Combien pouvez-vous emprunter, et jusqu’à quel prix pouvez-vous acheter ? Ce simulateur calcule votre capacité d’acquisition immobilière en tenant compte de vos revenus, de vos charges, de votre apport, du taux d’endettement autorisé par les banques et des frais de notaire. Modifiez les curseurs ci-dessous : le résultat se met à jour instantanément.

Vos revenus et votre projet

Ajustez les curseurs, le résultat se met à jour instantanément.

Loyers perçus, retenus à 70 % par les banques
Pensions, rentes, revenus fonciers déjà déclarés…
Crédit auto, conso, autre prêt immobilier déjà en cours…
Assurance emprunteur : couvre le remboursement en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail.
Frais de notaire estimés à ~7,5 % dans l’ancien
⚠️ Au-delà de 35 % d’endettement, vous sortez de la norme HCSF standard. Des dérogations existent (primo-accession, résidence principale) mais restent limitées — en savoir plus.
Simulation indicative fournie à titre informatif, basée sur les hypothèses que vous saisissez. Elle ne constitue ni une offre de prêt ni un engagement contractuel. Le taux d’endettement maximal, le taux d’intérêt et le taux d’assurance réellement accordés dépendent de l’analyse de votre dossier par la banque ou le courtier.

Comment ce simulateur calcule votre capacité d’acquisition

Le calcul se déroule en trois étapes, dans l’ordre où une banque ou un courtier procèderait :

  • La mensualité maximale est déterminée à partir de vos revenus nets mensuels (salaires, revenus locatifs retenus à 70 %, et autres revenus imposables) et du taux d’endettement maximal (35 % par défaut, assurance comprise, conformément aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière), déduction faite de vos mensualités de crédits déjà en cours.
  • La capacité d’emprunt est obtenue en répartissant cette mensualité maximale entre le remboursement du capital (selon le taux d’intérêt et la durée choisis) et l’assurance emprunteur (calculée en pourcentage du capital emprunté).
  • Le prix d’achat maximum additionne la capacité d’emprunt et votre apport personnel, puis déduit les frais de notaire estimés (environ 7,5 % dans l’ancien, environ 3 % dans le neuf).

Cette estimation reste indicative : elle ne remplace pas l’étude personnalisée d’un dossier par une banque ou un courtier, qui prendra également en compte votre profil emprunteur (stabilité professionnelle, épargne résiduelle, autres crédits, quotité d’assurance par tête, etc.). Pour aller plus loin sur les règles d’endettement en vigueur, consultez notre article sur le calcul du taux d’endettement en 2026, et pour affiner votre budget global, notre guide sur le calcul du budget immobilier.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre capacité d’emprunt et capacité d’acquisition ?

La capacité d’emprunt est le montant que la banque accepte de vous prêter. La capacité d’acquisition, elle, correspond au prix maximum du bien que vous pouvez réellement acheter : elle ajoute votre apport personnel à la capacité d’emprunt, puis retire les frais de notaire et les éventuels frais annexes (garantie, dossier).

Le taux d’endettement de 35 % est-il une règle absolue ?

C’est la norme recommandée par le HCSF, que la grande majorité des banques appliquent strictement. Des dérogations existent pour une part limitée de leur production de crédits, notamment pour l’achat de la résidence principale ou les primo-accédants, mais elles restent l’exception. Notre article dédié détaille ces cas particuliers.

Pourquoi le prix d’achat maximum dépend-il du type de bien (ancien ou neuf) ?

Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. À capacité d’emprunt et apport identiques, vous pouvez donc viser un bien plus cher dans le neuf, puisqu’une plus faible part de votre budget part en frais.

Ce simulateur peut-il remplacer l’avis d’un courtier ou d’une banque ?

Non. Il donne un ordre de grandeur fiable pour préparer votre projet, mais seule une banque ou un courtier peut valider votre dossier réel, en tenant compte de critères qu’un simulateur ne peut pas mesurer (stabilité des revenus, historique bancaire, quotité d’assurance, etc.).