Vous vendez votre appartement en copropriété et l’assemblée générale vient de voter des travaux ? La question du règlement de ces dépenses peut vite devenir un casse-tête entre vous et l’acquéreur. Selon le moment où les travaux ont été approuvés et la date de signature, les responsabilités diffèrent. Le vendeur assume généralement les décisions antérieures au compromis de vente, tandis que l’acquéreur hérite des votes postérieurs à la signature définitive. Entre ces deux jalons, la situation mérite quelques clarifications pour éviter toute mauvaise surprise le jour J.
La règle de base pour les travaux en copropriété
Le principe est assez simple : celui qui est propriétaire au moment de l’appel de fonds règle la facture. Cette règle s’applique aussi bien aux charges courantes qu’aux travaux votés lors de l’assemblée générale de copropriété. La notion d’appel de fonds est centrale, car c’est elle qui détermine qui paie réellement.
Quand le syndic envoie sa demande de paiement, il s’adresse au propriétaire inscrit à cette date dans les registres de la copropriété. Peu importe que la décision ait été prise plusieurs mois auparavant : c’est la notification de l’appel de fonds qui fait foi. Cette distinction temporelle permet d’éviter les litiges entre vendeur et acquéreur.
Dans la pratique, cela signifie qu’un vendeur peut se retrouver à régler des frais pour des travaux qui ne bénéficieront qu’au nouveau propriétaire. Inversement, un acheteur peut devoir financer des décisions votées avant même qu’il ne visite le bien. D’où l’importance de bien négocier ces aspects lors de la vente.
Les travaux votés avant le compromis de vente
Tous les travaux décidés en assemblée générale avant la signature du compromis ou de la promesse de vente restent à la charge du vendeur. Cette obligation persiste même si les appels de fonds arrivent après la conclusion de la transaction. Le vendeur ne peut donc pas se défausser en prétextant qu’il ne possède plus le bien.
Cette situation concerne notamment les gros chantiers de rénovation, comme le ravalement de façade, la réfection de la toiture ou le remplacement de l’ascenseur. Ces projets s’étalent souvent sur plusieurs mois, voire des années. Les paiements échelonnés peuvent donc tomber bien après que le vendeur ait quitté les lieux.
Pour éviter toute confusion, le vendeur doit informer l’acquéreur de ces travaux votés mais non encore réalisés. Cette transparence figure d’ailleurs parmi les obligations légales lors de la vente d’un lot en copropriété. Le compromis de vente doit mentionner clairement l’existence de ces décisions et leur montant prévisionnel.
Les travaux décidés après le compromis mais avant l’acte définitif
La période entre le compromis et l’acte définitif de vente constitue une zone grise. Elle dure généralement entre deux et trois mois. Si une assemblée générale se tient pendant ce délai et vote de nouveaux travaux, qui doit payer ? La réponse dépend des clauses inscrites dans le compromis de vente.
Par défaut, ces travaux incombent à l’acquéreur. Toutefois, le vendeur peut donner procuration à l’acheteur pour qu’il participe à l’AG et vote en son nom. Cette délégation de pouvoir permet à l’acquéreur d’influencer les décisions qui affecteront son futur logement. Sans cette procuration, le vendeur vote seul et engage potentiellement l’acheteur sur des dépenses importantes.
Certains compromis prévoient une clause spécifique pour partager équitablement ces frais. Le vendeur et l’acheteur peuvent négocier une répartition au prorata temporis, en fonction de leur période de propriété respective. Cette solution, bien que moins courante, offre une certaine équité.
Les travaux après la signature de l’acte authentique
Dès que l’acte de vente est signé devant notaire et enregistré, l’acquéreur devient officiellement propriétaire. Toutes les décisions prises en assemblée générale après cette date lui appartiennent intégralement. Le vendeur n’a plus aucune responsabilité financière concernant la copropriété.
Cette situation s’avère la plus claire juridiquement. L’acheteur participe désormais aux assemblées générales, vote les résolutions et règle les appels de fonds correspondants. Il hérite également du fonds de travaux constitué par le vendeur, qui vient abonder la cagnotte commune destinée aux futurs chantiers.
Le nouveau propriétaire doit se montrer vigilant lors des premières assemblées générales. Certains syndics organisent des votes stratégiques juste après les périodes de vente, sachant que les nouveaux arrivants connaissent moins bien les dossiers. Prendre le temps de se renseigner sur l’état général de l’immeuble avant de voter reste une sage précaution.
Le cas particulier du fonds de travaux
Depuis 2017, toute copropriété doit constituer un fonds de travaux équivalent à au moins 5% du budget annuel. Cette épargne collective sert à financer les gros chantiers sans recourir systématiquement à des appels de fonds exceptionnels. Lors d’une vente, ce fonds suit le bien immobilier.
Concrètement, l’acheteur récupère la quote-part du fonds de travaux correspondant au lot qu’il acquiert. Le vendeur ne peut pas réclamer le remboursement de ses cotisations passées. Cette somme représente un avantage pour l’acquéreur, qui bénéficie d’une réserve financière déjà constituée pour les futurs travaux.
Certains vendeurs tentent de négocier une compensation pour cette perte. Juridiquement, ils n’y ont pas droit, mais rien n’empêche les parties de s’entendre sur un ajustement du prix de vente. Cette discussion se mène généralement au moment de la négociation initiale, avant la signature du compromis.
Les appels de fonds : le critère déterminant
L’appel de fonds représente le moment où le syndic demande officiellement aux copropriétaires de régler leur quote-part. Cette notification constitue le point de bascule qui détermine qui doit payer. La date de vote en assemblée générale compte moins que celle de la demande de règlement.
Un vendeur qui reçoit un appel de fonds après la vente doit vérifier si les travaux ont été votés avant ou après son compromis de vente. Si le vote précède le compromis, il reste redevable même s’il ne possède plus le bien. Cette vérification s’effectue facilement en consultant le procès-verbal de l’assemblée générale.
Les appels de fonds s’échelonnent parfois sur plusieurs exercices comptables. Un chantier de ravalement peut ainsi donner lieu à trois ou quatre appels successifs. Le vendeur doit s’acquitter de ceux qui correspondent à des travaux votés avant son départ, tandis que l’acquéreur règle les suivants. Une lecture attentive des documents de copropriété permet d’anticiper ces dépenses.
Les provisions pour charges courantes
Au-delà des travaux exceptionnels, les charges courantes de copropriété suivent une logique similaire. Le vendeur paie les provisions jusqu’à la date de signature de l’acte authentique, puis l’acquéreur prend le relais. Un décompte précis s’établit au moment de la vente pour régulariser la situation.
Les charges courantes comprennent l’entretien des parties communes, les frais de syndic, les contrats d’assurance ou encore la consommation d’eau et de chauffage collectif. Ces dépenses se répartissent généralement au prorata des tantièmes détenus par chaque lot. La régularisation intervient après l’arrêté annuel des comptes.
Le notaire calcule un prorata temporis lors de la vente. Si la transaction se conclut le 15 juillet, le vendeur assume six mois et demi de charges, l’acheteur les cinq mois et demi restants. Cette répartition équitable évite qu’une partie ne soit lésée par le calendrier de la vente.
Comment anticiper ces frais lors de la vente
Un vendeur avisé consulte les procès-verbaux des dernières assemblées générales avant de mettre son bien sur le marché. Cette démarche permet d’identifier les travaux votés mais non encore facturés. Certains chantiers s’étalent sur plusieurs années et génèrent des appels de fonds échelonnés qu’il vaut mieux connaître à l’avance.
L’acquéreur doit également se montrer vigilant en demandant ces mêmes documents lors des visites. Un état daté de moins d’un mois fourni par le syndic récapitule les sommes dues par le vendeur et les travaux en cours. Ce document obligatoire permet d’éviter les mauvaises surprises après signature.
Négocier une clause spécifique dans le compromis de vente offre une protection supplémentaire. Cette clause peut prévoir que le vendeur s’engage à régler tous les appels de fonds liés aux travaux votés avant la signature, même s’ils arrivent après. Elle peut aussi organiser la procuration pour les assemblées générales pendant la période intermédiaire.
Les recours en cas de litige
Si un désaccord survient sur la prise en charge des travaux, plusieurs solutions existent avant d’aller au tribunal. La médiation entre les parties représente souvent la première étape. Le notaire, qui a rédigé l’acte de vente, peut jouer un rôle d’arbitre et clarifier les obligations de chacun selon le droit applicable.
Le syndic de copropriété dispose également d’une expertise précieuse pour trancher certaines questions. Il conserve l’historique des votes et des appels de fonds, ce qui facilite la résolution des litiges factuels. Sa neutralité permet parfois de dénouer des situations conflictuelles sans passer par la case justice.
En dernier recours, le tribunal judiciaire statue sur ces contentieux. Les juges s’appuient sur les documents officiels, notamment le compromis de vente et les procès-verbaux d’assemblée générale. Ils vérifient qui était propriétaire au moment des faits déterminants et appliquent les règles légales en vigueur. Cette procédure, coûteuse et chronophage, mérite d’être évitée par une bonne anticipation.
FAQ : vos questions sur les travaux votés en AG et la vente
Le vendeur reste responsable du paiement de tous les travaux votés en assemblée générale avant la signature du compromis de vente, même si les appels de fonds arrivent après la transaction. Cette obligation découle de sa qualité de propriétaire au moment du vote. L’acheteur n’a pas à assumer ces dépenses puisqu’il n’a pas participé à la décision.
Le fonds de travaux suit le bien immobilier lors de la vente. L’acquéreur récupère automatiquement la quote-part correspondant à son lot sans avoir à verser de compensation au vendeur. Ce fonds constitue une réserve financière pour les futurs chantiers de la copropriété. Le vendeur ne peut pas en réclamer le remboursement, même s’il a cotisé pendant des années.
Les procès-verbaux des assemblées générales récapitulent toutes les résolutions votées, y compris les travaux. Le syndic doit fournir un état daté récent lors de la vente, mentionnant les sommes dues et les travaux prévus. Vous pouvez également demander directement au syndic la liste des chantiers approuvés mais non encore réalisés.
Les travaux votés pendant cette période intermédiaire incombent généralement à l’acquéreur, sauf clause contraire dans le compromis. Le vendeur peut donner procuration à l’acheteur pour qu’il vote en son nom lors de cette assemblée. Sans procuration, le vendeur vote seul mais n’aura pas à payer les appels de fonds qui suivront.
Non, le vendeur ne peut pas se soustraire à cette obligation légale. Les travaux votés avant le compromis restent à sa charge, même après la vente. En cas de refus, le syndic peut engager une procédure de recouvrement. L’acheteur n’est pas tenu de payer à la place du vendeur, sauf accord spécifique prévu dans l’acte de vente.
Les charges courantes se répartissent au prorata temporis entre le vendeur et l’acquéreur. Le vendeur paie jusqu’à la date de signature de l’acte authentique, puis l’acheteur prend le relais. Le notaire calcule cette répartition lors de la vente et régularise les comptes. La régularisation définitive intervient après l’arrêté annuel des comptes de la copropriété.
Cette question des travaux votés en AG illustre bien l’importance de la transparence dans une transaction immobilière. Au-delà du simple aspect financier, elle touche à la confiance entre vendeur et acquéreur. D’ailleurs, cette problématique rejoint celle de l’évaluation du bien : comment estimer précisément un appartement quand des travaux importants sont programmés ? La valeur du logement peut s’en trouver affectée, à la hausse si les travaux valorisent l’immeuble, ou à la baisse si leur coût pèse lourd dans le budget. Une réflexion à mener avant même de fixer le prix de vente.
