Combien pouvez-vous économiser d’impôts en investissant dans un bien locatif avec le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), le nouveau cadre fiscal du PLF 2026 qui remplace le Pinel ? Ce simulateur calcule votre amortissement fiscal déductible, votre résultat foncier et l’économie d’impôt réelle procurée par le dispositif, en fonction du prix du bien, du niveau de loyer choisi et de votre tranche d’imposition. Modifiez les curseurs ci-dessous : le résultat se met à jour instantanément.
Votre projet locatif
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Comment ce simulateur calcule votre économie d’impôt
Le calcul reprend le mécanisme officiel du dispositif Jeanbrun, en trois étapes :
- L’amortissement fiscal déductible est calculé sur 80 % du prix d’acquisition (le foncier étant exclu forfaitairement), au taux annuel correspondant au type de bien et au niveau de loyer choisi (de 3 % à 5,5 % selon les cas), dans la limite du plafond annuel applicable (8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an).
- Le résultat foncier est obtenu en déduisant de vos loyers annuels vos charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, gestion…) puis cet amortissement. S’il devient négatif, le déficit peut s’imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour l’ancien réhabilité, jusqu’au 31 décembre 2027), l’éventuel surplus restant reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
- L’économie d’impôt compare l’impôt et les prélèvements sociaux dus sur ce résultat foncier avec ceux que vous auriez payés sans le dispositif, selon votre tranche marginale d’imposition.
Le dispositif Jeanbrun étant entré en vigueur avec la loi de finances 2026, certaines modalités d’application restent susceptibles d’être précisées par décret. Pour aller plus loin, consultez notre présentation complète du dispositif Jeanbrun, notre comparatif statut de bailleur privé vs LMNP, et si vous financez votre projet à crédit, notre simulateur de capacité d’acquisition pour évaluer votre budget d’achat.
Questions fréquentes
C’est le nouveau cadre fiscal de la loi de finances 2026 qui remplace le Pinel. Il permet aux propriétaires bailleurs de déduire chaque année un amortissement de leur bien locatif de leurs revenus fonciers, sans zonage géographique, dans le neuf comme dans l’ancien réhabilité, en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans minimum.
Il porte sur 80 % du prix d’acquisition (le foncier étant exclu forfaitairement à 20 %), à un taux annuel de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf et de 3 % à 4 % dans l’ancien réhabilité selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social), dans la limite d’un plafond annuel de 8 000 € à 12 000 € selon ce même niveau.
Le déficit foncier créé par l’amortissement peut s’imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour un logement ancien réhabilité, jusqu’au 31 décembre 2027). Au-delà de ce plafond, l’excédent n’est pas perdu : il est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce sont deux statuts distincts qui ne s’appliquent pas au même bien : le Jeanbrun concerne la location nue, le LMNP la location meublée. Vous pouvez donc détenir des biens sous l’un et l’autre statut dans un même patrimoine, mais pas cumuler les deux avantages sur un seul et même logement.
Non. Il donne un ordre de grandeur basé sur les paramètres publics du dispositif, mais votre situation réelle (autres revenus fonciers, régime matrimonial, autres dispositifs en cours) peut modifier le résultat. Un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine reste le mieux placé pour valider votre projet.