargne pour les investissements)
- Emprunt : 175 000€ sur 25 ans
- Mensualité : 900€
Année 2018 : Troisième investissement locatif
- Les enfants sont à l’école, situation stabilisée
- T2 à Saint-Étienne : 95 000€
- Financement facilité par les revenus locatifs existants
Bilan 2025 (15 ans après) :
- Bien 1 (Clermont-Ferrand) : valeur 175 000€, dette 45 000€
- Bien 2 (Grenoble) : valeur 105 000€, dette 20 000€
- Bien 3 (Saint-Étienne) : valeur 110 000€, dette 55 000€
- Résidence principale : valeur 220 000€, dette 125 000€
- Valeur totale patrimoine : 610 000€
- Dettes totales : 245 000€
- Patrimoine net : 365 000€
- Revenus locatifs : 1 750€/mois
- Capital remboursé sur l’ensemble : 185 000€
- Loyers payés pendant 5 ans : ~51 000€
Analyse : Marie et Julien ont construit un patrimoine diversifié. Leur patrimoine net (365 000€) est supérieur de 28% à celui de Léa et Thomas (285 000€). Surtout, ils génèrent 1 750€ de revenus passifs mensuels, soit 21 000€ par an.
Limites : Gestion de 3 biens locatifs (charge mentale), ont payé un loyer pendant 5 ans (51 000€), stratégie plus complexe nécessitant une bonne maîtrise.
L’analyse comparative des deux parcours
Différence patrimoniale : +80 000€ en faveur de Marie et Julien Revenus passifs : 1 750€/mois pour Marie et Julien vs 0€ pour Léa et Thomas Diversification : 4 biens vs 1 bien Flexibilité future : Marie et Julien peuvent encore investir, Léa et Thomas non
Conclusion : Sur 15 ans, la stratégie « investissement locatif d’abord » a permis de générer un patrimoine supérieur de 28% et surtout, de créer 21 000€ de revenus annuels passifs. Ces revenus représentent un complément de retraite futur considérable ou la possibilité de réduire son temps de travail.
Léa et Thomas, eux, ont privilégié la simplicité et la stabilité. Leur patrimoine est très correct, mais concentré sur un seul actif, sans diversification ni revenus passifs.
Les deux choix sont valides selon les priorités de chacun. L’essentiel est de faire un choix conscient et informé, pas un choix par défaut.
Les erreurs à éviter dans chaque approche
Erreurs classiques de l’achat résidence principale
Erreur n°1 : Acheter trop cher et saturer complètement sa capacité d’emprunt
Beaucoup de primo-accédants veulent « la maison de leurs rêves » dès le premier achat. Ils empruntent au maximum (35% d’endettement) pour un bien à 300 000€ ou 350 000€. Résultat : ils se retrouvent coincés pendant 25 ans, sans aucune marge de manœuvre.
Solution : Achetez légèrement en dessous de votre capacité maximale. Si vous pouvez emprunter pour un bien à 280 000€, achetez à 250 000€. Gardez une marge de sécurité.
Erreur n°2 : Acheter dans une zone sans potentiel de valorisation
Acheter votre résidence principale dans un village en déclin démographique ou une zone sans dynamisme économique. Dans 15 ans, votre bien ne prendra pas de valeur, voire perdra de sa valeur.
Solution : Même pour votre résidence principale, regardez les critères d’investissement : proximité transports, commerces, écoles, projets urbains futurs, démographie locale.
Erreur n°3 : Négliger les frais annexes et les travaux
Vous achetez un bien ancien sans prévoir de budget travaux. Surprise : il faut refaire l’électricité (8 000€), changer la chaudière (5 000€), refaire la salle de bain (12 000€). Vous n’avez plus d’épargne et vous êtes coincés.
Solution : Prévoyez toujours un budget travaux, même pour un bien « en bon état ». Comptez 10 à 15% du prix d’achat pour les imprévus.
Erreur n°4 : Acheter trop tôt sans stabilité professionnelle
Vous êtes en CDD ou en période d’essai, mais vous voulez absolument acheter. La banque accepte avec un taux moins bon ou des conditions strictes. Puis vous êtes muté professionnellement 2 ans après. Vous devez vendre, perdre en frais de notaire et d’agence.
Solution : Attendez d’avoir une vraie stabilité (CDI confirmé, ancienneté 1-2 ans) et d’être sûr de votre projet de vie avant d’acheter votre résidence principale.
Erreurs classiques de l’investissement locatif
Erreur n°1 : Sous-estimer les charges et la vacance locative
Vous calculez votre rentabilité uniquement sur le loyer brut. Vous oubliez la taxe foncière (1 200€/an), les charges de copropriété (800€/an), l’assurance PNO (250€/an), la vacance locative potentielle (1 mois/an = 750€). Votre rentabilité « excellente » de 7% devient 4% net.
Solution : Calculez toujours la rentabilité nette en déduisant TOUTES les charges : taxe foncière, copropriété, assurances, gestion locative, entretien, vacance locative (1 mois minimum).
Erreur n°2 : Acheter dans une zone sans demande locative
Vous achetez un T4 de 100m² dans un village de 3 000 habitants, loin de tout. Impossible de trouver un locataire. Vous payez les mensualités de crédit sans percevoir de loyer pendant 6 mois, 1 an…
Solution : Investissez dans des zones avec une vraie demande locative : villes étudiantes, bassins d’emploi dynamiques, zones touristiques pour le saisonnier. Vérifiez le taux de vacance locative local (moins de 5% = bon signe).
Erreur n°3 : Négliger la gestion locative
Vous achetez un bien locatif en pensant que « ça va se gérer tout seul ». Vous découvrez qu’il faut faire les états des lieux, chercher les locataires, gérer les relances de loyer, les demandes de réparation, les déclarations fiscales…
Solution : Soit vous aimez ça et vous gérez vous-même (économie de 7-10% de frais d’agence), soit vous déléguez à une agence de gestion dès le départ. Intégrez ces frais dans votre calcul de rentabilité.
Erreur n°4 : Oublier la fiscalité des revenus fonciers
Vous percevez 8 400€ de loyers annuels. Vous êtes dans la tranche à 30% d’imposition. Vous devez payer 30% x 8 400€ = 2 520€ d’impôts + 17,2% de prélèvements sociaux = 1 445€. Total : 3 965€ d’impôts sur vos loyers. Vous n’aviez pas prévu.
Solution : Optez pour le LMNP (location meublée) avec amortissement, ou au minimum le régime réel en location nue pour déduire vos charges. Faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé immobilier.
FAQ : vos questions sur cette stratégie
Q1 : Ne vais-je pas « perdre » de l’argent en continuant à payer un loyer ?
C’est la question que tout le monde se pose. La réponse est non, vous ne perdez pas d’argent, vous faites un arbitrage stratégique.
Voici pourquoi : certes, vous payez 900€ de loyer mensuel qui ne vous « appartient pas ». Sur 5 ans, cela représente 54 000€. Mais pendant ces 5 ans, vous avez investi dans le locatif et généré des revenus. Votre bien locatif acheté 150 000€ vous rapporte 700€/mois, soit 42 000€ en 5 ans. Plus important, vous avez conservé votre capacité d’emprunt et augmenté vos revenus, ce qui vous permet d’acheter ensuite une résidence principale plus grande ou de meilleure qualité.
Le vrai calcul n’est pas « loyer payé vs économie de loyer », mais « patrimoine total constitué dans les deux scénarios ». Et comme les simulations le montrent, le patrimoine constitué en investissant d’abord dans le locatif est supérieur.
Q2 : Les banques acceptent-elles de financer un investissement locatif avant la résidence principale ?
Absolument, et c’est même de plus en plus courant. Les banques comprennent cette logique patrimoniale. Elles voient plusieurs avantages :
- Vous démontrez une capacité à gérer un projet immobilier
- L’investissement locatif génère des revenus qui augmentent votre solvabilité
- Si vous êtes jeune et mobile, un investissement locatif est plus cohérent qu’une résidence principale
Les conseillers bancaires formés en gestion de patrimoine connaissent bien cette stratégie. Présentez votre projet de manière structurée : montrez que vous avez réfléchi, que vous connaissez le marché locatif local, que vous avez calculé votre rentabilité. La banque appréciera votre approche patrimoniale.
Q3 : Que faire si j’ai déjà acheté ma résidence principale ?
Tout n’est pas perdu ! Vous avez plusieurs options :
Option 1 : Attendre de rembourser suffisamment de capital pour retrouver de la capacité d’emprunt. Généralement, après 7-10 ans de remboursement, vous avez remboursé assez de capital pour libérer 200 à 300€ de capacité mensuelle. Vous pouvez alors acheter un petit bien locatif (studio, parking).
Option 2 : Faire un rachat de crédit pour allonger la durée et diminuer la mensualité. Si vous payez 1 200€/mois sur un crédit de 15 ans restants, vous pouvez racheter sur 20 ans et passer à 950€/mois. Vous libérez 250€ de capacité.
Option 3 : Augmentation de revenus. Si vous ou votre conjoint avez une augmentation de salaire significative, votre capacité d’emprunt augmente mécaniquement.
Option 4 : Investir dans des tickets d’entrée plus bas : parkings, garages, caves. Un parking à 15 000€ loué 80€/mois, c’est un premier pas dans l’investissement locatif.
Q4 : Combien de temps rester locataire avant d’acheter sa résidence principale ?
Il n’y a pas de durée universelle, mais voici quelques repères :
Minimum recommandé : 5 ans C’est le temps nécessaire pour :
- Constituer 1 ou 2 investissements locatifs
- Commencer à rembourser du capital sur ces biens
- Augmenter suffisamment votre capacité d’emprunt via les loyers perçus
- Épargner pour reconstituer un apport pour la résidence principale
Durée optimale : 7-10 ans Sur cette période, vous pouvez :
- Acheter 2 ou 3 biens locatifs
- Générer 1 200€ à 1 800€ de revenus locatifs mensuels
- Augmenter votre capacité d’emprunt de 25 à 40%
- Acheter une résidence principale nettement supérieure
Facteurs d’ajustement :
- Si vous avez des enfants rapidement, raccourcissez à 3-5 ans
- Si vous êtes très jeune (moins de 25 ans), vous pouvez rester locataire 10-12 ans
- Si votre loyer est très élevé, raccourcissez la période
Q5 : Cette stratégie fonctionne-t-elle partout en France ?
La stratégie fonctionne particulièrement bien dans certaines configurations :
Configuration idéale :
- Vous vivez dans une grande ville avec loyers élevés (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux)
- Vous investissez dans des villes moyennes plus rentables (Clermont-Ferrand, Limoges, Saint-Étienne, Le Mans)
- Vous bénéficiez de la différence de rentabilité : vivre à Paris (loyer 1 200€ mais salaires élevés), investir à Limoges (rendement 7-8%)
Configuration favorable :
- Vous vivez dans une ville moyenne avec loyer modéré
- Vous investissez dans la même ville ou une ville similaire
- Rendements corrects (5-6%)
Configuration moins favorable :
- Vous vivez dans une zone rurale avec loyer faible (400-500€)
- Vous investissez dans une autre zone rurale avec faible demande locative
- Rendements moyens mais risque de vacance élevé
Adaptations régionales :
- Île-de-France : Restez locataire à Paris, investissez en région
- Grandes métropoles : Possibilité d’investir dans la même ville, en ciblant de petites surfaces (studios, T1)
- Villes moyennes : Stratégie très efficace, équilibre entre loyer payé modéré et rendement locatif correct
- Zones rurales : Plus compliqué, privilégiez alors l’achat de votre résidence principale si votre loyer est très faible
Q6 : Quelle rentabilité locative viser pour que ça fonctionne ?
La rentabilité locative est LE critère de succès de cette stratégie.
Rentabilité brute minimum : 5% C’est le seuil en dessous duquel l’investissement locatif devient peu intéressant. Calcul : (Loyer annuel / Prix d’achat) x 100.
Exemple : Achat 150 000€, loyer 625€/mois = 7 500€/an = (7 500 / 150 000) x 100 = 5%
Rentabilité brute idéale : 6-8% C’est la zone optimale qui permet :
- De couvrir les charges et les imprévus
- De générer un cash-flow positif ou équilibré
- D’augmenter significativement votre capacité d’emprunt
Au-delà de 8% : Attention Une rentabilité très élevée (9-10% ou plus) cache souvent des problèmes :
- Zone en déclin démographique
- Bien qui nécessite de gros travaux
- Difficulté à trouver et garder des locataires
- Forte vacance locative
Calcul de rentabilité nette : Prenez la rentabilité brute et déduisez 2-3 points pour les charges :
- Rentabilité brute 7% → Rentabilité nette 4-5%
- Rentabilité brute 6% → Rentabilité nette 3-4%
- Rentabilité brute 5% → Rentabilité nette 2-3%
Pour que la stratégie fonctionne, visez une rentabilité nette minimale de 3%. En dessous, l’effet sur votre capacité d’emprunt sera trop faible pour justifier la complexité.
Conclusion
Résidence principale ou investissement locatif ? Vous l’avez compris, la vraie question n’est pas « quoi » mais « quand ».
Acheter votre résidence principale en premier est le choix évident, celui que tout le monde fait par défaut. Mais ce choix « évident » n’est pas toujours le plus stratégique. En saturant votre capacité d’emprunt dès le premier achat, vous vous fermez la porte de l’investissement pour 20 à 25 ans.
Commencer par un investissement locatif, c’est faire le choix contre-intuitif. C’est accepter de rester locataire quelques années de plus, mais c’est se donner les moyens de construire un véritable patrimoine diversifié. Le loyer que vous payez ne pèse pas dans votre endettement. Vous pouvez utiliser votre capacité d’emprunt pour générer des revenus, pas pour consommer un bien.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : sur 15 ans, la différence patrimoniale peut atteindre 80 000€ à 200 000€ selon les situations. Plus important encore, vous créez des revenus passifs qui changent votre vie à long terme.
Cela ne signifie pas que la résidence principale est un mauvais choix. Elle reste pertinente si :
- Vous avez des enfants et un besoin de stabilité immédiat
- Vous payez un loyer très élevé qui plombe votre budget
- Vous n’avez aucune envie de gérer du locatif
- Vous privilégiez la simplicité à l’optimisation
L’essentiel est de choisir consciemment, en connaissant l’impact de votre décision sur votre patrimoine futur. Que vous choisissiez la résidence principale ou l’investissement locatif en premier, faites-le pour de bonnes raisons, pas par automatisme.
Et rappelez-vous : vous n’êtes pas obligé de choisir entre les deux. Vous pouvez faire les deux, mais dans le bon ordre.
