Vous possédez un appartement au bord de la mer, une maison de famille à la campagne ou un pied-à-terre près de votre travail ? Si ce logement n’est pas votre résidence principale, la taxe d’habitation résidence secondaire reste due, alors que la taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales depuis le 1er janvier 2023. Ce guide, mis à jour avec les règles applicables en octobre 2026, explique qui paie, comment le montant est calculé, quelles sont les exceptions et quelles démarches accomplir.
Qui doit payer la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) concerne toute personne qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un logement meublé qu’elle peut occuper à tout moment sans que ce soit son habitation principale. Peu importe votre statut (la situation au 1er janvier fait foi) : propriétaire, locataire à l’année ou occupant à titre gratuit, vous êtes redevable dès lors que vous avez la jouissance du bien.
Les dépendances immédiates du logement (garage, parking privatif) entrent aussi dans le champ de l’impôt, même non meublées et non attenantes. À l’inverse, un local qui n’est pas meublé de façon à permettre d’y habiter ne relève pas de cette taxe.
Seuls les locaux meublés sont concernés pour le logement lui-même. Un logement de fonction ou un appartement loué près de votre lieu de travail alors que votre famille vit ailleurs est lui aussi considéré comme une résidence secondaire. Dans ce cas, des allègements sont possibles sur réclamation (voir plus bas).
Résidence principale ou secondaire : quelles différences de traitement ?
Pour y voir clair, voici les principales différences entre les deux statuts. Le tableau résume la situation de manière simplifiée.
| Point de comparaison | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Taxe d’habitation | Supprimée depuis 2023 | Toujours due |
| Critère d’imposition | Sans objet | Situation au 1er janvier |
| Surtaxe possible | Non | Oui, dans certaines communes |
| Autre impôt local | Taxe foncière, due par le propriétaire | Taxe foncière, due par le propriétaire |
Dans les deux cas, la taxe foncière continue de s’appliquer aux propriétaires. La THRS vient donc s’ajouter à la taxe foncière, ce qui alourdit l’ensemble des impôts locaux d’une résidence secondaire. Cette interaction entre impôts locaux explique pourquoi la facture annuelle dépasse souvent l’intuition. Il faut donc intégrer cette charge dès la réflexion sur l’achat.
Comment calculer la taxe d’habitation d’une résidence secondaire ?
Le calcul repose sur un principe simple, même si les critères d’imposition sont nombreux. Il s’agit de multiplier la valeur locative du logement par les taux votés par les collectivités locales.
Taxe = valeur locative cadastrale × taux d’imposition de la commune (et de l’intercommunalité)
La valeur locative correspond à un loyer théorique, c’est-à-dire au loyer annuel que pourrait rapporter le bien s’il était loué. Elle est fixée par l’administration d’après les surfaces habitables, les dépendances, le confort et la situation du logement, puis revalorisée chaque année en fonction de l’évolution des prix. Le taux, lui, varie d’une commune à l’autre : deux logements identiques peuvent donc être taxés très différemment, notamment entre communes attractives et communes rurales.
Pour illustrer, imaginons deux logements fictifs aux montants ronds, sans lien avec une commune réelle. Ces chiffres servent uniquement à montrer le raisonnement et ne constituent pas une moyenne de marché.
| Exemple illustratif | Studio en station balnéaire | Maison de campagne |
|---|---|---|
| Base (fictive) | 3 000 € | 5 000 € |
| Taux cumulé (fictif) | 25 % | 20 % |
| Taxe de base | 750 € | 1 000 € |
| Après une surtaxe de 20 % (si votée) | 900 € | 1 200 € |
Attention : le service des impôts indique qu’il n’est pas possible d’obtenir seul une estimation fiable, car le calcul dépend de la consistance exacte du bien. Pour connaître un ordre de grandeur, le plus sûr est de contacter le service des impôts fonciers dont dépend la commune, ou de consulter l’avis du propriétaire précédent lors d’un achat.
Majoration et communes en zone tendue : ce qu’il faut savoir
Certaines collectivités peuvent voter une surtaxe sur les résidences secondaires. Ce dispositif vise à décourager les logements occupés quelques semaines par an dans les secteurs où l’offre de logements manque. Le taux de cette surtaxe est fixé par le conseil municipal dans une limite prévue par la loi, qui peut atteindre 60 %. Vérifiez la délibération de votre commune, car le pourcentage varie d’une ville à l’autre.
Sont concernées les communes situées en zone tendue : celles qui appartiennent à une agglomération de plus de 50 000 habitants où l’écart entre l’offre et la demande est marqué, ainsi que, depuis le 1er janvier 2024, des communes comptant une proportion élevée de logements qui ne sont pas des résidences principales. Un simulateur officiel permet de vérifier si votre commune applique la taxe sur les logements vacants, ce qui indique généralement un classement en zone tendue.
Bon à savoir : cette surtaxe peut parfois être écartée. Vous pouvez demander à en être dispensé dans trois situations, qui correspondent aux conditions d’exonération prévues par les textes :
- Votre activité professionnelle vous oblige à occuper un logement distinct de l’habitation principale de votre famille.
- Votre ancienne résidence principale est devenue secondaire parce que vous êtes hébergé durablement dans un établissement de soins.
- Le logement n’est pas habitable pour une cause indépendante de votre volonté, par exemple des travaux indispensables.
La demande se fait par message dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr, au guichet du centre des finances publiques ou par courrier simple adressé au service dont dépend le bien.
Exonération de taxe d’habitation : quels cas ?
Cette dispense reste l’exception. Elle concerne notamment les personnes qui ont quitté leur logement pour vivre en établissement d’accueil spécialisé : leur ancien domicile échappe à la taxe à compter de l’année suivant l’admission. Les personnes rentrées d’expatriation à la suite d’un événement collectif (crise politique ou sanitaire) peuvent aussi obtenir un dégrèvement sur réclamation pour leur ancienne résidence principale.
Les zones France ruralités revitalisation (ZFRR) bénéficient de règles particulières : les communes peuvent y prévoir par délibération une exonération pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes. À partir de l’imposition 2027, cette possibilité sera étendue à toutes les communes, à condition que la délibération soit votée avant le 1er octobre 2026. Renseignez-vous auprès de votre mairie : si votre commune a délibéré, une déclaration spécifique doit être déposée avant le 1er mars de l’année concernée.
Taxe d’habitation et logements vacants : ne pas confondre
Une résidence secondaire, même occupée seulement une partie de l’année, n’est pas un logement vacant. La taxe sur les logements vacants vise uniquement les locaux non meublés, inoccupés durablement. En revanche, un bien meublé ou réellement aménagé pour l’habitation relève de la THRS.
Cette distinction compte pour les propriétaires qui louent ponctuellement : si le logement est loué meublé une partie de l’année, il reste en principe une résidence secondaire pour son propriétaire, sauf s’il est aménagé et réservé exclusivement à la location. Dans ce cas, d’autres règles fiscales s’appliquent, détaillées dans notre rubrique consacrée aux régimes fiscaux de la location meublée et à l’impôt sur la plus-value.
La déclaration d’occupation : une démarche à ne pas oublier
Tout propriétaire d’un local d’habitation doit indiquer à l’administration comment le bien est occupé : résidence principale, résidence secondaire ou logement vacant. Cette déclaration se fait depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».
- Elle doit être faite avant le 1er juillet pour un logement jamais déclaré.
- Elle est aussi nécessaire en cas de changement par rapport à la déclaration précédente (vente, mise en location, changement d’usage).
- Si le logement est occupé par un tiers, il faut fournir son identité complète et sa date de naissance.
En l’absence de déclaration ou en cas d’inexactitude, une amende de 150 € par local peut être appliquée. Respecter ces obligations fiscales évite donc une sanction inutile, et ces démarches administratives ne prennent que quelques minutes.
Échéances et paiement : quand la taxe est-elle due ?
L’avis d’imposition est mis à disposition au dernier trimestre de l’année, dans l’espace personnel sur impots.gouv.fr ou par courrier. Cet avis d’imposition détaille la base de calcul, le montant à payer, la date limite et les moyens de paiement. Si vous possédez des biens dans plusieurs communes, vous recevez un avis pour chacune.
| Étape | Période indicative | Action |
|---|---|---|
| Déclaration d’occupation | Avant le 1er juillet | Déclarer l’usage du bien |
| Réception de l’avis | Dernier trimestre | Vérifier les éléments de calcul |
| Paiement | Date indiquée sur l’avis | Régler en ligne, par prélèvement ou autre moyen |
| Réclamation | Dans les délais légaux | Contester une erreur |
Les dates exactes figurent toujours sur l’avis : fiez-vous à ce document plutôt qu’à un calendrier général.
Contester son imposition : la réclamation
Si vous estimez être imposé à tort (logement devenu inhabitable, erreur de surface, mauvaise qualification d’usage), vous pouvez déposer une réclamation auprès du service des impôts des particuliers du lieu du bien. Joignez les justificatifs utiles : factures de travaux, attestation de situation, copie de l’avis d’imposition.
Point important : déposer une réclamation ne vous dispense pas de payer. Vous pouvez en revanche demander un sursis de paiement pendant l’examen de votre dossier.
Que risque-t-on en cas de non-paiement ?
Un paiement tardif de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire entraîne en principe une majoration de 10 % du montant dû, et l’administration peut engager des procédures de recouvrement. Si vous rencontrez des difficultés, contactez le service des impôts avant la date limite pour demander un délai : mieux vaut anticiper que subir une pénalité.
Les autres taxes à prévoir pour un logement secondaire
La THRS n’est qu’une partie de la facture. Pour budgéter correctement les impôts locaux d’une résidence secondaire, pensez aussi à la taxe foncière, aux charges de copropriété éventuelles et, en cas de revente, à l’impôt sur la plus-value, dont les exonérations de la résidence principale ne s’appliquent pas. Les hausses de prix du marché, ainsi que les évolutions des lois fiscales françaises et des règles fiscales locales, peuvent également modifier la valeur locative et donc votre charge fiscale d’une année sur l’autre.
| Poste | Nature | Qui paie ? |
|---|---|---|
| Taxe d’habitation | Impôt local annuel | Occupant ou propriétaire au 1er janvier |
| Taxe foncière | Impôt local annuel | Propriétaire |
| Plus-value à la revente | Impôt ponctuel | Vendeur |
| Charges de copropriété | Charges courantes | Propriétaire |
Résumé : les points clés à retenir
- La THRS reste due, contrairement à la résidence principale.
- La base de calcul est la valeur locative cadastrale, multipliée par le taux voté localement.
- Une surtaxe est possible en zone tendue, avec des demandes d’exonération dans des cas précis.
- La déclaration d’occupation et la lecture attentive de l’avis évitent la plupart des erreurs.
- En cas de doute, la réclamation reste possible, mais le paiement doit être fait.
Avant tout achat, simulez le coût global du bien, taxes locales comprises, et renseignez-vous auprès du service des impôts de la commune concernée.
Questions fréquentes
C’est un impôt local dû par la personne qui a la jouissance d’un logement meublé autre que sa résidence principale au 1er janvier : propriétaire, locataire ou occupant gratuit.
On multiplie la valeur locative cadastrale du bien par le taux voté par la commune et l’intercommunalité. Une majoration de taxe d’habitation peut s’ajouter dans certaines communes.
Non, la taxe a été supprimée pour les résidences principales depuis 2023. Seuls les logements secondaires restent imposés.
Notamment en cas de logement de fonction ou de contrainte professionnelle, d’hébergement en établissement de soins de longue durée, ou de logement inhabitable indépendamment de votre volonté. Des règles propres existent aussi en ZFRR.
Déclarer l’occupation du bien sur impots.gouv.fr, vérifier l’avis reçu au dernier trimestre et, en cas d’erreur, déposer une réclamation auprès du service des impôts du lieu du bien.
À la date limite mentionnée sur l’avis d’imposition, envoyé au dernier trimestre de l’année.
Le retard entraîne une majoration de 10 % et des poursuites de recouvrement possibles. En cas de difficulté, demandez un délai au service des impôts avant l’échéance.
