Mentions obligatoires du bail de location : liste complète

Signer un bail à la va-vite, c’est la meilleure façon de se créer des ennuis six mois plus tard : un loyer contesté, une annexe manquante, une clause que le juge va simplement ignorer. Savoir quelles sont les mentions obligatoires bail et où les trouver dans le document évite la plupart de ces mauvaises surprises, que l’on soit propriétaire qui rédige son premier bail ou locataire qui s’apprête à signer.

Ce guide passe en revue, rubrique par rubrique, ce que la loi du 6 juillet 1989 (la célèbre loi 89-462) impose d’écrire, ce qui doit être joint au dossier, ce qui change entre un logement loué vide et un logement meublé, et ce qui arrive quand un point a été oublié. Il se termine par une checklist à garder sous la main au moment de relire le document.

À retenir avant de commencer : les règles ci-dessous concernent la location d’un logement à usage de résidence principale. Les textes évoluent régulièrement (encadrement des loyers, performance énergétique, procédure d’impayé). Avant de signer, vérifiez toujours la version en vigueur sur le site de service-public.fr ou auprès de l’ADIL de votre département.

Pourquoi un bail complet protège autant le propriétaire que le locataire

Un bail verbal reste juridiquement possible, mais chacune des parties peut exiger à tout moment un écrit. En pratique, personne n’y a intérêt : sans document, impossible de prouver le loyer convenu, la date d’entrée ou la répartition des charges. Le bail sous seing privé, rédigé entre les parties ou par une agence, est la forme la plus courante. Un bail notarié reste possible, mais il est rare pour une simple location d’habitation et entraîne des frais supplémentaires.

Pour le propriétaire, un document conforme sécurise la révision du loyer, la récupération des charges et le recours en cas d’impayé. Pour l’occupant, il garantit qu’il connaît dès le départ ses droits, la surface réellement louée et les équipements dont il dispose. Le contenu minimal est fixé par la loi et par un modèle de contrat de location type défini par décret : s’y référer est le moyen le plus simple de ne rien oublier.

Les mentions obligatoires d’un bail de location en un coup d’œil

Avant de détailler chaque point, voici la carte d’ensemble. Elle sert de plan de relecture : chaque ligne correspond à une rubrique développée plus bas.

Rubrique	Ce qui doit figurer	Où le vérifier
Parties	Nom, domicile ou siège du bailleur (et de son mandataire éventuel), nom du locataire	En-tête du bail
Logement	Adresse, consistance, destination, surface habitable, équipements	Rubrique « désignation »
Durée	Date de prise d’effet et durée du bail	Rubrique « durée »
Loyer	Montant, périodicité et moyen de paiement, indexation, éventuel complément de loyer	Rubrique « conditions financières »
Charges	Provisions ou forfait, modalités de régularisation	Rubrique « charges »
Garantie	Montant de la somme versée à l’entrée	Rubrique « garanties »
Annexes	Dossier de diagnostics, notice d’information, état des lieux, extraits du règlement	Pièces jointes

1. L’identité du bailleur et du locataire

Le bail doit nommer sans ambiguïté le bailleur et locataire : nom et prénom (ou dénomination sociale), domicile ou siège social, et la qualité du propriétaire (personne physique, SCI, société). Si un mandataire, par exemple une agence, gère la location, ses coordonnées et le montant de ses honoraires doivent apparaître. Une adresse électronique peut être ajoutée, mais ce n’est pas une obligation.

Cette précision a une conséquence concrète sur la durée : un propriétaire personne physique (ou une SCI familiale) consent un bail de trois ans pour un logement vide, tandis qu’une société en consent un de six ans. Mal identifier le propriétaire, c’est donc risquer de se tromper sur la durée applicable.

En colocation, chaque colocataire doit être désigné. Le bail peut être unique, avec ou sans clause de solidarité, ou prendre la forme de contrats individuels. La solidarité s’éteint en principe à la fin d’un délai de six mois après le départ d’un colocataire, sauf si un remplaçant est trouvé plus tôt.

2. La description du logement

C’est la rubrique où se cachent le plus d’oublis. Le bail précise l’adresse, le type d’habitat (appartement ou maison, collectif ou individuel), la période de construction, le nombre de pièces principales et la surface habitable, calculée selon les règles du code de la construction (hors murs, cloisons, escaliers, caves, garages et parties de moins de 1,80 m de hauteur).

Il indique aussi la destination des locaux (usage d’habitation ou usage mixte), les équipements à usage privatif (cave, parking, jardin, balcon), les parties communes que l’occupant peut utiliser et les équipements d’accès aux technologies de l’information (fibre, antenne collective). Le mode de chauffage et de production d’eau chaude, individuel ou collectif, doit figurer clairement.

La précision sur la surface n’est pas une simple formalité. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans le document, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart. Un logement doit aussi respecter les critères de décence : une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond (ou un volume d’au moins 20 m³), sans quoi il ne peut pas être loué comme résidence principale.

3. La date d’effet et la durée du bail

Le document mentionne la date de prise d’effet et la durée du bail. Elle varie selon le type de location, comme le montre le comparatif plus bas : trois ans minimum pour un logement vide loué par un particulier, un an pour un meublé, neuf mois pour un étudiant qui le demande, et de un à dix mois pour une location en mobilité.

À l’échéance, le bail est reconduit tacitement pour la même période, sauf congé donné dans les délais. Cette reconduction automatique ne vaut pas pour la location en mobilité ni pour la location meublée de neuf mois conclue avec un étudiant, qui s’éteignent à leur terme.

4. Le loyer, les charges et le paiement

Le montant du loyer et le cadre légal

Le montant du loyer est fixé librement lors de la première location, sauf dans les communes où s’applique l’encadrement des loyers ou la limitation de la hausse à la relocation. Dans ces secteurs, le bail doit rappeler le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et indiquer l’éventuel complément de loyer, qui doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement. Dans les zones dites tendues, il rappelle également le dernier loyer payé par l’occupant précédent si celui-ci est parti depuis moins de dix-huit mois.

Le paiement du loyer

Le bail précise la périodicité (en pratique, un paiement mensuel), la date, le moyen de règlement et le caractère « à échoir » ou « à terme échu ». Le bailleur ne peut pas imposer le prélèvement automatique comme seul moyen de paiement. Les modalités de paiement doivent aussi mentionner le lieu de versement s’il y en a un.

La révision annuelle

Sans clause explicite, aucune hausse de loyer en cours de bail n’est possible. Les règles de révision du loyer doivent donc être écrites : date de révision (souvent la date anniversaire) et indice de référence, l’IRL publié chaque trimestre par l’Insee. Le propriétaire dispose d’un an après la date prévue pour réclamer la révision ; passé ce délai, la hausse ne s’appliquera que pour l’avenir. Les logements classés F ou G au diagnostic énergétique ne peuvent plus voir leur loyer révisé à la hausse en cours de bail.

Formule : nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel IRL ÷ ancien IRL).

Exemple purement illustratif : pour un loyer de 600 €, un indice de référence de 140,00 et un nouvel indice de 142,80 (soit +2 %), le calcul donne 600 × 142,80 ÷ 140,00 = 612 €.

Les charges

Les charges locatives récupérables sont listées par décret (eau, entretien des parties communes, ascenseur, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.). Le bail précise si elles sont payées par provisions avec régularisation annuelle sur justificatifs, ou, pour un meublé ou une colocation, sous forme de forfait non régularisable. Dans le premier cas, le propriétaire doit tenir les justificatifs à la disposition de l’occupant pendant un mois avant la régularisation. Une provision pour charges manifestement disproportionnée peut être contestée.

5. Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme versée à l’entrée pour couvrir d’éventuels loyers impayés ou dégradations. Son montant doit figurer au bail. Il est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et à deux mois pour un meublé ; il est interdit en location mobilité. Il ne produit pas d’intérêts.

À la sortie, il doit être restitué dans un délai d’un mois si le constat de sortie est identique à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Au-delà, le propriétaire s’expose à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. La retenue sur dépôt de garantie doit être justifiée par des factures ou des devis, jamais par une estimation approximative.

Pour un loyer de 600 € hors charges, le plafond est donc de 600 € pour un logement vide et de 1 200 € pour un meublé (exemple illustratif).

6. Les annexes que la loi impose de joindre

Plusieurs documents doivent être annexés au bail ou remis à la signature. Leur absence n’annule pas l’engagement, mais elle permet à l’autre partie d’exiger leur remise et fragilise la position de celui qui les a omis.

Document	Contenu	Précision utile
Dossier de diagnostic technique	Performance énergétique, risques naturels et technologiques, plomb, amiante, électricité, gaz selon l’âge du bien	Les diagnostics obligatoires varient selon la date de construction et l’ancienneté des installations
Notice d’information	Droits et obligations de chacun, voies de recours	Modèle fixé par arrêté, à joindre au bail
État des lieux d’entrée	Description contradictoire de l’état du logement	Établi à la remise des clés, gratuit pour le locataire s’il est fait entre les parties
Extrait du règlement de copropriété	Destination de l’immeuble, jouissance des parties privatives et communes	Seulement les clauses qui concernent l’occupant
Acte de cautionnement	Engagement de la caution, le cas échéant	Document distinct, signé par la caution
Référence énergétique	Classe du logement et estimation des dépenses	Un logement classé G est désormais exclu de la location pour les nouveaux baux

Le diagnostic de performance énergétique est le document le plus surveillé depuis qu’il est opposable : une classe erronée peut ouvrir la voie à une contestation, voire à une demande de réduction de loyer. Quant à l’état des lieux d’entrée, il doit être établi de façon contradictoire et signé par les deux parties ; le locataire dispose de dix jours pour signaler une anomalie, et d’un mois pour le chauffage pendant la première période de chauffe.

7. Cautionnement, assurance, convention APL et mentions spécifiques

Plusieurs mentions ne concernent que certaines locations, mais elles sont vérifiées de près en cas de litige.

• Le cautionnement. Lorsqu’une personne se porte caution, l’acte doit indiquer en toutes lettres le montant du loyer et les conditions de sa révision, la durée de l’engagement et le fait que la caution a reçu un exemplaire du bail. À défaut, l’engagement est nul.
• L’assurance. Le locataire doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile locative (dégâts des eaux, incendie) et en justifier à l’entrée puis chaque année. Le propriétaire ne peut pas lui imposer un assureur. De son côté, le propriétaire non occupant d’un lot en copropriété doit disposer d’une assurance de responsabilité civile.
• La convention APL. Si le logement relève d’une convention APL conclue avec l’État, le bail doit l’indiquer et respecter les plafonds de loyer qu’elle fixe.
• Les travaux. Le bail mentionne le montant et la nature des travaux effectués depuis la fin du bail précédent, ainsi que les éventuels travaux d’amélioration convenus entre les parties.
• Les honoraires de location. Si une agence intervient, la part des frais mise à la charge de l’occupant est plafonnée par décret et doit être détaillée dans le document.

Une précision qui rassure : un locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de ressources modestes bénéficie d’une protection renforcée contre le congé donné par le propriétaire, ce qui peut compter pour un bail d’habitation conclu avec un retraité.

Ce que la loi ALUR et les textes récents ont changé

Le socle reste la loi du 6 juillet 1989 (loi 89-462). Depuis la loi ALUR de 2014, le bail d’habitation est devenu un document nettement plus encadré. Elle a introduit le contrat type, la notice d’information, l’encadrement des honoraires d’agence, le plafonnement de la somme versée à l’entrée pour les meublés et la fin du cumul entre caution et assurance contre les impayés (sauf pour certains étudiants et apprentis). La même loi ALUR a aussi renforcé les obligations d’information sur la surface et les équipements.

D’autres textes sont venus s’ajouter : la loi ÉLAN a modifié le formalisme de l’engagement de la caution, la loi Climat et Résilience a rendu le diagnostic énergétique opposable et programmé l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques, et la loi du 27 juillet 2023 a raccourci les délais de la procédure d’impayé. Cette documentation légale se complète régulièrement : rien ne remplace une relecture du texte en vigueur le jour de la signature.

Les erreurs les plus fréquentes dans un bail

Les litiges naissent rarement d’un grand principe bafoué. Ils viennent presque toujours de petites omissions répétées d’un document à l’autre. Voici les plus courantes et la façon de les éviter.

Erreur courante	Pourquoi c’est un problème	Réflexe à adopter
Surface absente ou arrondie à la hausse	Risque de baisse de loyer pour écart supérieur à 5 %	Reprendre la surface habitable du dernier diagnostic ou la mesurer
Dossier de diagnostics incomplet	Remise réclamable, position fragilisée en cas de conflit	Vérifier la date et la validité de chaque pièce avant d’ouvrir les visites
Clause d’indexation oubliée	Aucune hausse possible pendant toute la durée	Rédiger les règles de révision du loyer avec l’indice et la date
Clause recopiée d’un autre modèle	Clause réputée non écrite, voire sanctionnée	Relire en s’aidant de la liste des clauses prohibées
Inventaire absent pour un meublé	Risque de requalification en location vide	Annexer un inventaire daté et signé
Charges sans mode de calcul	Régularisation contestable	Préciser, pour les charges locatives, provisions ou forfait et le détail des postes

Bien préparer la signature, côté propriétaire comme côté locataire

La signature n’est que l’aboutissement d’une préparation qui commence à la visite. Les deux parties ont intérêt à anticiper.

Pour le propriétaire, le bon réflexe est de constituer le dossier avant la mise en ligne de l’annonce : diagnostics à jour, règlement de copropriété, décompte des charges de l’année écoulée, justificatif d’assurance. Les diagnostics obligatoires ont une durée de validité propre ; un constat de risque d’exposition au plomb négatif peut rester valable sans limite, alors qu’un diagnostic électrique ou gaz se périme au bout de six ans. Il faut aussi contrôler le dossier du candidat sans lui demander de documents que la loi interdit d’exiger, comme un extrait de casier judiciaire ou un relevé de compte bancaire. Toutes ces annexes au bail doivent être remises en même temps que le document principal.

Pour le locataire, la relecture attentive est la meilleure assurance. Comparez l’annonce et le bail : le loyer, les charges, la surface et les équipements promis doivent concorder. Posez des questions sur tout point incompréhensible. Le jour de l’entrée, prenez le temps de faire le tour du logement avec le propriétaire, notez les défauts même minimes, photographiez-les, et demandez que le constat détaille chaque pièce.

Dans les deux cas, gardez une trace écrite de tous les échanges. En cas de désaccord sur l’interprétation d’une clause, c’est ce dossier qui fera la différence devant un conciliateur ou un juge. Vérifiez enfin que l’identité des parties est écrite à l’identique sur le bail, l’acte de la caution et les quittances.

Colocation, bail commun ou baux individuels : quelles précautions ?

La colocation soulève des questions particulières, car plusieurs personnes partagent un même logement. Le propriétaire peut choisir entre un bail unique signé par tous les colocataires et des baux individuels pour chaque chambre. Dans le premier cas, la clause de solidarité engage chaque colocataire sur la totalité du loyer et des charges. Dans le second, chacun ne répond que de sa part, mais chaque chambre doit respecter les critères de décence.

Le contrat de location précise alors la répartition des pièces, les parties communes, le loyer de chacun et, si besoin, le mode de calcul des charges. Il est conseillé de prévoir la procédure en cas de départ d’un colocataire (congé individuel, remplacement, restitution de sa quote-part de la somme versée à l’entrée). Le départ d’un seul ne met pas fin au bail pour les autres.

Un dernier point mérite l’attention : les relations entre bailleur et locataire se tendent souvent en colocation à cause de la répartition des réparations locatives. Mieux vaut l’écrire noir sur blanc dès la signature.

Logement vide, meublé ou en mobilité : ce qui change

Les trois formules obéissent à des régimes distincts. Le tableau ci-dessous synthétise les différences qui touchent directement le contenu du document.

Point de comparaison	Logement vide	Logement meublé	Bail mobilité
Durée minimale	3 ans (6 ans si le propriétaire est une société)	1 an (9 mois pour un étudiant)	1 à 10 mois, non renouvelable
Somme versée à l’entrée	1 mois de loyer hors charges au plus	2 mois de loyer hors charges au plus	Interdite
Inventaire du mobilier	Sans objet	Obligatoire, annexé au bail	Obligatoire
Préavis du locataire	3 mois (1 mois en zone tendue)	1 mois	1 mois
Charges	Provisions ou forfait selon le cas	Souvent forfait	Forfait

Pour un bail meublé, la liste du mobilier minimal est fixée par décret : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et compartiment congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien ménager. Un inventaire détaillé est joint au document. Les règles relatives au bail vide sont, elles, directement issues du titre Ier de la loi de 1989.

Le bail mobilité s’adresse à des profils précis (étudiants, stagiaires, apprentis, personnes en formation ou en mission temporaire). Il doit contenir une mention expresse du motif du séjour, faute de quoi il est requalifié en location meublée classique d’un an.

Les clauses interdites : ce qu’un bail ne peut pas contenir

La loi dresse la liste des clauses interdites. Elles sont réputées non écrites : le bail reste valable, mais le propriétaire ne peut pas s’en prévaloir, même si le locataire l’a signé. Sont notamment prohibées les clauses qui :

• obligent l’occupant à souscrire une assurance auprès d’une compagnie imposée ;
• imposent le prélèvement automatique ou la signature d’une autorisation de prélèvement comme condition de la location ;
• interdisent d’héberger des proches ou de recevoir des visites ;
• prévoient des pénalités forfaitaires pour retard de paiement ou pour frais de relance ;
• rendent tous les occupants responsables solidairement des dégradations collectives de l’immeuble ;
• mettent à la charge du locataire les frais de quittance, d’état des lieux ou d’établissement du bail au-delà de ce que la loi autorise ;
• interdisent toute activité syndicale ou politique dans le logement, ou imposent la renonciation à tout recours contre le propriétaire.

Les clauses « copiées-collées » issues de modèles trouvés en ligne sont les plus risquées. Si un seul de ces points figure dans votre document, mieux vaut le supprimer avant signature que de laisser planer un doute.

Les conditions de résiliation à faire figurer au bail

Les conditions de résiliation doivent être claires, car elles conditionnent la sortie du bail pour chacun.

Côté locataire, le congé peut être donné à tout moment, par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé. Le préavis est de trois mois pour un logement vide et d’un mois pour un meublé. Il est réduit à un mois pour le vide dans les zones tendues, en cas de mutation, de perte d’emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, de problème de santé, ou si l’occupant bénéficie du RSA ou de l’AAH.

Côté propriétaire, le congé n’est possible qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois (trois mois pour un meublé), et uniquement pour l’un des motifs prévus par la loi : reprise pour habiter ou loger un proche, vente du logement ou motif légitime et sérieux, comme des manquements répétés du locataire.

Enfin, la clause résolutoire permet de constater la fin du bail en cas d’impayé de loyer ou de charges, de défaut d’assurance ou de non-versement de la somme garantie. Elle ne joue qu’après un commandement de payer resté sans effet pendant le délai légal, aujourd’hui de six semaines, et le juge conserve la faculté d’accorder des délais. Son contenu doit reprendre fidèlement la loi.

Que se passe-t-il si une mention obligatoire est oubliée ?

Contrairement à une idée reçue, l’omission d’une mention n’entraîne pas automatiquement la nullité du bail. Le document continue de produire ses effets, mais plusieurs conséquences sont possibles selon le point oublié.

• Chaque partie peut mettre l’autre en demeure de régulariser le document ; en cas de refus, elle peut saisir la commission départementale de conciliation avant tout recours judiciaire devant le tribunal.
• L’absence d’un diagnostic ou de la notice d’information peut être sanctionnée : le locataire peut en exiger la remise, et le propriétaire peut perdre certains arguments en cas de litige.
• Une surface erronée ouvre droit à une réduction de loyer, et un complément de loyer ou un loyer supérieur au plafond peut être contesté dans un délai de trois ans.
• Une clause interdite est simplement ignorée, et le propriétaire qui insiste s’expose à des sanctions.

Le recours judiciaire reste le dernier recours : la conciliation, souvent gratuite, résout une large part des désaccords. Les ADIL, les associations de locataires et les propriétaires bailleurs informent gratuitement sur ces démarches.

Qui doit vérifier la présence des mentions ?

Entre bailleur et locataire, la relecture se fait idéalement à deux. La loi ne désigne pas de contrôleur officiel : la vérification repose d’abord sur le propriétaire, ou sur l’agence qui rédige le document en son nom, puisque c’est lui qui est tenu de remettre un document conforme. Mais le locataire est le premier intéressé : il lui revient de relire avant de signer, sans se laisser presser.

En cas de doute, une consultation auprès d’une ADIL, d’un conciliateur de justice ou d’un notaire permet de lever les interrogations pour un coût nul ou limité. Les agences immobilières, elles, ont une obligation professionnelle de conformité.

Checklist de relecture avant signature

Cette liste condense l’essentiel du contrat de location pour une dernière vérification, ligne par ligne.

• Identité des parties, complète pour chacun, et qualité du propriétaire (particulier ou société).
• Adresse, type de logement, surface, nombre de pièces, équipements et annexes privatives.
• Date de début, durée et mode de reconduction adaptés au type de bail.
• Loyer, charges, périodicité de paiement et clause de révision avec l’indice choisi.
• Montant de la garantie versée à l’entrée, conforme au plafond légal.
• Annexes au bail réunies : diagnostics obligatoires, diagnostic de performance énergétique à jour, notice d’information, inventaire du mobilier pour un meublé.
• Absence de toute clause interdite, règles de congé, clause résolutoire et conditions de résiliation exposées sans ambiguïté.
• Constat d’entrée daté et signé, exemplaire remis à chacun.

Bien rédigé, un bail se lit en une demi-heure et évite des mois de contentieux. Prenez ce temps avant de signer, et conservez toujours un exemplaire complet de chaque pièce : cette documentation légale vous servira en cas de désaccord.

Questions fréquentes